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Mietrückstände: So sollten Sie als Vermieter reagieren

Die Vermietung von Wohn- und Gewerberaum ist immer auch mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden, das nicht unterschätzt werden darf. Erweist sich ein Mieter als zahlungsunfähig, drohen Ihnen als Vermieter unter Umständen erhebliche Vermögensnachteile.

Und: Müssen Sie im schlimmsten Fall gegen einen solchen Mieter auch noch eine Zahlungsklage erheben oder einen Räumungsprozess anstrengen, gerät die Rendite vollends in Gefahr.

Deshalb: Bleibt auf Ihrem Mietkonto die monatliche Mietzahlung aus, müssen Sie zügig handeln.

Was Sie bei einmaligen Mietrückständen tun sollten

Stellen Sie bei Durchsicht der Kontoauszüge Ihres Mietkontos fest, dass ein Mieter säumig ist, sollten Sie sofort handeln. Viele Vermieter setzen sich in einer solchen Situation hin und mahnen die fällige Miete an. Das ist eine überflüssige Förmelei und vor allem pure Zeitverschwendung. Die Gründe:

  • Dadurch, dass die Miete zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nicht eingegangen ist, befindet sich Ihr Mieter automatisch im Zahlungsverzug. Einer Mahnung bedarf es dazu nicht.

  • Wenn Sie Ihren Mieter anrufen, anstatt ihm zu schreiben, erfahren Sie noch am ehesten, warum er nicht zahlt. Anlässlich dieses Gespräches können Sie ihm dann immer noch sagen, was Sie ihm sonst geschrieben hätten.

In der Regel sind Sie nach einem solchen Gespräch einen entscheidenden Schritt weiter. Sie wissen dann, ob es sich um eine ernsthafte Zahlungsverweigerung handelt, der Sie sofort konsequent begegnen müssen.

Ebenso gut kann das Gespräch aber ergeben, dass sich Ihr Mieter vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten befindet, auf die Sie dann mit Kulanz reagieren. Das bietet sich vor allem bei langjährigen Mietern an, die ihre Miete stets pünktlich gezahlt haben.

Und auch das kommt immer wieder vor: Ein Mieter zahlt seine Miete nur deshalb nicht, weil er sich über Nachbarn oder Wohnungsmängel ärgert. Die Ursachen lassen sich oftmals schnell und unbürokratisch beseitigen.

Was Sie bei häufigen Mietrückständen tun sollten

Von den vorgenannten Situationen ist der Fall zu unterscheiden, dass Ihr Mieter die Miete stets unpünktlich zahlt. Wer das als Vermieter tatenlos hinnimmt, darf sich nicht wundern, wenn sein Mieter dieses Verhalten als Einladung versteht, mit den verzögerten Mietzahlungen fortzufahren.

Hinzu kommt: Wenn Sie unpünktliche Mietzahlungen über einen gewissen Zeitraum dulden, sanktionieren Sie das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters. Die Folge: Reißt Ihnen eines Tages der Geduldsfaden, können Sie die unpünktlichen Mietzahlungen nicht mehr zum Anlass nehmen, das Mietverhältnis zu kündigen.

Praxis-Tipp: Zahlt Ihr Mieter die Miete wiederholt unpünktlich, ist eine Abmahnung ein unbedingtes „Muss“. Dazu genügt es nicht, dass Sie Ihren Mieter mit allgemein gehaltenen Worten auf seine vertraglichen Pflichten hinweisen und Ihre Unzufriedenheit mit seinem Zahlungsverhalten zum Ausdruck bringen.

Erforderlich ist vielmehr, dass Sie ihm klipp und klar und ganz konkret seine verspäteten Zahlungen vorhalten und ihm mitteilen, dass dies ein Vertragsverstoß ist, der nicht länger von Ihnen hingenommen wird. Eine Abmahnung kann beispielsweise wie folgt lauten:

Musterschreiben für eine Abmahnung

Sehr geehrte Frau Mustermann, sehr geehrter Herr Mustermann,

wie ich feststellen muss, zahlen Sie Ihre Miete seit einiger Zeit nur mit erheblicher Verspätung.

Die letzten vier Mietzahlungen sind wie folgt bei mir eingegangen: 14.10.2012, 12.11.2012, 09.12.2012 und 10.01.2013.

Ich verweise ausdrücklich auf § 6 unseres Mietvertrags vom 22.02.2007. Danach ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats, zu bezahlen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Geldeingang bei mir an.

Verspätete Mietzahlungen werde ich nicht länger dulden. Ich fordere Sie auf, Ihre Miete ab sofort pünktlich zu bezahlen.

Sollte die Miete auch künftig verspätet bei mir eingehen, werde ich das Mietverhältnis kündigen, und zwar gegebenenfalls fristlos. Ich hoffe, dass dieser Schritt vermieden werden kann, indem Sie nunmehr zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten zurückkehren.

Mit freundlichen Grüßen

Herr Muster

Wie Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen

Kehren wir zu dem Fall zurück, dass Ihr Mieter die Zahlungen ganz einstellt. Um den finanziellen Verlust begrenzt zu halten, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Das ist immer (und nur) dann möglich, wenn Ihr Mieter erhebliche Mietrückstände auflaufen lässt.

Im Einzelnen kommt eine fristlose Kündigung in folgenden Fällen in Betracht:

  • Ihr Mieter befindet sich mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug.

Beispiel: Ihr Mieter zahlt die Miete für die Monate November und Dezember nicht.

  • Ihr Mieter befindet sich mit einem „nicht unerheblichen Teil“ der Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug. Dabei gilt der Zahlungsrückstand bei der Vermietung von Wohnraum nur dann als „nicht unerheblich“, wenn der rückständige Betrag insgesamt die Miete für einen Monat überschreitet.

Beispiel: Im November zahlt Ihr Mieter überhaupt keine Miete. Im Dezember dann lediglich 50% der vereinbarten Miete.


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  • Ihr Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beispiel: Die Miete beträgt 400 Euro. Im November zahlt Ihr Mieter keine Miete, im Dezember und Januar überweist er die Miete in voller Höhe, im Februar zahlt er 400 Euro und im März wiederum keine Miete.

Die Miete umfasst in diesem Zusammenhang alle regelmäßig wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen Ihres Mieters. Dazu gehören die Nettokaltmiete und die Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten. Auch ein Untermietzuschlag ist hier zu berücksichtigen.

Achtung: Nachzahlungsbeträge aus einer Betriebskostenabrechnung bleiben ebenso unberücksichtigt, wie ein rückständiger Kautionsbetrag oder offene Schadenersatzzahlungen.

So halten Sie alle Formalien ein

Wenn einvernehmliche Lösungen mit dem Mieter nicht (mehr) möglich sind, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als das Mietverhältnis zu kündigen. Das ist stets eine unglückliche Angelegenheit, in solchen Fällen dann aber unvermeidlich, damit Ihre Rendite nicht in Gefahr gerät und Sie die Wohnung an einen neuen, solventen Mieter vermieten können.

Damit Sie Ihre Rechte optimal wahren, müssen Sie jetzt förmlich werden. Das können Sie ruhig wörtlich nehmen.

Eine Vielzahl von Kündigungen ist nämlich rechtlich unwirksam, weil der Vermieter bestimmte Formalien nicht eingehalten hat. Solche Versäumnisse sind ärgerlich — und vermeidbar.

Wenn Sie das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen wollen, müssen Sie auf folgende Formalien achten:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

  • Die Kündigung muss persönlich unterschrieben sein. Für den Fall, dass ein Bevollmächtigter (Hausverwalter, Rechtsanwalt) die Kündigung ausspricht, ist es zwingend erforderlich, dass dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht beigefügt wird.

  • Für den Fall, dass es sich bei den Mietern um mehrere Personen (Eheleute, nicht eheliche Lebensgemeinschaft) handelt, muss die Kündigung an sämtliche Mieter gerichtet sein.

Für den Fall, dass Sie anstelle einer fristlosen eine fristgemäße Kündigung aussprechen, kommt es zusätzlich auf Folgendes an:

  • Beachten Sie die bei einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung geltenden Kündigungsfristen: Sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist, gelten für Sie als Vermieter folgende Fristen:

Mietdauer bis zu 5 Jahren: 3 Monate, Mietdauer mehr als 5 Jahre: 6 Monate, Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate.

  • Begründen Sie die Kündigung ausreichend.

  • Um nicht weitere Zeit zu verlieren: Weisen Sie Ihren Mieter bereits im Kündigungsschreiben auf die Wider-

spruchsmöglichkeit nach der Sozialklausel hin: Ihr Mieter kann einer ansonsten rechtswirksamen ordentlichen fristgemäßen Kündigung widersprechen und von Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Die Sozialklausel gilt für alle Wohnraummietverhältnisse.

Der Widerspruch Ihres Mieters muss Ihnen spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dies gilt aber nur dann, wenn Sie Ihren Mieter im Kündigungsschreiben auf seine Rechte nach der Sozialklausel hingewiesen haben. Versäumen Sie diesen Hinweis, kann sich Ihr Mieter bis zum ersten Termin des Räumungsprozesses mit dem Widerspruch Zeit lassen.

Praxis-Tipp: Um keine unnötige Zeit zu verlieren, empfiehlt es sich dringend, bereits im Kündigungsschreiben auf die Widerspruchsmöglichkeit hinzuweisen. So zwingen Sie Ihren Mieter zugleich auch, „Farbe zu bekennen“.

Sie können sich dann rechtzeitig darauf einstellen, ob Ihr Mieter lediglich „auf Zeit spielen“ will oder erhebliche Einwände geltend macht. Im letzteren Fall können Sie flexibel reagieren und gemeinsam mit dem Mieter nach einer anderen Lösung suchen. Auf diese Weise vermeiden Sie einen Prozess, der Kosten verursacht, Sie aber kein Stück weiterbringt.

Achtung: Widersprechen Sie bereits immer auch einer Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Räumungsfrist (bei einer fristlosen Kündigung) beziehungsweise nach Ablauf der Kündigungsfrist (bei einer fristgemäßen Kündigung). So verhindern Sie in jedem Fall, dass sich das Mietverhältnis verlängert, indem Ihr Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt und Sie dem nicht rechtzeitig widersprechen.

Musterschreiben für eine fristlose Kündigung

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung im Hause Hauptstraße 22, 21031 Hamburg, I. OG rechts, wegen Zahlungsverzugs

Sehr geehrter Herr Ahlers,

hiermit erkläre ich die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die oben bezeichnete Wohnung.

Gemäß Mietvertrag haben Sie sowohl die Miete als auch die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, kostenfrei an mich zu zahlen. Für die Monate Dezember 2002 und Januar 2003 haben Sie weder die Nettokaltmiete in Höhe von 475 Euro noch die Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von jeweils 45 Euro gezahlt. Die Mietrückstände belaufen sich somit auf insgesamt 1.040 Euro.

Ich fordere Sie auf, die Wohnung bis spätestens 31.01.2003 zu räumen und vertragsgemäß an mich herauszugeben. Einer Fortsetzung des Gebrauchs der Wohnung über den 31.01.2003 hinaus wird ausdrücklich widersprochen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Neubert

Kostengünstig Recht bekommen: So gehen Sie am besten vor

Die Kündigung bringt Ihnen nicht die rückständige Miete ins Haus. Wenn Sie Ihren berechtigten Zahlungsanspruch durchsetzen wollen, kommen Sie ohne gerichtliche Hilfe nicht aus. Sie benötigen einen so genannten vollstreckbaren Titel. Das kann ein Urteil sein, muss es aber nicht. Ein Vollstreckungsbescheid reicht ebenso aus.

Ein Urteil erwirken Sie, indem Sie Klage erheben. Das ist bei einem Zahlungsrückstand Ihres Mieters aber nur dann sinnvoll, wenn Sie ohnehin klagen müssen, beispielsweise um die Räumung durchzusetzen. Dann liegt es nahe, die Mietforderung an den Räumungsanspruch „anzuhängen“.

Anders verhält es sich dagegen, wenn Ihr Mieter freiwillig aus der Wohnung auszieht, aber nicht bereit ist, die rückständige Miete zu zahlen. In diesem Fall ist es für Sie kostengünstiger, zunächst einen Mahnbescheid und anschließend einen Vollstreckungsbescheid zu beantragen. Unter Umständen können Sie mehrere 100 Euro sparen.

Das Mahnverfahren ist nur zulässig für Ansprüche auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme – wie hier eben der Miete. Das Mahnverfahren wird nur auf einen entsprechenden Antrag hin durchgeführt. Für den Antrag ist ein spezielles Formular erforderlich, das Sie im Buchhandel erhalten.

Das Antragsformular schicken Sie an das zuständige Amtsgericht. Welches in Ihrem Fall zuständig ist, können Sie der Übersicht auf Seite M 45/016 entnehmen. Das Gericht prüft dann lediglich, ob die formalen Voraussetzungen für den Erlass des Mahnbescheids vorliegen. Ob Ihnen die Miete wirklich zusteht, wird nicht geprüft.

Gegen den Mahnbescheid kann Ihr Mieter Widerspruch einlegen. Geschieht dies innerhalb von zwei Wochen, kommt es zur Verhandlung vor Gericht. Versäumt er es, den

Widerspruch fristgerecht einzulegen, wie dies in der Praxis meist der Fall ist, ergeht auf Ihren Antrag hin ein Vollstreckungsbescheid.

Gegen den Vollstreckungsbescheid kann Ihr Mieter innerhalb von zwei Wochen Einspruch einlegen. Geschieht dies, kommt es wiederum zur Verhandlung bei Gericht. Wird kein Einspruch eingelegt, hat der Vollstreckungsbescheid dieselben Wirkungen wie ein rechtskräftiges Urteil.

Das sind die Vorteile des Mahnverfahrens gegenüber dem Klageverfahren:

  • Es ist einfacher, weil Sie lediglich einen Vordruck ausfüllen müssen. Außerdem müssen Sie Ihre Forderung nicht ausführlich begründen.

  • Es ist schneller, weil eine Gerichtsverhandlung (zunächst) entfällt.

  • Es ist kostengünstiger, weil bei Antragstellung lediglich eine halbe Gerichtsgebühr entsteht.

Praxis-Tipp: Entscheiden Sie sich bewusst für die Beantragung eines Mahnbescheids, wenn es Ihnen wirklich nur um die Zahlung der rückständigen Miete geht. Sie kommen mit einem weitaus geringeren Gerichtskostenvorschuss aus, als dies bei einer Klageerhebung der Fall wäre.

Aber auch unabhängig davon haben Sie allen Grund, Ihre Kosten gering zu halten. Zwar muss Ihnen Ihr Mieter die Kosten des gerichtlichen Mahnverfahrens – und dazu gehört auch der Gerichtskostenvorschuss – erstatten. Wenn er dazu finanziell aber nicht in der Lage ist, bleiben Sie auf Ihren Kosten „sitzen“. Und auch wenn Sie diese Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten absetzen können, gilt immer noch der Grundsatz: „Jeder ersparte Euro ist der beste Euro“.

Ihre Kostenersparnis durch das gerichtliche Mahnverfahren

Egal, ob Sie Klage erheben oder einen Mahnbescheid beantragen: Das Gericht verlangt einen Gerichtskostenvorschuss. Nur dann wird es tätig. Der Gerichtskostenvorschuss richtet sich nach der Höhe der Forderung.

Höhe der ForderungPGK-Vorschuss bei Beantragung eines MahnbescheidsGK-Vorschuss bei Klageerhebung
bis 300 €12,50 €75,00 €
bis 600 €17,50 €105,00 €
bis 900 €22,50 €135,00 €
bis 1.200 €27,50 €165,00 €
bis 1.500 €32,50 €195,00 €
bis 2.000 €36,50 €219,00 €
bis 2.500 €40,50 €243,00 €
bis 3.000 €44,50 €267,00 €
bis 3.500 €48,50 €291,00 €
bis 4.000 €52,50 €315,00 €
bis 4.500 €56,50 €339,00 €
bis 5.000 €60,50 €363,00 €
bis 6.000 €68,00 €408,00 €
bis 7.000 €75,50 €453,00 €
bis 8.000 €83,00 €498,00 €
bis 9.000 €90,50 €543,00 €
bis 10.000 €98,00 €588,00 €

Bei höheren Forderungen steigen die Gerichtskosten weiter an.

So lesen Sie die Tabelle: Der Mietrückstand beträgt beispielsweise 3.780 Û. Sie beantragen einen Mahnbescheid. Dann beträgt der Gerichtskostenvorschuss 52,50 Û. Angenommen, Ihr Mieter legt gegen den Mahnbescheid Widerspruch ein. Bevor das Gericht den Rechtsstreit durchführt, verlangt es einen weiteren Gerichtskostenvorschuss in Höhe von 262,50 Û. Das ist der Differenzbetrag zu dem Betrag, den Sie bei Klageerhebung zahlen müssten (315,00 Û).

Legt Ihr Mieter keinen Widerspruch ein, ergeht ein Vollstreckungsbescheid. Weitere Gerichtskosten entstehen dadurch nicht.

Welches Mahngericht für Sie als Vermieter zuständig ist

Für den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids ist an sich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk Sie als Vermieter wohnen. In welchem Ort sich die Wohnung befindet, für die der Mieter mit der Miete rückständig ist, spielt keine Rolle.

Die meisten Bundesländer haben allerdings zentrale Mahngerichte eingerichtet. Das ist dann immer zuständig – unabhängig davon, wo im jeweiligen Bundesland Sie Ihren Wohnsitz haben.

Hinzu kommt: Ein Großteil der Bundesländer hat bereits auch schon das automatisierte gerichtliche Mahnverfahren eingeführt. Das Verfahren ersetzt die relativ aufwändige manuelle Bearbeitung der Mahnbescheidsanträge.

Die Folge ist, dass die Mahnbescheidsanträge wesentlich schneller bearbeitet werden können. Der nebenstehenden Übersicht können Sie entnehmen, welche Bundesländer mit dem automatisierten gerichtlichen Mahnverfahren arbeiten:

In diesen Bundesländern gilt das automatisierte gerichtliche Mahnverfahren

Bundeslandzuständiges Gericht
Baden WürtenbergAmtsgericht Stuttgard, Mahnabteilung, 70154 Stuttgart
BayernAmtsgericht Coburg, Mahngericht, Heiligkreuzstraße 22, 96441 Coburg
BerlinAmtsgericht Berlin-Wedding, Zentrales Mahngericht, 13343 Berlin
BremenAmtsgericht Bremen, Mahnabteilung, 28184 Bremen
HamburgAmtsgericht Hamburg, Mahnabteilung, 20348 Hamburg
HessenAmtsgericht Hünfeld, Mahnabteilung, 36084 Hünfeld
NiedersachenAb 15.01.2003 zunächst nur für den OLG-Bezirk Braunschweig: Amtsgericht Hannover, Zentrales Mahngericht, 30039
Nordrhein-WestfalenFür den OLG-Bezirk Düsseldorf und Hamm: Amtsgericht Hagen, Mahngericht, 58081 Hagen. Für den OLG-Bezirk Köln: Amtsgericht Euskirchen, Mahnabteilung, 53878 Euskirchen
Rheinland-PfalzAmtsgericht Mayen, Mahnabteilung, 56723 Mayen

In allen übrigen Bundesländern, die in der oben stehenden Übersicht nicht erwähnt sind und in Niedersachsen in den OLG-Bezirken Celle und Oldenburg gilt vorläufig weiterhin das herkömmliche Mahnverfahren, in dem die Mahnbescheidsanträge manuell bearbeitet werden.

In diesem Fall müssen Sie einen anderen Mahnbescheidsvordruck verwenden. Zuständig für diese Mahnbescheidsanträge ist jeweils das Amtsgericht, in dessen Bezirk Sie als Vermieter Ihren Wohnsitz haben.

Achtung: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich auch die übrigen Bundesländer dem automatisierten Mahnverfahren anschließen. Der „Immobilien-Berater“ wird Sie aktuell über alle Veränderungen unterrichten.

30. Dezember 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.