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Lebensversicherungen für Ihre Objektfinanzierung: So setzen Sie sie optimal ein

Zigtausende von Vermietern haben ihr Mietobjekt über ein Lebensversicherungsdarlehen finanziert. Diese Finanzierungsform ist eine Kombination aus Bankdarlehen und kapitalbildender Lebensversicherung. Sie schließen mit der Bank einen Darlehensvertrag ab, für den Sie jedoch nur Zinsen bezahlen, aber keine Tilgung leisten. Im Gegenzug zahlen Sie Beiträge auf eine Kapital-Lebensversicherung ein und lösen mit der Ablaufleistung das Darlehen auf einen Schlag ab.

Eigentlich gilt bei der Objektfinanzierung der Grundsatz: „Jeder Euro, der in die Tilgung gesteckt wird, ist die beste Geldanlage.“ Allerdings bezieht sich dieser Leitsatz eher auf Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilienschulden in der Tat so schnell wie möglich tilgen sollten. Für Sie als Eigentümer von vermietetem Immobilieneigentum stellt sich die Rechnung jedoch anders dar.

Der Grund für die Attraktivität des tilgungsfreien Versicherungsdarlehens liegt in den steuerlichen Vorteilen, von denen Sie als Vermieter profitieren:

  • Jeder Euro, den Sie an Darlehenszinsen für die Finanzierung Ihrer vermieteten Immobilie bezahlen, können Sie als Aufwendungen von Ihren steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

  • Die Beitragszahlungen an die Lebensversicherung wirken sich innerhalb bestimmter Höchstbeträge steuermindernd aus.

  • Alle Erträge, die Sie aus einer kapitalbildenden Lebensversicherung erzielen, sind steuerlich nicht relevant. Das bedeutet im Klartext: Auch Ihr Sparerfreibetrag wird davon nicht berührt – und somit hilft Ihnen die Kapital- Lebensversicherung zumindest bislang noch, echtes steuerfreies Kapital zu bilden.

Lebensversicherungen sind allerdings ins Gerede gekommen. Das liegt daran, dass der von den Versicherungsgesellschaften zu zahlende Garantiezins kontinuierlich sinkt. Der Garantiezins betrifft den Sparanteil der Lebensversicherung. Er legt fest, wie viel die Versicherungen Ihnen als Kunden jedes Jahr mindestens gutschreiben müssen. Bis zum Jahr 2000 betrug der Garantiezins 4%, ab 2001 lag er bei 3,25% und seit 1.1.2004 wurde er auf 2,75% zurückgeschraubt.

Hinzu kommt: Ende April hat der Bundestag mit den Stimmen der Regierungskoalition beschlossen, dass die zweifache Steuerfreiheit für die Kapital-Lebensversicherung abgeschafft wird.

Die Folge: Bei Versicherungspolicen, die ab 1.1.2005 abgeschlossen werden, ist die Steuern sparende Anrechnung der Versicherungsprämien ebenso ausgeschlossen wie die steuerfreie Auszahlung der Erträge aus der Lebensversicherung.

Ob das Gesetz in Kraft tritt, bleibt allerdings noch abzuwarten. Denn der Bundesrat muss noch zustimmen. Danach sah es bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe jedoch aus. Falls es zu den genannten Änderungen kommt, müssen Sie bis Jahresende entscheiden, ob Sie eine anstehende Objektfinanzierung oder Umfinanzierung über eine gegebenenfalls neu abzuschließende Lebensversicherung sicherstellen wollen.

Praxis-Tipp: Dass die Steuervorteile bei der Lebensversicherung gestrichen werden sollen, ist kein Grund, jetzt überstürzt in ein Immobilienobjekt zu investieren, um dieses dann „schnell noch“ über ein Policendarlehen zu finanzieren.

Auch wenn die Marktkonditionen gegenwärtig überaus interessant sind, um ein Mietobjekt zu erwerben (große Objektauswahl, günstige Kaufpreise, niedrige Zinsen), sind es nach wie vor zwei Kriterien, auf die es entscheidend ankommt: die Lage des Objekts und die Mieteinnahmen. Nur wenn die Voraussetzungen hier stimmen, stellt sich überhaupt erst die Frage nach dem Kauf und damit nach der Finanzierung.

Wie Ihre Versicherungserträge nach der aktuellen Regelung steuerfrei bleiben

Damit das Finanzamt leer ausgeht, müssen nach den gegenwärtig geltenden Regelungen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Mindestlaufzeit (mindestens 12 Jahre Versicherungsdauer)

  • Mindestbeitragsdauer (mindestens 5 Jahre Beitragszahlungen)

  • Mindesttodesfallschutz (mindestens 60% der Beitragssumme als Todesfallschutz)

In diesem Fall können Sie weiterhin vom Steuerprivileg der Kapital-Lebensversicherung profitieren. Das bedeutet: Die Ablaufleistung und die darin enthaltenen Versicherungserträge fließen Ihnen am Ende der Versicherungslaufzeit steuerfrei zu. Die Ablaufrendite kassieren Sie praktisch brutto für netto.

Praxis-Tipp: Als Vermieter können Sie die Steuerfreiheit besonders genießen, wenn Sie eine Kapital-Lebensversicherung zur Sicherung und Tilgung Ihres Hypothekendarlehens einsetzen. Um die Steuervorteile nicht zu gefährden, müssen Sie allerdings streng darauf achten, dass nur eine steuerunschädliche Abtretung Ihrer Versicherungsansprüche erfolgt.

Gelingt Ihnen dies, schlagen Sie zwei Fliegen mit einer Klappe: Ihre Erträge aus der Tilgungsversicherung bleiben steuerfrei, während die laufenden Zinskosten steuerlich abzugsfähig sind. Sie profitieren also doppelt – vom Steuerprivileg der Kapital-Lebensversicherung und vom steuerlichen Schuldzinsenabzug.

Achtung: Dieser doppelte Steuervorteil kann bei hochbesteuerten Vermietern, die ihre Finanzierung mit Tilgungsaussetzung über eine Lebensversicherung in der gegenwärtigen Niedrigzinsphase unter Dach und Fach bringen, im günstigsten Fall sogar dazu führen, dass die gezahlten Zinsen vollständig durch die steuerfreien Versicherungserträge und die Steuerersparnisse infolge Schuldzinsenabzugs gedeckt werden.

Praxis-Tipp: Ihre Steuervorteile lassen sich noch weiter optimieren mit Einmalbeiträgen in ein Prämiendepot, von dem fünf Jahresbeiträge in die Kapital-Lebensversicherung abgebucht werden. In Sonderfällen können Sie die gezahlten Versicherungsbeiträge noch im Rahmen des Höchstbetrags für Vorsorgeaufwendungen steuerlich absetzen. Insbesondere Unternehmer und Beamte haben hier häufig noch Spielräume, da für sie keine oder nur geringe Vorsorgepauschalen vorgesehen sind.

Optimal vorsorgen: So verhindern Sie Nachteile bei der Erbschaftsteuer

Angst vor der Besteuerung der Versicherungsleistungen im Todesfall des Versicherten müssen die Erben nicht haben, wenn sie bereits als Versicherungsnehmer und Bezugsberechtigte im Todesfall vorgesehen sind.

Achtung: Eine Erbschaftsteuer entsteht nämlich dann nicht, wenn der Versicherungsnehmer die Versicherungsleistung erhält.

Praxis-Tipp: Stellen Sie sicher, dass versicherte Person und Versicherungsnehmer zwei verschiedene Personen sind. Beispiel: Sie als Versicherter und Ihr Ehegatte als Versicherungsnehmer.

So retten Sie Ihre Ablaufleistung jetzt noch vor der Versteuerung

Zinserträge aus den in den Versicherungsbeiträgen enthaltenen Sparanteilen sind dann steuerfrei, wenn es sich um folgende Versicherungen auf den Erlebens- oder Todesfall handelt:

  • Kapital-Lebensversicherungen mit mindestens 12 Jahren Laufzeit

  • Fondsgebundene Lebensversicherungen (Fondspolicen)

  • Private Rentenversicherungen mit Kapitalwahlrecht, das nicht vor Ablauf von 12 Jahren nach Vertragsschluss ausgeübt wird

  • Private Rentenversicherungen ohne Kapitalwahlrecht

  • Risiko-Lebensversicherungen

Vorsicht: Werden Ansprüche aus Kapital-Lebensversicherungen, fondsgebundenen Lebensversicherungen oder privaten Rentenversicherungen zur Sicherung oder Tilgung eines Darlehens an den Kreditgeber abgetreten, kann die Steuerfreiheit wegfallen.

Die Ausnahme: Bei vermieteten Immobilien ist eine Abtretung der Versicherungsansprüche immer dann steuerunschädlich, wenn

  • die zur Sicherung oder Tilgung abgetretenen Versicherungsansprüche die mit dem Darlehen finanzierten Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht übersteigen.

  • das Darlehen unmittelbar und ausschließlich der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Mietobjekts dient

So ist Ihre Finanzierung vor dem Finanzamt sicher

Für Sie als Vermieter bedeutet dies konkret: Treten Sie an den Kreditgeber nie Versicherungsansprüche ab, die höher als Darlehenssumme und Anschaffungs-/Herstellungskosten sind.

Beispiel
Kaufpreis300 000 €
Anschaffungskosten inkl. 5% Nebenkosten315 000 €
Bruttodarlehen inkl. 10 % Disagio300 000 €
Auszahlungssumme270 000 €

Zwar ist es in diesem Beispiel sinnvoll, eine Kapital-Lebensversicherung abzuschließen, deren 10 %voraussichtliche Ablaufleistung 300.000 € beträgt und damit das Bruttodarlehen am Ende der Versicherungsdauer auf einen Schlag ablöst. Treten Sie aber sicherheitshalber nur Versicherungsansprüche in Höhe von maximal 270.000 € ab, da nur das Nettodarlehen zur Finanzierung der Anschaffungskosten dient und der Rest in Höhe von 45.000 € aus Eigenmitteln aufgebracht wird.

Praxis-Tipp: Noch sicherer können Sie sich fühlen, wenn Sie nur die wesentlich geringere Versicherungssumme von beispielsweise 180.000 Euro für den Erlebens- und Todesfall abtreten. Der Abtretungsbetrag muss schließlich nicht mit der voraussichtlichen Ablaufleistung identisch sein. Vielleicht gelingt es Ihnen sogar, nur den Risikoanteil aus der Kapital-Lebensversicherung zur Sicherung im Todesfall abzutreten. In diesem Fall brauchen Sie überhaupt keine speziellen Berechnungen anzustellen.

Da Ihr Kreditgeber (also in der Regel die Bank) die Abtretung der Versicherungsansprüche dem Finanzamt anzeigt, müssen Sie fest damit rechnen, dass Ihr Finanzamt später noch weitere Unterlagen wie Darlehens- und Versicherungsvertrag bei Ihnen anfordert. Anhand des bei der Grunderwerbsteuerstelle vorliegenden Kaufvertrags, der Abtretungsanzeige Ihres Kreditgebers und der von Ihnen übersandten Darlehens- und Versicherungsunterlagen, kann das Finanzamt ohne weiteres überprüfen, ob die Abtretung steuerunschädlich erfolgt ist.

Es braucht nur Anschaffungskosten, Nettodarlehen und Abtretungsbetrag miteinander zu vergleichen. Liegt der Abtretungsbetrag unter Nettodarlehen und Anschaffungskosten, haben Sie dagegen nichts zu befürchten.

Wichtig: Da die steuerunschädliche Abtretung der Tilgungsversicherung recht kompliziert ist, sollten Sie auf jeden Fall Rat bei Ihrem Kreditgeber und – noch besser – bei Ihrem Steuerberater suchen. Sie müssen also bereits im Vorfeld alles daran setzen, um die Steuerunschädlichkeit sicherzustellen.

Vorsicht vor der Steuerfalle bei Vertragsänderungen

Nicht nur bei der Abtretung der Versicherungsansprüche sollten Sie auf der Hut sein. In eine gefährliche Steuerfalle geraten Sie, wenn Sie später eine Vertragsänderung vornehmen und dadurch unter Umständen die Steuerfreiheit verlieren.

Die Finanzämter verfahren dabei leider nicht einheitlich. Grundsätzlich liegt eine Steuerschädlichkeit vor, wenn sich wesentliche Merkmale des Versicherungsvertrags (zum Beispiel Laufzeit, Versicherungssumme und Versicherungsbeitrag) ändern. Die Änderung von wesentlichen Merkmalen kann das Finanzamt als neuen Vertrag einstufen (so genannte Novation). Folge: Die Zwölf-Jahres-Frist beginnt von neuem.

Folgende Vertragsänderungen sind auf jeden Fall steuerschädlich:

  • Wechsel der versicherten Person (des Versicherten)

  • Verkürzung der Versicherungslaufzeit ohne gleichzeitige Reduzierung der Versicherungssumme

  • Erhöhung der Versicherungssumme, des Versicherungsbeitrags oder des jährlichen Dynamisierungsansatzes

Da darüber gestritten wird, ob auch die folgenden Vertragsänderungen steuerschädlich sind, sollten Sie diese ebenfalls vermeiden:

  • Verkürzung der Versicherungslaufzeit mit gleichzeitiger Reduzierung der Versicherungssumme

  • Verlängerung der Versicherungslaufzeit ohne Erhöhung der Versicherungssumme

  • Verringerung der Versicherungssumme, des Versicherungsbeitrags oder des jährlichen Dynamisierungsansatzes

Demgegenüber sind die nachstehenden Änderungen des Versicherungsvertrags einkommensteuerlich unschädlich:

  • Wechsel des Versicherungsnehmers

  • Änderung der Zahlungsweise (monatliche statt jährliche Zahlung des Versicherungsbeitrags)

  • Erhöhung der Versicherungssumme innerhalb der Dynamik

  • Ein- beziehungsweise Ausschluss einer Zusatzversicherung (zum Beispiel Unfallversicherung)

Beispiel: Sie sind Versicherter und Versicherungsnehmer in einer Person. Hier können Sie Ihren Ehegatten als Versicherungsnehmer einsetzen, um ihm im Falle Ihres Todes eine eventuelle Erbschaftsteuer zu ersparen. Dieser Wechsel bietet also erbschaftsteuerliche Vorteile, ohne zu einkommensteuerlichen Nachteilen zu führen.

3 weitere Voraussetzungen, auf die es für Sie entscheidend ankommt

Neben der Steuerunschädlichkeit bei Abtretung und eventueller Vertragsänderung müssen Sie noch drei Voraussetzungen erfüllen, die sowohl für die Steuerfreiheit der Ablaufleistung als auch die eventuelle steuerliche Abzugsfähigkeit der Versicherungsbeiträge gelten:

  • mindestens 12-jährige Versicherungsdauer

  • mindestens 5-jährige Beitragszahlungsdauer

  • mindestens 60% der Beitragssumme als Todesfallschutz

Sie sollten die mindestens 12-jährige Versicherungslaufzeit daher auf jeden Fall durchhalten, um die begehrte Steuerfreiheit zu erhalten. Kündigungen sind ohnehin verlustreich. Möglicherweise sind sie außerdem noch mit Steuernachzahlungen verbunden.

Praxis-Tipp: Vermeiden Sie Einmalbeiträge in Kapital- Lebensversicherungen. Steuerunschädlich ist es allerdings, eine Einmaleinlage in ein so genanntes Prämien- oder Beitragsdepot einzuzahlen und diesem Depot anschließend mindestens fünf Jahresbeiträge zu entnehmen.

Achtung: Prüfen Sie außerdem, ob Sie für nach dem 31.3.1996 abgeschlossene Verträge über Kapital-Lebensversicherungen den Mindesttodesfallschutz vereinbart haben.

  • Nach einem Erlass des Bundesfinanzministers aus dem Jahr 1996 muss der Todesfallschutz während der gesamten Laufzeit des Versicherungsvertrags „mindestens 60% der Summe der nach dem Versicherungsvertrag für die gesamte Vertragsdauer zu zahlenden Beiträge“ ausmachen.

  • Statt 60 % der Beitragssumme können Sie auch von 60% der in aller Regel höheren Versicherungssumme ausgehen.

Wie Sie als Gewerbetreibender, Freiberufler und Beamter profitieren

Grundsätzlich sind Beiträge zu Versicherungen auf den Erlebens- oder Todesfall (Kapital-Lebensversicherung, private Rentenversicherung oder Risiko-Lebensversicherung) als Sonderausgaben abziehbar; allerdings nur im Rahmen der folgenden Höchstbeiträge:

  • Vorwegabzug von 3.068 €/6.136 € (Singles/ Verheiratete) minus 16% des Jahresbruttogehalts

  • Grundhöchstbetrag von 1.334 €/2.666 € (Singles/Verheiratete)

  • hälftiger Zusatzhöchstbetrag von 667 €/1.334 € (Singles/Verheiratete) bei Überschreiten von Vorwegabzug und Grundhöchstbetrag

Da die in der allgemeinen Lohnsteuertabelle bereits eingearbeiteten Vorsorgepauschalen genau so hoch sind wie die genannten Höchstbeträge, kann der größte Teil der Angestellten keine zusätzlichen Steuerersparnisse erzielen. Etwas anderes gilt jedoch für Unternehmer und Beamte. Für Gewerbetreibende und Freiberufler sind gar keine Vorsorgepauschalen vorgesehen. Daher können beispielsweise verheiratete Unternehmer bis zu 10.138 € im Jahr als Vorsorgeaufwendungen absetzen.

Achtung: Zu den im Rahmen der Höchstbeträge abzugsfähigen Vorsorgeaufwendungen zählen nicht nur Beiträge zu Versicherungen auf den Erlebens- und Todesfall, sondern auch Beiträge zu Kranken-, Pflege-, Unfall-, Haftpflichtversicherungen sowie zu den gesetzlichen Rentenversicherungen.

Praxis-Tipp: Genaues Rechnen lohnt sich. Sind die Höchstbeträge noch nicht ausgeschöpft, sollten Sie den noch bestehenden Spielraum nutzen. Ihre zur Tilgung von Festdarlehen eingesetzte Kapital-Lebensversicherung rechnet sich für Sie als Vermieter dann besonders gut, wenn Sie zumindest einen Teil der laufenden Versicherungsbeiträge noch steuerlich absetzen können. Zur steuerfreien Ablaufleistung gesellt sich dann noch eine Steuerersparnis für gezahlte Versicherungsbeiträge, ganz abgesehen von der Steuerersparnis in Folge des Schuldzinsenabzugs.

Beamte haben oft ebenfalls noch Luft, um zusätzliche Versicherungsbeiträge abzusetzen. Der Grund liegt in der gekürzten Vorsorgepauschale, die in der besonderen Lohnsteuertabelle für Beamte eingearbeitet ist. Beamte zahlen daher bei gleich hohem Bruttoeinkommen mehr laufende Lohnsteuer als Angestellte. Beamte können diesen Lohnsteuernachteil dadurch wieder ausgleichen, dass sie den Höchstbetrag für Vorsorgeaufwendungen ausschöpfen.

Rechtzeitig vorsorgen: So wird Erbschaftsteuer vermieden

Die Auszahlung einer Versicherungssumme im Todesfall des Versicherten ist dann erbschaftsteuerpflichtig, wenn sie nicht an den Versicherungsnehmer, sondern an einen bezugsberechtigten Dritten erfolgt.

Beispiel: Sie sind sowohl Versicherungsnehmer als auch Versicherter und setzen Ihren Ehegatten als Bezugsberechtigten für Ihren Todesfall ein. Erfolgt die Auszahlung an den bezugsberechtigten Dritten (zum Beispiel Ehegatte) noch zu Lebzeiten des Versicherungsnehmers, fällt in diesen Fällen bei Überschreiten der Freibeträge Schenkungsteuer an.

Sie können Ihrem Ehegatten oder einem anderen Bezugsberechtigten eine eventuelle Erbschaft- und Schenkungsteuer auf die Versicherungsleistung jedoch ersparen, wenn Sie ihn als Versicherungsnehmer und damit als Träger von Rechten und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag einsetzen. Es gilt daher folgende Regel: Ist die bezugsberechtigte Person (Erbe oder Beschenkter) selbst Versicherungsnehmer, hat er die Versicherungsleistung selbst erbracht. Die Versicherungsleistung, die der Versicherungsnehmer erhält, ist aber weder erbschaft- noch schenkungsteuerpflichtig.

Nicht selten schließen Ehegatten eine so genannte Versicherung auf verbundene Leben ab, wobei beide gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Versicherungsprämien haften und beim Todesfall des zuerst Versterbenden, der überlebende Ehepartner die Versicherungsleistung erhält. Die Versicherungssumme wird dann beim Überlebenden zur Hälfte als erbschaftsteuerlicher Erwerb angesehen, wenn er die Versicherungsbeiträge – wie meist – auch zur Hälfte getragen hat.

Beispiel: Marlies Müller schließt als Versicherungsnehmerin eine Kapital-Lebensversicherung auf das Leben von Ehemann Günter ab und setzt sich als Bezugsberechtigte im Todes- und Erlebensfall ein. Ehemann Günter Müller als Versicherungsnehmer schließt ebenfalls eine Kapital-Lebensversicherung ab, und zwar auf das Leben seiner Ehefrau Marlies, und setzt sich als Bezugsberechtigten ein.

Der Vorteil dieser Konstruktion: Die wechselseitigen Versicherungen ersparen beiden Eheleuten mögliche Erbschaftoder Schenkungsteuer auf die Versicherungsleistungen.

Fazit: So profitieren Sie von den Steuervorteilen eines Kombi-Darlehens

  • Kombinationsmodell

  • Beim Kombinationskredit aus Festdarlehen und Tilgungsaussetzung über eine Kapital-Lebensversicherung schneiden Sie besser ab als bei einem Annuitätendarlehen, sofern Schuldzinsenabzug und Steuerfreiheit der Ablaufleistung gesichert sind.

  • Steuerunschädliche Abtretung

  • Stellen Sie bei Tilgungsversicherungen sicher, dass eine steuerunschädliche Abtretung der Versicherungsansprüche erfolgt. Treten Sie nie mehr als die mit den Darlehen finanzierten Anschaffungskosten ab, und bleiben Sie mit Ihrem Abtretungsbetrag aus Vorsichtsgründen unter dem Nettodarlehen und dem reinen Kaufpreis. Versuchen Sie, nur die Versicherungssumme (nicht die höhere prognostizierte Ablaufleistung) oder gar nur den Risikoanteil an den Kreditgeber abzutreten.

  • Steuerunschädliche Vetragsänderungen

  • Verzichten Sie auf nachträgliche Änderungen Ihres Versicherungsvertrags, die zur Steuerschädlichkeit führen können. Mit Sicherheit steuerunschädlich sind nur der Wechsel des Versicherungsnehmers, die Änderung der Zahlungsweise, die Erhöhung der Versicherungssumme innerhalb der Dynamik und der Ein- beziehungsweise Ausschluss einer Zusatzversicherung.

  • Voraussetzungen für Steuerfreiheit

  • Erfüllen Sie auf jeden Fall die drei Grundvoraussetzungen für eine Steuerfreiheit der Ablaufleistung (mindestens 12-jährige Versicherungsdauer, mindestens 5-jährige Beitragszahlungsdauer, mindestens 60% der Beitragssumme als Todesfallschutz).

  • Steuerlich abzugsfähige Versicherungsbeiträge

  • Prüfen Sie insbesondere als Unternehmer und Beamter, ob Sie zusätzliche Beiträge zur Kapital-Lebensversicherung noch im Rahmen der Höchstbeiträge für Vorsorgeaufwendungen steuerlich abziehen können.

13. Mai 2004

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.