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Bei der Kündigung der Wohnung alles richtig machen

Dass ein Mieter die Kündigung seines Mietvertrags akzeptiert, ist eher die Ausnahme als die Regel. Immer häufiger sind Vermieter darauf angewiesen, ihren (vermeintlichen) Räumungsanspruch nach einer Kündigung gerichtlich durchzusetzen.

Dabei erlebt manch ein Vermieter eine böse Überraschung: Obwohl er meinte, einen triftigen Kündigungsgrund zu haben, wird seine Räumungsklage abgewiesen.

Ein solcher Prozessausgang ist für Sie als Vermieter doppelt ärgerlich: Zum einen bleiben Sie auf den Prozesskosten sitzen.

Diese können einen ansehnlichen Betrag ausmachen. Im Einzelfall können die Prozesskosten die Höhe einer Jahresmiete erreichen.

Für Sie als Vermieter kommt es deshalb darauf an, besonders sorgfältig vorzugehen, wenn Sie das Mietverhältnis beenden wollen.

Wann eine Kündigung der Wohung ausgeschlossen ist

Das Kündigungsrecht kann vertraglich ausgeschlossen sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben.

Für die Dauer der Befristung ist eine ordentliche Kündigung der Wohnung ausgeschlossen. Ausnahme: Sie oder Ihr Mieter wollen fristlos kündigen.

Dass die Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist, ergibt sich oftmals auch aus anderen vertraglichen Regelungen.

Dies ist etwa der Fall, wenn Sie mit Ihrem Mieter vereinbart haben, dass er Mietvorauszahlungen oder Finanzierungsbeiträge leistet.

Dann ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zumindest solange ausgeschlossen, bis die Mietvorauszahlungen bzw. Finanzierungsbeiträge „abgewohnt“ sind.

Achtung: Grundsätzlich unzulässig ist eine Vereinbarung, die besagt, dass Sie als Vermieter berechtigt sein sollen, mit einer kürzeren als der im Gesetz genannten Frist zu kündigen.

Eine Ausnahme gilt für Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch (bis zu sechs Monaten) vermietet ist. Hier kann auch für die Kündigung durch Sie als Vermieter eine kürzere als die gesetzliche Frist vereinbart werden.

Eine Sonderregelung gilt außerdem für die Vermietung eines möblierten Zimmers an eine Einzelperson innerhalb der von Ihnen oder Ihrem Mieter selbst bewohnten Räume. In diesen Fällen richtet sich die Kündigungsfrist der Wohnung nach dem vereinbarten Zahlungszeitraum der Miete.

Ist die Miete – wie allgemein üblich – monatlich zu zahlen, kann das Mietverhältnis regelmäßig zum fünfzehnten eines Monats zum Ende desselben Monats gekündigt werden.


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Achtung: Es ist nicht unbedingt erforderlich, dass Sie im Kündigungsschreiben ein bestimmtes Datum nennen, zu dem die Kündigung wirksam werden soll.

Es reicht aus, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden soll.

Der Klarheit halber empfiehlt es sich aber dringend, auf die Angabe des Kündigungsdatums nicht zu verzichten.

Weisen Sie Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin

Selbst wenn Sie eine wirksame Kündigung der Wohnung aussprechen, bedeutet dies nicht automatisch das Ende des Mietverhältnisses. Ihrem Mieter bleibt dann immer noch die Widerspruchsmöglichkeit nach der Sozialklausel.

Das bedeutet: Ihr Mieter kann Ihrer ansonsten rechtswirksamen ordentlichen fristgemäßen Kündigung widersprechen und von Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer Interessen als Vermieter nicht zu rechtfertigen ist.

Eine unzumutbare Härte liegt besonders dann vor, wenn der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

Ob eine Ersatzwohnung angemessen ist, richtet sich wesentlich nach den bisherigen Bedürfnissen und Wohnverhältnissen.

Ist die Ersatzwohnung von der Größe her angemessen und preislich tragbar, kann dem Mieter sowohl wirtschaftlich als auch persönlich zugemutet werden, in die Ersatzwohnung einzuziehen.

Außerdem kommen auch noch folgende Umstände für den Mieter als spezielle Härtegründe in Betracht. Das gilt erst recht dann, wenn mehrere dieser Aspekte zusammenwirken. Härtegründe für den Mieter können vorliegen bei

  • hohem Alter
  • Gebrechlichkeit/Pflegebedürftigkeit
  • schwerer Krankheit
  • Schwangerschaft
  • kinderreicher Familie
  • besonderen schulischen und beruflichen Verhältnissen
  •  kurzfristig bevorstehendem Zwischenumzug, etwa nach begonnenem Bau eines Eigenheims oder bei Zusage einer Ersatzwohnung
  • besonderen Aufwendungen für die Wohnung (Instandsetzung, bauliche Veränderungen)

Widersprechen Sie der Gebrauchsfortsetzung

Bleibt Ihr Mieter nach einer Kündigung und nach Ablauf der Kündigungsfrist nach wie vor in der Wohnung, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn Sie als Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht binnen zwei Wochen widersprechen.

So ist das gesetzlich ausdrücklich geregelt. In den meisten Formularmietverträgen wird diese Vorschrift ausgeschlossen.

Eine solche Vertragsklausel ist grundsätzlich zulässig. Sollte sie in Ihrem Mietvertrag fehlen, können Sie in das Kündigungsschreiben beispielsweise noch folgende Erklärung mit aufnehmen:

Abschließend erkläre ich ausdrücklich, dass ich einer Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Mietgebrauchs über den Kündigungstermin hinaus widerspreche.

Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dies gilt aber nur dann, wenn Sie Ihren Mieter im Kündigungsschreiben auf seine Rechte nach der Sozialklausel hingewiesen haben.

Versäumen Sie diesen Hinweis, erfolgt der Widerspruch immer noch rechtzeitig, wenn er spätestens im ersten Termin des Räumungsprozesses erklärt wird.

Unterscheiden Sie zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung

  • Ordentliche Kündigung: Während Ihr Mieter jederzeit ohne Angabe von Gründen eine Kündigung der Wohnung stellen kann, müssen Sie als Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Das ist der Fall, wenn Ihr Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, Sie Eigenbedarf geltend machen oder Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden
  • Außerordentliche fristlose Kündigung: Sie setzt erhebliche Vertragsverletzungen Ihres Mieters voraus. Diese müssen so schwerwiegend sein, dass es für Sie unzumutbar ist, das Vertragsverhältnis mit Ihrem Mieter fortzusetzen. Die fristlose Kündigung ist nur bei Vorliegen besonderer, im Gesetz geregelter Gründe zulässig.

29. August 2003

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.