MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wie Sie am besten in Gewerbeimmobilien investieren

Wie Sie am besten in Gewerbeimmobilien investieren

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Thomas Hammer,Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.

Wie Sie strategisch richtig in Gewerbeimmobilien investieren

Als langfristig planender und strategisch denkender Investor wissen Sie: Das Geheimnis der erfolgreichen Vermögensplanung und -vermehrung liegt im richtigen Mix aus Renditechancen und Anlagerisiken. Wer zu sicherheitsorientiert plant und anlegt, kann zwar seine Ersparnisse sichern. Doch im Gegenzug für die sichere Kapitalanlage gibt es nur eine bescheidene Rendite. Umgekehrt kann auch der rendite- und risikoorientierte Anleger nicht unbedingt behaupten, den richtigen Mix gefunden zu haben. Denn: In guten Jahren gibt es viel Rendite – aber in schlechten Zeiten muss der Investor zusehen, wie sein Vermögen immer mehr zusammenschrumpft.

Was für die Aufteilung des gesamten Vermögens gilt, hat natürlich auch innerhalb des Segments der Immobilienanlage seine Berechtigung. Auch hier gilt es, nicht allzu einseitig zu investieren und mit der richtigen Mischung aus eher risikobehafteten Renditeanlagen und einem wertorientierten Sicherheitsinvestment Risiko und Chance auf ausgewogene Weise zu kombinieren.

Die Aufteilung von Risiko und Sicherheit dürfte Ihnen schnell einleuchten:

  • Reihen- und Einfamilienhäuser sowie vermietete Eigentumswohnungen sind ganz eindeutig ein sicherheitsorientiertes Investment. Die Mietschwankungen und -ausfälle sind allgemein niedrig, und die Bonität der Mieter können Sie meist verlässlich einschätzen. Allerdings sind die erzielbaren Renditen nach oben begrenzt.

  • Gewerbliche Immobilien wie Ladengeschäfte, Büro- und Praxisräume oder Produktions- und Lagerimmobilien gehören zum Risikoinvestment. Hier lassen sich hohe Renditen erzielen – aber der Preis dafür ist ein erhöhtes Ausfall- und Wertschwankungsrisiko.

Wichtig: Nicht jede Gewerbeimmobilie bringt die gleichen Renditechancen und Verlustrisiken mit sich. In diesem Beitrag erfahren Sie, mit welchen speziellen Risikofaktoren die einzelnen Immobilienarten verknüpft sind.

Je nach Größe Ihres gesamten Immobilienvermögens kann es durchaus sinnvoll sein, etwa 10 bis 20% Ihrer Investments in gewerblichen Immobilien anzulegen. Doch möglicherweise stellt sich die Frage der richtigen Einschätzung der gewerblichen Immobilie fast automatisch, wenn Sie ein gemischt genutztes Mehrfamilienhaus erwerben.

Beispiel: Sie erwerben in zentraler Stadtlage ein Mehrfamilienhaus, bei dem sich im Erdgeschoss Ladengeschäfte oder Praxisräume befinden. Damit sind Sie bereits im Bereich der Gewerbeimmobilien-Investments, und Sie müssen sich über Chancen, Risiken, steuerliche Fragen sowie die Gestaltung von Mietvertrag und Mietpreis Gedanken machen.

Welche Chancen und Risiken mit einzelnen Immobilienarten verbunden sind

Je nachdem, ob Sie ein Ladengeschäft, Praxisräume oder eine Produktions- oder Lagerimmobilie erwerben, müssen Sie mit unterschiedlichen Renditechancen und Vermietungsrisiken rechnen.

Zu den vergleichsweise sicheren Möglichkeiten bei der Kapitalanlage in einer gewerblichen Immobilie zählen Praxisräume, die Sie an Ärzte, Zahnärzte, Heilpraktiker, Krankengymnasten, Masseure oder Angehörige anderer Heilberufe vermieten können. Hier können Sie von zwei Vorteilen profitieren:

  • Heilberufe sind nur wenig von konjunkturellen Schwankungen abhängig und werden immer gebraucht. Wenn noch kein Überangebot an Praxisräumen in der Umgebung vorhanden ist, haben Sie gute Chancen, den Leerstand auf ein Minimum zu reduzieren.

  • Die Selbstständigen im Bereich dieser Berufe firmieren immer als Einzelperson oder Praxisgemeinschaft, bei der in der Regel jeder Teilhaber im Zweifel für den vollen Mietpreis haftet. Weil es keine Zugriffsbeschränkung auf das Vermögen gibt – wie etwa bei der GmbH -, ist das Risiko des Mietausfalls recht gering.

Vielseitiger nutzbar, aber unter Umständen mit höheren Ausfallrisiken behaftet, sind Büroflächen. Vom Architekturbüro bis zur Versicherungsvertretung, von der Anwaltskanzlei bis zur Niederlassung eines Wohnungsbauunternehmens sind viele potenzielle Mieter möglich.

Achtung: Beim Ausfallrisiko kommt es nicht zuletzt darauf an, unter welcher Rechtsform Ihr Mieter firmiert. Während Sie bei Einzelfirmen und -kaufleuten im Fall der Fälle auf das Privatvermögen zugreifen können, bleibt Ihnen dieser Schritt bei einer GmbH als Mieter verwehrt. Damit müssen Sie mit einem höheren Ausfallrisiko kalkulieren, wenn Sie einen Mietvertrag mit einer GmbH schließen.

Ebenfalls nicht zu vernachlässigen sind die Risiken bei Einzelhandelsflächen, mit denen sich auf der anderen Seite jedoch bei attraktivem Standort und solidem Mieter hohe Mietrenditen erzielen lassen.

Praxis-Tipp: Wenn Sie in Einzelhandelsflächen investieren, hängt Ihr Anlageerfolg in sehr hohem Maß von der Standortqualität und der richtigen Auswahl des Mieters ab. Gehen Sie in diesen Punkten daher besonders sorgfältig vor!

Mit äußerster Vorsicht zu genießen sind Investments in Gastronomie-Objekte. In regelmäßigen Abständen wird die Erfahrung leidgeprüfter Kneipen-Vermieter durch Studien untermauert: Bei Gastronomiebetrieben ist die Zahlungsmoral am schlechtesten und die Konkursquote am höchsten. Wenn Sie diese Risiken einkalkulieren, dürfte sich die Kapitalanlage in ein gastronomisches Objekt nur in den seltensten Fällen für Sie als Investor wirklich lohnen.

Ebenfalls ein Investment mit vielen Unsicherheitsfaktoren ist die Kapitalanlage in Industrie-, Produktions- oder Lagerhallen. Zunächst einmal müssen hier meist sehr hohe Summen investiert werden, da schon durchschnittliche mittelständische Betriebe Produktionsflächen von mehr als 1.000 Quadratmetern benötigen.

Dazu kommt, dass die Gebäude und Einrichtungen nach dem Auszug des Mieters oft nur mit großem Aufwand an die Bedürfnisse des neuen Nutzers angepasst werden können. Muss dieser die Kosten übernehmen, kann dies unter Umständen abschreckend wirken. Übernehmen Sie als Vermieter die Kosten, müssen Sie deutliche Abstriche in Ihrer Renditerechnung machen.

Praxis-Tipp: Am flexibelsten sind Sie bei der Anlage in Produktions- oder Lagerimmobilien, wenn Sie ein eher kleines – bis etwa 500 m2 – und möglichst vielseitig nutzbares Objekt wählen. Solche Immobilien werden gern von Handwerkern und kleinen Produktionsbetrieben genutzt – aber auch oft von größeren Unternehmen als Außenlager.

Worauf es bei der Standortwahl ankommt

Mehr noch als beim Investment in eine Wohnimmobilie kommt es bei der Gewerbeimmobilie darauf an, dass Sie bei der Wahl des Standorts nichts dem Zufall überlassen. Bedenken Sie stets: Erstklassige Mieter zieht es in erstklassige Lagen, und bei zweit- und drittklassigen Lagen steigt die Gefahr, ebensolche Mieter zu bekommen.

Praxisräume

Bei solchen Räumlichkeiten ist es zunächst einmal wichtig, dass sie den Anforderungen der heilberuflichen Praxis entsprechen. Dazu gehören beispielsweise die entsprechenden Installationen sowie die Trennbarkeit zwischen Warte- und Behandlungsbereich. Außerdem müssen die Räume möglichst bequem und gut erreichbar sein – schließlich sollten auch kranke Menschen mit weiten Wegen oder hohen Treppen nicht über Gebühr beansprucht werden.

Checkliste: Standortwahl Praxisräume

  • Können die Räumlichkeiten so aufgeteilt werden, dass eine klare Trennung zwischen Warte- und Behandlungsbereich – auch mit separaten WCs – möglich ist?

  • Sind die Behandlungsräume mit Wasserinstallationen ausgestattet?

  • Ist im Eingangsbereich genügend Raum für einen Empfang?

  • Liegen die Räume im Erdgeschoss oder ist das Haus mit einem Aufzug ausgestattet?

  • Sind in unmittelbarer Umgebung genügend Parkplätze vorhanden?

Büroräume

Auch wenn Räumlichkeiten oft als „Praxis- und Büroräume“ zusammengefasst werden, gelten hier andere Kriterien als bei Praxisräumen. Weil in Büroräumen meist wenig Publikumsverkehr herrscht, sind weniger die Fragen der bequemen Erreichbarkeit als vielmehr die Gegebenheiten des örtlichen Immobilienmarkts zu berücksichtigen.

Checkliste: Standortwahl Büroräume

  • Bei größeren Einheiten: Lassen sich die Räume so aufteilen, dass daraus bei Bedarf mehrere kleine Einheiten geschaffen werden können?

  • Steht pro Arbeitsplatz am oder im Haus ein Parkplatz zur Verfügung?

  • Gibt es pro Raum zwei separate Stromkreise, damit Computer extra abgesichert werden können?

  • Lassen sich die Räume problemlos mit Netzwerkkabeln oder Kabelkanälen verbinden?

  • In größeren Städten: Gibt es in der Nähe eine Bus- oder Straßenbahn-Haltestelle?

  • Ist in der Umgebung die Nachfrage nach Büros vorhanden, oder spricht eine hohe Leerstandsquote bei Büroräumen in der Umgebung gegen ein solches Investment?

Einzelhandelsflächen

Hier liegt in der Standortwahl das A und O des Vermietungserfolgs. Auch wenn die Immobilie noch so billig wäre: In schlechten Lagen gibt es so viele Vermietungsprobleme, dass selbst bei niedrigen Kaufpreisen keine vernünftigen Renditen zu erzielen sind. Investieren Sie lieber in Qualitätsimmobilien an Qualitätsstandorten – dann stimmen langfristig auch Mietrendite und Wertsteigerung!

Checkliste: Standortwahl Einzelhandel

  • Liegt das Geschäft in einer guten Stadtlage mit hoher Passantenfrequenz?

  • Ist in nächster Zeit nicht mit umsatzmindernden Baumaßnahmen wie etwa Straßenbelags- oder Grabungsarbeiten zu rechnen?

  • Steht im Erdgeschoss eine möglichst lange Schaufensterfront zur Verfügung, so dass der Mieter sein Angebot effektvoll präsentieren kann?

  • Steht die Nutzfläche (Faustregel: pro laufendem Meter Nutzfläche) in Schaufensterfront etwa 10 bis 20 m2 einem ausgewogenen Verhältnis zur Schaufensterfront?

  • Sind die Räumlichkeiten hell und möglichst quadratisch zugeschnitten?

  • Sind die Geschäftsräume frei von schwer zugänglichen Ecken und Winkeln?

  • Verfügt das Geschäft über einen ebenerdigen und stufenfreien Zugang (pro Stufe rechnen Einzelhändler mit 10% Umsatzverlust!)?


    Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • Steht der von den Behörden geforderte Sozialraum mit Tageslicht zur Verfügung?

  • Können die Geschäftsräume von den Lieferanten des Mieters zwecks Anlieferung problemlos erreicht werden?

Produktions- und Lagerimmobilien

Egal ob Handwerks- oder Industriebetrieb, ob Spenglerei oder Spedition: Wer ein Gewerbe betreibt, muss möglichst rationell arbeiten können, um im Wettbewerb bestehen zu können. Diese Prämisse gilt auch dann, wenn es um die Auswahl der Produktions- oder Lagerräume geht. Damit wird schon klar, worauf Sie als Investor in diesem Segment achten müssen: Ihr Mieter darf keinen zusätzlichen Aufwand damit haben, um in Ihren Räumlichkeiten zurechtzukommen. Bei der Auswahl einer solchen Immobilie kommt es folglich darauf an, dass sie sich in gut erreichbarer Lage befindet und einen problemlosen Zuschnitt hat.

Checkliste: Standortwahl Produktions- und Lagerimmobilien

  • Werden in der Umgebung neue Gewerbegebiete ausgewiesen, so dass in Kürze ein Überangebot an Gewerbeimmobilien befürchtet werden muss?

  • Liegt die Immobilie in einem verkehrsgünstig angelegten Gewerbegebiet?

  • Ist die Zufahrt zu Grundstück und Gebäude auch für Lastwagen frei von Hindernissen?

  • Sind seitens der Nachbarn keine Probleme wegen Lärm- oder Geruchsbelästigungen zu befürchten?

  • Sind die Räume so konzipiert, dass sie auf einer Ebene gut zugänglich und vielseitig nutzbar sind?

  • Sind die Räume und deren Zugänge so hoch, dass die Zufahrt mit dem Gabelstapler gut möglich ist?

  • Können in den Räumen problemlos Krananlagen und Maschinen bis ca. 3 Meter Höhe installiert werden?

  • Können Räumlichkeiten für Büro- und Verwaltungsflächen gut abgeteilt werden?

  • Stehen Sozialräume und Toiletten zur Verfügung?

Wie Sie in aller Kürze prüfen können, ob der Kaufpreis angemessen ist

Jede Immobilie, die zu teuer eingekauft wird, erweist sich im Nachhinein als unrentabel. Auch bei der Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage kommt es darauf an, vor der Kaufentscheidung die Gegebenheiten des örtlichen Markts gründlich zu sondieren.

Auf die Schnelle können Sie Vergleichswerte ermitteln, indem Sie den Angebotspreis durch die Anzahl der Quadratmeter Nutzfläche teilen. Dies ergibt dann den so genannten Quadratmeterpreis, bezogen auf die Nutzfläche. Wenn Sie ähnlich konzipierte Objekte – was beispielsweise bei Büro- oder Praxisräumen meist gut möglich ist – zum Vergleich heranziehen können, merken Sie recht schnell, ob sich der Preis der Ihnen angebotenen Immobilie im marktüblichen Rahmen bewegt.

Sie können auch den Gesamtaufwand durch die Netto-Jahresmiete teilen – daraus ergibt sich dann das Mietvielfache, auch Mietfaktor genannt. Als Faustregel gilt: Gebrauchte Gewerbeimmobilien werden etwa mit dem 10- bis 15-fachen der Jahresmiete, Neubauten in erstklassigen Lagen bis zum 20-fachen gehandelt.

Achtung: Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen eine besonders billige gebrauchte Gewerbeimmobilie angeboten wird! Solche Objekte können später sehr teuer werden, wenn bei ihnen – was häufig vorkommt – ein zunächst unerkanntes Risiko verborgen ist. Beispielsweise kann eine aufwändige Renovierung erforderlich sein, der Standort kann sich drastisch in der Qualität mindern, oder es droht das Auslaufen eines langjährigen Mietvertrags.

Wichtig: Auch Mietgarantien, die oftmals von Bauträgern angeboten werden, sollten Sie kritisch betrachten. Wenn die Garantie nicht der realistisch erzielbaren Ortsmiete entspricht, erfüllt sie nur einen Zweck: Der Kaufpreis einer überteuerten Immobilie soll mit Hilfe einer „Mondmiete“ schöngerechnet werden.

Hilfe bei der Ermittlung des marktgerechten Kaufpreises liefern beispielsweise unabhängige Wertgutachten durch neutrale Sachverständige oder unabhängige Institute. Verlangen Sie deshalb immer vom Anbieter eine Standort- und Wertanalyse, oder geben Sie diese vor Ihrer endgültigen Kaufentscheidung selbst in Auftrag. Bei gebrauchten Immobilien sollten Sie zuvor noch ein technisches Gutachten einholen. Hierbei ist es erforderlich, dass darin detaillierte Informationen zu den konstruktiven Teilen des Gebäudes wie Tragwände, Fundament, Fenster und Dach sowie der Versorgungseinrichtungen wie Elektroleitungen, Heizung, Zu- und Abwasserleitung enthalten sind.

Wie Sie die Fallen bei der Nutzungsänderung umgehen

Wenn Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus erwerben, das teilweise aus gewerblich nutzbaren Räumen besteht, haben Sie bei einer Nutzungsänderung wenig Probleme. Sie müssen sich lediglich nach den örtlichen Bebauungs- und Nutzungsvorschriften richten, in denen im Groben die Arten einer möglichen gewerblichen Nutzung festgelegt sind. Ob sich dann in den Räumen ein Architekturbüro, eine Arztpraxis oder ein Friseurladen ansiedelt, ist in aller Regel nicht von Bedeutung, soweit dies die Bauvorschriften zulassen.

Schwieriger wird es hingegen, wenn Sie innerhalb eines Mehrfamilienhauses einzelne, per Teilungserklärung abgetrennte Gewerbeflächen kaufen. Hier kommt es darauf an, wie die Räume in der Teilungserklärung bezeichnet werden – und dadurch kann die Nutzung unter Umständen drastisch eingeschränkt werden. Einige Beispiele:

  • Werden die Geschäftsräume als „Laden“ bezeichnet, darf darin kein Pizza-Lieferservice betrieben werden.

  • Räumlichkeiten, die als „Büro“ ausgewiesen sind, dürfen keine Arztpraxen beherbergen.

  • Sind Räume als „Sondereigentum“ ausgewiesen, gelten sie als Wohnung und können nur in Ausnahmefällen für gewerbliche Zwecke – beispielsweise als Büro eines Versicherungsvertreters oder Steuerberaters – genutzt werden.

Achtung: Die Problematik der Nutzung von Teileigentum sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen. Je deutlicher die Bezeichnung der Räume in der Teilungserklärung, desto stärker sind Sie bei der Nutzung und damit auch bei der Auswahl Ihrer Mieter eingeschränkt – und das kann langfristig zu wirtschaftlichen Verlusten führen.

Wichtig: Wenn die Räume zu einem anderen als in der Teilungserklärung vorgegebenen Zweck genutzt werden sollen, müssen Sie bei der Wohnungseigentümer-Versammlung einen Antrag auf Umnutzung stellen. Diese wird jedoch nur rechtskräftig, wenn sie von der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen wird. Anders gesagt: Ein einzelner Eigentümer kann mit seinem Veto Ihre Pläne zunichte machen!

Achtung: Am flexibelsten bleiben Sie, wenn in der Teilungserklärung die Räumlichkeiten möglichst allgemein beschrieben sind. Werden sie lediglich als „Teileigentum“ bezeichnet, sind sämtliche Nutzungsarten für Freiberufler und Gewerbetreibende möglich. Auch die Bezeichnung als „Geschäftsräume“ lässt Ihnen freie Hand bei der Wahl der Nutzung.

Worauf Sie bei Mieterauswahl und Mietvertrag achten müssen

Mehr noch als bei der Vermietung einer Wohnung müssen Sie bei gewerblichen Immobilien darauf achten, dass Sie langfristig planende und solide Mieter finden.

Damit haben Sie die Aufgabe, nicht nur den Mieter selbst, sondern auch dessen Geschäftsmodell auf den Prüfstand zu stellen. Nur wenn der Mietinteressent fundierte Aussichten auf geschäftlichen Erfolg hat, wird die Sache auch für Sie als Vermieter wirtschaftlich interessant. Ansonsten müssen Sie mit Zahlungsrückständen oder sogar Ausfällen rechnen.

Was bedeutet das in der Praxis? Wenn ein Unternehmen gerade erst in der Gründungsphase ist und noch wenig Umsatz, aber dafür umso mehr Verlust vorzuweisen hat, ist das für Sie ein nicht zu vernachlässigender Risikofaktor. Hat ein Selbstständiger hingegen sein Gewerbe schon ein paar Jahre im häuslichen Hobbyraum betrieben und sucht nun größere Räume, weil er Erfolg hat und expandieren will, ist das Ausfallrisiko schon deutlich geringer.

Praxis-Tipp: Der Erfolg eines Unternehmens entscheidet sich meist in den ersten zwei bis drei Jahren. Ist diese „heiße Phase“ überstanden, geht das Insolvenzrisiko deutlich zurück. Vor allem bei der Vermietung an eine GmbH sollten Sie Unternehmen bevorzugen, die sich seit mindestens drei Jahren am Markt bewährt haben.

Entspannter können Sie die Lage betrachten, wenn Sie ein Büro oder eine Praxis an einen Freiberufler vermieten. Hier gibt es zwei Gründe, die für eine Minderung des Ausfallrisikos sprechen:

  • Freiberufler haften für ihre Verbindlichkeiten mit ihrem vollen Privatvermögen, weil sie nicht als GmbH auftreten.

  • Viele Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater können recht schnell einen Kundenstamm aufbauen, weil die Leistungen recht stetig nachgefragt werden und beim Eintritt in die Selbstständigkeit oft schon die ersten Kunden vorhanden sind.

Praxis-Tipp: Holen Sie über den Mieter auf jeden Fall eine Bonitätsauskunft ein, bevor Sie ihm den Zuschlag geben. Als wenig praktikabel erweist sich in solchen Fällen eine Schufa-Auskunft, da sich diese stark an den Daten der Vergangenheit orientiert. Sinnvoller ist es, die Auskunft über eine Wirtschaftsauskunftei (Creditreform, Bürgel) einzuholen, weil darin auch Angaben zu Vermögen und Zahlungsmoral zu finden sind.

Wenn Sie sich für einen Mieter entschieden haben, geht es an die Gestaltung des Mietvertrags. Hier gibt es zunächst einmal im Zuge der Mietrechtsreform eine wichtige Neuerung: Gewerbliche Mietverträge bedürfen der Schriftform. Das ist aus Gründen der Beweisbarkeit sowieso die sinnvollere Variante, und schon bisher zählte in diesem Bereich der mündliche Mietvertrag zu den eher seltenen Ausnahmefällen.

Grundsätzlich gilt: Beim gewerblichen Mietvertrag gelten andere Spielregeln als beim Wohnmietvertrag mit Privatpersonen. Vor Vertragsschluss sollten Sie sich deshalb über einige wichtige Modalitäten im Klaren sein. Dies beginnt schon bei der Frage, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag gewählt werden soll.

In der Praxis haben sich befristete Mietverträge mit einer Vertragslaufzeit von üblicherweise zehn, in selteneren Fällen auch fünf Jahren bewährt. Oft haben die Mieter die Möglichkeit, sich mit einer Option die Vermietung auf weitere fünf Jahre zu sichern. Solch eine Klausel könnte wie folgt formuliert sein:

„Das Mietverhältnis endet zum 31.12.2011. Der Mieter kann das Mietverhältnis bis zum 31.12.2016 verlängern, indem er seine verbindliche Verlängerungsabsicht dem Vermieter bis zum 30.06.2011 schriftlich mitteilt.“

Achtung: Bei befristeten gewerblichen Mietverträgen lässt der Gesetzgeber grundsätzlich keine Mieterhöhung während der Laufzeit zu. Was jedoch möglich – und auch zwingend notwendig – ist, ist eine so genannte „Wertsicherungsklausel“.

Mit der Wertsicherungsklausel im Mietvertrag passt sich die Miete jährlich automatisch den allgemeinen Lebenshaltungskosten an. In Frage kommt als Vergleichswert meist der Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland, der vom Bundesamt für Statistik ermittelt wird.

Beispiel: Sie haben für Ihre Büroräume eine Anfangsmiete von 1.200 D sowie eine Wertsicherungsklausel vereinbart. Steigen die Lebenshaltungskosten um 2,5%, erhöht sich die Miete automatisch auf 1.230 D.

Doch im gewerblichen Mietvertrag geht es nicht allein um Fristen und Wertsicherungsklauseln. Weil der Gesetzgeber mehr Spielraum als bei privaten Wohnraum-Mietverträgen lässt, müssen alle wichtigen Details klar und eindeutig geregelt werden. Denken Sie stets daran: Jede Unklarheit kann im Streitfall zu Ihren Lasten ausgelegt werden und führt möglicherweise zu finanziellen Verlusten. Achten Sie daher auf eindeutige Vereinbarungen für die folgenden Fälle:

  • Für welche Zwecke darf der Mieter die Räume nutzen?

  • Welche Betriebskosten müssen vom Mieter übernommen werden?

  • Wie hoch ist die Mietkaution?

  • Ist der Mieter berechtigt, einen Teil der Räumlichkeiten unterzuvermieten? Falls ja: Zu welchen Zwecken?

  • In welchem Umfang darf der Mieter bauliche Veränderungen vornehmen, und wer (üblicherweise der Mieter) kommt für die Kosten auf?

  • Wird der Mieter verpflichtet, bei baulichen Veränderungen selbst die erforderlichen Genehmigungen einzuholen?

  • Bei unbefristeten Mietverträgen: Mit welchen Fristen kann gekündigt werden?

  • Ist klar ersichtlich, ob auf die Miete Umsatzsteuer zu entrichten ist oder nicht?

Wann Sie sich für die Umsatzsteuer entscheiden sollten

Als Vermieter können Sie wählen, ob Sie für die Miete Umsatzsteuer verlangen oder nicht. Wenn Sie sich für die Umsatzsteuer entscheiden, haben Sie einen großen Vorteil: Sie können bei allen Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen.

Für Sie als Investor bedeutet die freiwillige Verpflichtung zur Umsatzsteuer zwar einen gewissen Mehraufwand, weil Sie auf jeden Fall eine jährliche Umsatzsteuererklärung und – wenn Ihre jährliche Umsatzsteuerschuld gegenüber dem Finanzamt mehr als 1.000 D beträgt – eine vierteljährliche Voranmeldung abgeben müssen. Aber in finanzieller Hinsicht ist dieser Schritt absolut lohnend.

Beispiel: Sie erhalten für Malerarbeiten an Ihren vermieteten Gewerberäumen eine Rechnung über 2.000 D plus 16% Umsatzsteuer – das sind 320 D, und der gesamte Rechnungsbetrag beläuft sich auf 2.320 D. Legt man einen Einkommensteuersatz von 40% zugrunde, errechnet sich Ihre persönliche Steuerersparnis wie folgt:

  • Sie sind nicht umsatzsteuerpflichtig: Ihre steuerlichen Aufwendungen belaufen sich auf 2.320 D, daraus ergibt sich eine Steuerersparnis von 928 D.

  • Sie haben freiwillig die Umsatzsteuerpflicht gewählt: Ihre steuerlichen Aufwendungen betragen 2.000 D, was zu einer Steuerersparnis von 800 D führt. Dazu kommt die Rückerstattung der Vorsteuer in Höhe von 320 D – und Vater Staat bezahlt von Ihrer Rechnung insgesamt 1.120 D.

  • Vergleicht man diese beiden Rechenbeispiele miteinander verschafft Ihnen der Umstand der Umsatzsteuerpflicht einen finanziellen Vorteil in Höhe von 192 D.

Achtung: Die zusätzliche Ersparnis mit der Umsatzsteuer funktioniert nur, wenn Ihr Mieter ebenfalls umsatzsteuerpflichtig ist und die in der Miete enthaltene Umsatzsteuer wiederum als Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen kann. Ist dies nicht möglich, müssen Sie die Miete entsprechend nach unten an das marktübliche Niveau anpassen – und der Einnahmeausfall ist größer als die Ersparnis durch den Vorsteuerabzug. Zu den Berufsgruppen, die von der Umsatzsteuer ausgeschlossen sind, zählen

  • Banken, Versicherungen, Bausparkassen

  • Versicherungs- und Bausparvertreter

  • Ärzte und Zahnärzte

  • Heilpraktiker

  • Krankengymnasten, Masseure und andere Heilberufe

Wichtig: Bei gemischt genutzten Gebäuden lassen sich Aufwendungen wie etwa Fassadenarbeiten oder die Neueindeckung des Dachs nicht immer eindeutig dem gewerblichen oder wohnwirtschaftlichen Teil zuordnen. In solchen Fällen erfolgt der Abzug der Vorsteuer üblicherweise gemäß dem Verhältnis der gewerblichen Nutzfläche zur gesamten Wohn- und Nutzfläche des Hauses.

Wie Sie bei der Anlage in Gewerbeimmobilien-Fonds Flops vermeiden

Als Alternative zum Direktinvestment können Sie auch in einen entsprechenden Fonds einsteigen. Ihr Vorteil dabei: Die Anlage ist meist ab 10.000 bis 25.000 D möglich. Die geschlossenen Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger meist in großen Büro- oder Handelsimmobilien, deren Wert in aller Regel zwischen 10 und 50 Millionen D liegt.

Wichtig: Geschlossene Immobilienfonds werden nicht von der Bankenaufsicht kontrolliert, und somit gibt es auch viele unseriöse Anbieter am Markt. Folglich tummeln sich auf diesem Markt viele schwarze Schafe, und die Entscheidung für das Investment sollte erst nach sorgfältiger Prüfung erfolgen.

Dazu kommt: Anteile an geschlossenen Immobilienfonds werden nicht börsentäglich gehandelt, wie es beispielsweise bei klassischen Immobilienfonds der Fall ist. Als Anleger werden Sie meist Teilhaber einer GmbH + Co.KG, und vor Ablauf der Anlagefrist können Sie nur aussteigen, wenn ein Käufer bereit ist, Ihre „gebrauchten“ Anteile zu übernehmen.

Da es jedoch praktisch keinen funktionierenden Markt für gebrauchte Fondsanteile gibt, müssen Sie bis zum Schluss der 10- bis 20-jährigen Laufzeit dabei bleiben, um hohe Verluste durch Preisreduzierung bei einem vorzeitigen Verkauf zu vermeiden.

Praxis-Tipp: Auch bei der Kapitalanlage in einem geschlossenen Immobilienfonds müssen Objekt und Anbieter vor der Anlageentscheidung auf Herz und Nieren geprüft werden. Gehen Sie hierbei sehr sorgfältig vor, und achten Sie stets auf die folgenden Punkte. Sie stellen Beispiele dar, an denen Sie seriöse und unseriöse Anbieter leicht von einander unterscheiden können.

7 Punkte, an denen Sie einen unseriösen Anbieter erkennen:

7 Punkte, an denen Sie einen seriösen Anbieter erkennen:

  • Hohe Nebenkosten für Vertrieb und Verwaltung, die mehr als 15% der Netto-Investition ausmachen

  • Keine Belege, ob in der Vergangenheit die Renditeerwartungen erfüllt werden konnten

  • Lückenhafte Prospekte, in denen Berechnungsmodelle und Prognosen nicht plausibel sind oder auf veralteten Daten basieren

  • Ausweichende Antworten auf Detailfragen nach Bürgschaften, Berechnungsgrundlagen und konkreten Erfolgen in der Vergangenheit

  • Kein Vorliegen konkreter Mietverträge

  • Drängen auf schnelle Entscheidung

  • Fehlende Hinweise auf die Risiken wie Mietrückgänge oder -ausfälle

  • Vorsichtige Renditeprognosen mit niedrigen Inflationserwartungen und Pufferzonen für Kreditzinserhöhungen und Leerstände

  • Umfangreiche Leistungsbilanz, die in einem Soll-Ist-Vergleich die Erwartungen der Vergangenheit den tatsächlichen Erträgen gegenüberstellt

  • Absicherung von Garantiemieten durch Bankbürgschaften

  • Immobilie ist zum größten Teil langfristig an namhafte Unternehmen vermietet

  • Miethöhe und Garantie entspricht dem ortsüblichen Niveau

  • Offene Auskünfte auf Detailfragen und Hinweis auf Anlagerisiken

  • Der Anbieter kann eine lückenlose Leistungsbilanz mit einem Soll-Ist-Vergleich vergangener Prognosen vorlegen

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Thomas Hammer,Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.

7. Dezember 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.