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Als Vermieter vom Verwaltungsbeirat profitieren

Als Vermieter einer Eigentumswohnung sind Sie in ganz besonderem Maß darauf angewiesen, dass die Verwaltung der Anlage professionell und effizient erfolgt.

Nur wenn dies sichergestellt ist, ist die Erzielung der von Ihnen errechneten Rendite möglich.

Das Wichtigste über den Verwaltungsbeirat

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats als freiwilliges drittes Organ der Eigentümergemeinschaft (neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter) ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausdrücklich vorgesehen.

Die Bestellung eines Beirats ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben, so dass dies im Ermessen der Gemeinschaft steht.

In seltenen Fällen sieht die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Verwaltungsbeirat zwingend bestellt werden muss.

Dies ist insbesondere bei größeren Eigentumswohnungsanlagen der Fall.

Ganz selten anzutreffen sind Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen, in denen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Am häufigsten ist in der Praxis der Fall, dass über die Bestellung des Verwaltungsbeirats weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung etwas geregelt ist.

Es gelten dann die im Wohnungseigentumsgesetz niedergelegten Bestimmungen zum Verwaltungsbeirat.

Danach kann die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen.

Verwaltungsbeirat: So sichern Sie eine sachgerechte Verwaltung

Als Eigentümer haben Sie deshalb drei Möglichkeiten, um eine sachgerechte Verwaltung sicherzustellen:

  • Sie nehmen Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer in der erforderlichen Weise wahr. Dies bedeutet nicht nur die Teilnahme an den Eigentümerversammlungen, sondern auch eine sorgfältige Vorbereitung darauf.
  • Sie beteiligen sich engagiert an der Auswahl des Verwalters und achten darauf, dass dieser die erforderliche Qualifikation für die Durchführung seiner Tätigkeit besitzt.
  • Die dritte und immer noch stark unterschätzte Möglichkeit, eine professionelle Verwaltung sicherzustellen, besteht in der Wahl eines Verwaltungsbeirats. Insbesondere bei mittleren und größeren Anlagen kann dadurch die Tätigkeit des Verwalters effektiver kontrolliert und gesteuert werden.

Wie Sie als Vermieter von einem Beirat profitieren

Damit wird klar, dass die Vorteile eines Verwaltungsbeirats für die Gemeinschaft und auch für Sie als Eigentümer einer Wohnung in folgenden Punkten zu sehen sind:


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  • besserer Überblick über die Tätigkeit des Verwalters
  • detailliertere Kenntnis über die finanziellen Verhältnisse der Gemeinschaft
  • Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
  • Rechnungslegung des Verwalters und Kostenvoranschläge.
  • zusätzliches Know-how, wenn es um Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht
  • Verbesserung der Zusammenarbeit zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter durch „Bindegliedfunktion“ der Beirats
  • Gewährleistung einer professionellen Verwaltung durch Benennung von kompetenten Beiratsmitgliedern (z.B. Bautechniker oder Finanzspezialist).

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats

Der Tätigkeitsbereich des Verwaltungsbeirats lässt sich in zwei Gruppen unterteilen:

Neben den gesetzlich festgeschriebenen Aufgaben des Beirats gibt es eine ganze Reihe weiterer Aufgaben, die dem Beirat durch entsprechende Beschlussfassung übertragen werden können.

Das Gesetz sieht zunächst – wie bereits dargestellt – vor, dass der Beirat den Verwalter in dessen Tätigkeit unterstützt.

Außerdem prüft der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung des Verwalters sowie eventuelle Kostenvoranschläge.

Dabei versieht der Beirat diese Unterlagen mit einer eigenen Stellungnahme, bevor sie der Gemeinschaft zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Im Einzelnen erfolgt darüber hinaus die Unterstützung des Verwalters in der Praxis in folgenden Punkten:

  • Vorbereitung und Beratung von Verwaltungsmaßnahmen aller Art
  • Mitwirkung bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung (z.B. Festlegung der Tagesordnung durch Sammlung und Empfehlung von Beschlussgegenständen)
  • Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung der Eigentümerversammlung (z.B. bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit oder des Abstimmungsergebnisses)
  • Beratung des Verwalters in kaufmännischen, technischen und juristischen Fragen zur Verminderung des Risikos von Fehlentscheidungen
  • Vorbereitung von Vergabeentscheidungen bzw. der Auswahl von Vertragspartnern der Eigentümergemeinschaft (z.B. Einholung von Angeboten bzw. Referenzen von Handwerkern, Lieferanten oder Fachingenieuren)
  • Beratung des Verwalters bei der Anlage gemeinschaftlicher Gelder
  • Unterstützung des Verwalters bei der Überwachung der Hausordnung
  • Unterstützung des Verwalters durch Vermittlung bei Meinungsverschiedenheiten zwischen einzelnen Eigentümern und dem Verwalter oder zwischen verschiedenen Wohnungseigentümern (Schlichtungsfunktion).

Was nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirat gehört

Wichtig zu wissen ist, dass dem Beirat keine eigenen Verwaltungsaufgaben zukommen. Der Beirat ist lediglich ein Unterstützungsorgan des Verwalters.

Daraus ergibt sich auch, dass der Beirat nicht verpflichtet ist, Aufgaben des Verwalters selbst wahrzunehmen.

Wichtig: Genauso wenig wie dem Verwaltungsbeirat Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zustehen, verfügt er über gesetzlich geregelte Aufgaben und Befugnisse bei der Eigentümerversammlung.

Dies gilt vor allem auch während der Zeit zwischen den einzelnen Versammlungen.

Insbesondere ist der Verwaltungsbeirat nicht befugt

  • Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu ändern oder aufzuheben
  • dem Verwalter eine Prozessvollmacht zu erteilen oder eine erteilte Vollmacht einzuschränken bzw. zu erweitern
  • dem Verwalter Weisungen zu erteilen (z. B. zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten)
  • den Verwalter zu entlasten
  • den Verwalter abzuberufen und/oder den Verwaltervertrag zu kündigen.

7. Dezember 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.