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Beste Finanzierungskonditionen durch erhöhten Beleihungswert

Die Höhe des Verkehrswerts Ihres Objekts ist ausschlaggebend für die Höhe der möglichen Beleihung.

Je höher der Verkehrswert ist, desto größer ist Ihr Beleihungsspielraum und umso größer ist auch der so genannte erstrangige Beleihungsspielraum.

Von „Beleihung“ sprechen die Banken, wenn sie ein Darlehen nur gegen Sicherheiten gewähren wollen.

So können beispielsweise Schmuck, Wertpapiere, Grundstücke, Gebäude und Lebensversicherungen beliehen werden. Sie dienen der Bank dann als Sicherheit.

Wie Sie bei Ihrer Objektfinanzierung optimal Zinsen sparen können

Da Banken Kredite, die im erstrangigen Beleihungsspielraum abgesichert sind, zu günstigeren Zinssätzen anbieten als nachrangig abgesicherte Kredite, erreichen Sie über einen höheren Verkehrswert auch einen günstigeren Prozentsatz.

Ihre Ersparnis kann einen Prozentpunkt und mehr ausmachen – und das Jahr für Jahr.

Die meisten Banken ermitteln selbst die Werthaltigkeit von Immobilien, die sie beleihen sollen. Manchmal werden auch „Immobilien-Sachverständige“ mit der Wertschätzung beauftragt.

Leider ist der Beruf eines „Immobilien-Sachverständigen“ rechtlich nicht geschützt, sodass im Prinzip „jeder“ eine Wertschätzung vornehmen kann.

Praxis-Tipp: Erkundigen Sie sich, wer die Kosten der Wertschätzung trägt – Sie oder die Bank. Im Regelfall versuchen die Banken, die Schätzkosten dem Kreditnehmer zu belasten. Versuchen Sie zu vereinbaren, dass die Bank die Schätzkosten übernimmt, da sie ja an dem Darlehen verdient.

Falls Sie die Schätzkosten übernehmen müssen: Die Kosten für ein Wertgutachten bewegen sich etwa zwischen 1 und 3% des im Gutachten genannten Verkehrswerts. Sie sollten höchstens 1,5% akzeptieren.

Die entscheidenden Faktoren für die „Wertschätzung“ Ihres Objekts

  • Günstige Lage


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    Wenn Ihre Immobilie, ganz gleich, ob es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus handelt, an einem günstigen Standort steht, wird sie von Ihrer Bank immer als werthaltiger eingeschätzt als an einem weniger guten Standort. Da es für Immobilien in günstiger Lage immer einen Markt gibt, schätzt die Bank den Wiederverkaufswert als gut ein.

  • Einwandfreie Mieterbonität und langfristige Mietverträge

    Legen Sie Ihrer Bank Ihre Mietverträge vor und verweisen Sie auf eine einwandfreie Bonität Ihrer Mieter. Bei guten Mietern und langfristigen Mietverträgen schätzt die Bank das Mietausfallrisiko nur gering ein. Wenn Ihre Mieten den Kapitaldienst decken, haben Sie bei der Bank besonders gute Karten.

  • Solide Bauqualität

    Machen Sie deutlich, dass eine solide Bauqualität Sie vor größerem Instandhaltungsaufwand bewahren wird. Ihre Bank muss dann keine überraschenden Ausgaben befürchten.

  • Günstige Bewirtschaftungskosten

    Beweisen Sie der Bank Ihre Bewirtschaftungskosten anhand entsprechender Belege. Sie können damit erreichen, dass die Bank dann die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ansetzt und nicht von pauschalierten Werten ausgeht, die zu einem niedrigeren Ertragswert führen.

  • Vielfältige Verwendungsmöglichkeiten

    Insbesondere bei Gewerbeimmobilien sollten Sie die Bank auf eine vielfältige Verwendungsmöglichkeit hinweisen. Zeigen Sie beispielsweise auf, dass Ihre Immobilie nicht nur als Produktionsstätte, sondern auch als Supermarkt nutzbar wäre. Je vielfältiger die Nutzungsmöglichkeiten, umso größer ist auch der Markt für eine solche Immobilie. Wenn Sie Besitzer einer multifunktionalen Immobilie sind, wird die Bank deren Wert höher einschätzen.

  • Banken gehen auf Nummer Sicher

    Bei ihren Immobilienbewertungen sind die Banken besonders vorsichtig. Sie nehmen Wertabschläge vor und gehen oftmals von Werten aus, die bei einer Zwangsversteigerung des Objekts erzielt werden können.

Mit diesen Sicherheitsabschlägen kalkulieren die Banken bei der Immobilienbewertung

Lesen Sie dazu im Detail: Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

9. Februar 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.