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Wie Sie den Wert von Immobilien richtig einschätzen können

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Experten bewerten eine Immobilie als dynamisches Wirtschaftsgut, dessen Wert nicht zuletzt von privaten, wirtschaftlichen und sozialen Gegebenheiten bestimmt wird. Für die Bewertung sind ständige Markt- und Wirtschaftsbeobachtungen erforderlich.

Wertermittlung auf dem Grundstücksmarkt

Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind bedingt durch Angebot und Nachfrage. Hierfür sind die allgemeine Wirtschaftssituation und die Entwicklung des Kapitalmarktes, insbesondere aber auch die Entwicklung am Standort maßgeblich. Rendite und Werthaltigkeit der Kapitalanlage „Immobilie“, insbesondere der unvergängliche Bodenwert, gewinnen wieder zunehmend an Bedeutung.

Die Gutachterausschüsse der Städte oder Kreise führen Kaufpreissammlungen über alle getätigten Verkäufe des Erhebungsgebietes. Die Auswertungen dieser Daten ermöglichen die jährliche Erstellung von Bodenrichtwertkarten. Die Bodenrichtwerte zeigen in jeweils kleinen Bereichen des jeweiligen Gemeindegebietes den ermittelten durchschnittlich erzielten Verkaufspreis für Grundstücke.

Bei bebauten Grundstücken sind die Ausschüsse gehalten, auch den Wert der Grundstücke im unbebauten Zustand zu ermitteln. Ein weiteres Ergebnis der Auswertungen der Ausschüsse sind die ebenfalls jährlich erstellten Grundstücksmarktberichte. In diesen Berichten werden statistische Daten über alle Verkäufe veröffentlicht, beispielsweise die Anzahl aller Verkaufsfälle nach Objektarten gestaffelt oder die allgemeine Preisentwicklung am Grundstücksmarkt.

Zudem bietet der Grundstücks-Bewertungs-Spiegel des TÜV Süddeutschland für alle Gemeinden, Städte, Stadtteile und Straßenabschnitte in Deutschland eine flächendeckende, detaillierte Datengrundlage zur Bewertung von Immobilien.

Aber auch die Erkenntnisse der Makler oder sonstiger Sachverständiger über die Entwicklung des Marktes sowie permanente Marktbeobachtung sind von großer Wichtigkeit.

Wie der Wert von Immobilien ermittelt wird:

Für Eigentümer, Käufer, Verkäufer, und auch Erben von Immobilien, ist die Ermittlung des Wertes von Wohnhäusern, Eigentumswohnungen oder gewerblichen Objekten ein zentrales Thema. Damit Sie Ihre eigenen Interessen bei der Bewertung von Immobilien durchsetzen können, müssen Sie wissen, welche Wertermittlungsverfahren es gibt und wie Gutachter bei ihrer Arbeit vorgehen.

Wie die verschiedenen Methoden der Gutachter gestaltet sind, erfahren Sie hier, damit Sie einem Wertermittler kritisch über die Schulter sehen können. Im zweiten Teil dieser Darstellung sind Methoden aufgeführt, mit deren Hilfe Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst einschätzen können.

1. Der Sachwert

Im Sachwertverfahren steht der Wert des Bauwerks im Vordergrund. Das Sachwertverfahren als Mittel zur Schätzung des Verkehrswertes wird in erster Linie bei der Bewertung von selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.

Bei der Ermittlung des Sachwertes sind zunächst die Herstellungskosten der Immobilie zu heutigen Preisen zu ermitteln. Danach wird der errechnete Wert mit Abschlägen wegen des Alters, Baumängeln oder anderer Faktoren reduziert. Schließlich wird der Bodenwert addiert.

Herstellungskosten

Für die Ermittlung des Wertes im Rahmen eines Sachwertverfahrens sind nur die gewöhnlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen. Die tatsächlich entstandenen Herstellungskosten oder auch die Herstellungskosten einzelner Bauleistungen bleiben unberücksichtigt. Die gewöhnlichen Herstellungskosten werden durch Erfahrungswerte ermittelt und sind die Normalherstellungskosten für einen Neubau.

Grundlagen zur Ermittlung der gewöhnlichen Herstellungskosten sind:

  • der umbaute Raum (m3);

  • die verwendeten Baumaterialien;

  • die Brutto- oder Nettogrundfläche;

  • die Geschossfläche;

  • die Wohn-/Nutzfläche.

Bestandteile der Normalherstellungskosten sind:

  • die reinen Baukosten;

  • die Kosten einzelner Bauteile;

  • die Baunebenkosten;

  • die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen;

  • die Kosten der Außenanlagen.

Grundlage sind die reinen Baukosten

Die Grundlage zur Ermittlung des Herstellungswertes des Gebäudes bilden die reinen Baukosten ohne Baunebenkosten. Angesetzt werden hier die Normalherstellungskosten zum Preis am Tag der Wertermittlung. Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden veröffentlicht regelmäßig Indexreihen über die Veränderung der Baukosten. Nicht enthalten und gesondert hinzuzurechnen sind beispielsweise die Kosten von:

  • Balkonen;

  • Kellertreppe;

  • Eingangstreppe;

  • Überdachung;

  • Dachgauben.

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten sind die anfallenden Kosten für:

  • Architekten- und Ingenieurleistungen;

  • Behördenleistungen;

  • Finanzierungskosten.

Diese Kosten liegen insgesamt je nach Größe und Ausstattung des Objektes in der Regel zwischen 12% und 20% der reinen Baukosten.

Wertminderung wegen Alters

Die Normalherstellungskosten geben den aktuellen Beschaffungswert wieder, jedoch nicht den tatsächlichen Sachwert der baulichen Anlage am Stichtag der Wertermittlung. Daher wird eine Wertminderung wegen des Gebäudealters berechnet. Die Berechnung der Wertminderung erfolgt in der Regel bezogen auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Maßgebend ist nicht das tatsächliche Alter des Gebäudes, sondern die zu erwartende Restnutzungsdauer entsprechend dem Zustand des Gebäudes. Zur Vereinfachung bedient man sich hier einer durch den Grundstückssachverständigen Ross erstellten Tabelle, der so genannten Ross’schen Tabelle.

Ein Wohnhaus hat üblicherweise eine Lebensdauer von 80 bis 100 Jahren. Wurde beispielsweise in den letzten Jahren erheblich modernisiert, so kann, trotz eines Alters von 60 Jahren, die Restnutzungsdauer 50 Jahre betragen. Die Gesamtnutzungsdauer wird durch die Modernisierung des Gebäudes verlängert. Die Wertminderung wegen Alters fällt geringer aus.

Wertminderung wegen Baumängeln

Mit der Ermittlung der Normalherstellungskosten wird ein dem Alter entsprechender üblicher Zustand unterstellt. Nicht berücksichtigt sind Mängel oder Schäden am Bauwerk. Diese Wertminderung sollte jedoch bei Herabsetzung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Oft wird ein Abschlag nach Erfahrungssätzen vorgenommen. Auch ist es möglich, einen Abschlag auf der Grundlage von voraussichtlichen Schadensbeseitigungskosten zu berechnen.

2. Der Bodenwert

Der Wert eines unbebauten Grundstücks ergibt sich aus:

  • dem Zustand des Grundstücks;

  • der baulichen Nutzung;

  • den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt.


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Ist ein Grundstück bebaut, so ist als Bodenwert der Wert des unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Für die Beurteilung des Zustandes des Grundstücks sind insbesondere maßgebend:

  • die wertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten;

  • die Beschaffenheit und tatsächlichen Eigenschaften;

  • die Lage.

Der Entwicklungszustand eines Grundstücks ist hauptsächlicher Bestandteil der Preisbildung. Unterschieden wird zwischen land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Rohbauland, Bauerwartungsland und baureifem Land. Die bauliche Nutzung eines unbebauten Grundstücks ergibt sich im Wesentlichen aus den Bauplanungen der jeweiligen Gemeinde.

Wertermittlung eines Grundstücks

Der Bodenwert eines Grundstücks wird in der Regel durch Preisvergleich ermittelt. Für den Preisvergleich herangezogen werden die Daten aus den Kaufpreissammlungen der gemeindlichen Gutachterausschüsse. Zu prüfen sind die wertsteigernden oder -mindernden Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von zur Verfügung stehenden Vergleichsgrundstücken. Entscheidend sind wertbeeinflussende Kriterien wie beispielsweise:

  • die Verkehrslage;

  • die Geschäftslage;

  • Immissionen;

  • Himmelsrichtung;

  • Nähe zu Schulen und Kindergärten;

  • Nähe zu Sport- und Freizeitanlagen;

  • die Grundstücksgröße;

  • die unterschiedliche bauliche Ausnutzung;

  • gesetzliche Auflagen.

Das Ergebnis der durchgeführten Bodenwertermittlung ist bei einem unbebauten Grundstück der Verkehrswert, bei einem bebauten Grundstück fließt der Wert als Bodenwertanteil in die Verkehrswertermittlung ein.

3. Der Ertragswert

Das Ertragswertverfahren kommt in erster Linie in Betracht bei:

  • Mietwohngrundstücken;

  • Geschäftsgrundstücken;

  • Grundstücken mit gewerblicher Nutzung;

  • Freizeit- und Dienstleistungsimmobilien, z. B. Sport- und Freizeitanlagen.

Seltener findet das Verfahren Anwendung bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Der Ertragswert basiert in erster Linie auf der Rendite- Erwartung der Immobilie. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt insbesondere künftig zu erzielende Mieterträge als wesentlichen Faktor für den Verkehrswert.

Einfache Ertragswertberechnung

Das so genannte vereinfachte Verfahren bedient sich zur Ermittlung des Ertragswertes eines Rohertragsfaktors. Der Wert ergibt sich aus einem Vielfachen der Jahresmiete.

Das vereinfachte Verfahren bedient sich nur der Mieteinnahmen und zieht hieraus Rückschlüsse auf den Ertragswert des Grundstücks. Aber zu kritisieren ist, dass der Wert des Bodens nicht berücksichtigt wird.

Das Grundstück bzw. der Boden ist jedoch Grundlage der gesamten Immobilie – ohne Grundstück kein Gebäude und ohne Gebäude keine Mieteinnahmen. Somit sollte der Bodenwert nicht unberücksichtigt bleiben und muss in die Ertragswertermittlung einbezogen werden.

Die Jahresmieteinnahmen ohne umlagefähige Betriebskosten ergeben den Jahresrohertrag des Grundstücks. Im Zweifel kann der Mietspiegel zu Rate gezogen werden. Die Gutachterausschüsse weisen in der Regel auch in ihren jährlichen Grundstücksmarktberichten einen Rohertragsfaktor aus. Es wird nach Altersklassen der Gebäude unterschieden.

Bewirtschaftungskosten

Mieteinnahmen stehen allerdings nicht uneingeschränkt für die Renditeerwartung des Eigentümers zur Verfügung. Zur Erhaltung einer dauerhaften Rendite muss das Gebäude unterhalten und bewirtschaftet werden. Die Kosten der Bewirtschaftung sind vom Jahresrohertrag des Grundstücks abzuziehen. Die Bewirtschaftungskosten können nach Erfahrungswerten pauschal angesetzt, aber auch im Einzelnen ermittelt werden.

Bestandteile der Bewirtschaftungskosten sind:

  • Verwaltungskosten;

  • Instandhaltungskosten;

  • öffentliche Lasten;

  • Grundsteuer.

Können die Kosten der Bewirtschaftung ermittelt werden, sind diese von dem Jahresrohertrag abzuziehen. Das Ergebnis ist der Jahresreinertrag des Grundstücks.

Restnutzungsdauer

Jedes Gebäude unterliegt, im Gegensatz zu einem Grundstück, einer regelmäßigen Abnutzung. In der Wertermittlung wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt. Diese ergibt sich aus der Differenz zwischen voraussichtlicher Nutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes.

Wurde das Gebäude in der Zwischenzeit umfangreich modernisiert, so ist die Restnutzungsdauer entsprechend zu verlängern.

Bodenwertverzinsung

Das Grundstück bzw. der Boden ist unvergänglich, d.h. er verliert nicht an Wert. Selbst wenn ein Gebäude schon längst zerfallen ist, hat der Boden immer noch seinen Wert erhalten. Der Bodenwert wird kapitalisiert. Der hierzu herangezogene Zinssatz ist der von den Gutachterausschüssen ermittelte und veröffentlichte Liegenschaftszinssatz.

Die einfache Ertragswertberechnung berücksichtigt nicht, dass Grundstück und Gebäude einen unterschiedlichen Werteverlauf haben. Während der Wert des Grundstücks als ewig angesehen wird, unterliegt das Gebäude mit zunehmendem Alter einem Wertverlust. Dieser Kapitalverlust muss berücksichtigt werden. Um den Verbrauch des eingesetzten Kapitals für das Gebäude zu berücksichtigen, wird der Jahresreinertrag in den Ertrag für das Grundstück (Liegenschaftszins) als Bodenwertverzinsung und den Ertrag für das Gebäude gespalten.

Zusammenfassung: Schema des Ertragswertverfahrens

  • Minderung des Jahresrohertrages um die Bewirtschaftungskosten;

  • Minderung um den Bodenwertverzinsungsbetrag;

  • Ermittlung des Gebäudeertragswertes über den Vervielfältiger;

  • Gebäudeertragswert + Bodenwert = Ertragswert.

Beachten Sie: Bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens wird meistens ein zu hoher Wert erreicht, der deutlich vom tatsächlichen Marktwert abweicht und somit einen zu hohen Wert vortäuscht.

4. Der Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Grundstückswertermittlung. Liegen genügend Vergleichswerte vor, so ist das Vergleichswertverfahren nicht nur die einfachste, sondern auch zuverlässigste Methode zur Ermittlung des Wertes eines Grundstücks. Anwendung findet sie sowohl bei der Bewertung bebauter wie unbebauter Grundstücke; und dies allein oder in Kombination mit anderen Verfahren. Notwendig ist eine Übereinstimmung der Vergleichsimmobilien hinsichtlich

  • der Lage,

  • der Art und dem Maß der baulichen Nutzung,

  • der Bodenbeschaffenheit,

  • der Größe,

  • der Grundstücksgestalt,

  • des Erschließungszustands

sowie der baulichen Anlagen nach

  • dem Alter,

  • dem Bauzustand,

  • dem Ertrag.

Erforderlich ist eine:

  • genügende Anzahl von Vergleichsobjekten;

  • zeitliche Nähe zwischen Wertermittlungsstichtag und Verkaufsfällen;

  • Berücksichtigung der augenblicklichen Lage auf dem Grundstücksmarkt.

Grundlage des Vergleichswertverfahrens ist der Vergleich mit den Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Die Problematik dieses Verfahrens liegt zunächst in der Ermittlung einer ausreichenden Anzahl von geeigneten Vergleichsobjekten.

Man kann den örtlichen Gutachterausschuss zu entsprechenden Vergleichsobjekten befragen. Die Gutachterausschüsse der Kreise und kreisfreien Städte verfügen über Informationen aller Verkaufsfälle des Bezirks. Hieraus erstellen sie eine Kaufpreissammlung. Gegen die Zahlung einer Gebühr ist die Einsichtnahme in die Sammlung möglich.

Die Gutachterausschüsse erstellen aus der Kaufpreissammlung darüber hinaus eine Bodenrichtwertkarte. Diese Karte zeigt den Wert eines Grundstücks in unbebautem Zustand nach Lage, Größe, Bebaubarkeit und Erschließungszustand. Sie wird jährlich neu erstellt. Auch bei bebauten Grundstücken ist der Ausschuss gehalten, den Wert des Grundstücks in unbebautem Zustand zu ermitteln. Da die Bodenrichtwerte bereits durch Preisvergleich ermittelt wurden, ist auch der Bodenrichtwert ein geeigneter Vergleichspreis.

Wenn keine direkten Vergleichsmöglichkeiten bestehen, so bieten die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse verschiedene Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke an. Die Berichte enthalten Vergleichszahlen für die unterschiedlichen Arten von Gebäuden. Der Markt für Eigentumswohnungen nimmt zahlenmäßig einen großen Anteil des Immobilienmarktes ein. Daher existieren für diesen Bereich auch die meisten Vergleichsfaktoren auf der Basis der erzielten m2-Preise, aufgeteilt nach Wohnungsgrößen und Baualtersklassen, in einigen Großstädten sogar nach Stadtteilen.

Beachten Sie aber: Vermietete Eigentumswohnungen haben nur einen eingeschränkten Markt, da eine Selbstnutzung nur mit Hindernissen durchsetzbar ist. Hier ist mit Preisabschlägen von bis zu 30% auf die ermittelten Vergleichswerte zu rechnen.

Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern

Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Regel nach dem Sachwertverfahren bewertet. Gleichwohl stehen auch hier Vergleichswerte aus der Marktbeobachtung und unter Verwendung der vorgenannten Gebäudewertfaktoren der Gutachterausschüsse zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren kann alternativ oder ergänzend herangezogen werden.

Bewertung von Wohn- und Geschäftshäusern

Wohn- und Geschäftshäuser, welche vermietet sind oder – im Fall ihrer Eigennutzung – vermietet werden können, werden in aller Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Vergleichswerte der m2-Preise erzielter Verkäufe dienen hier vielfach unterstützend als Vergleich. Mehr aber dienen die vorgenannten Rohertragsfaktoren verkaufter Immobilien dem Abgleich des ermittelten Ertragswertes mit den erzielten Verkaufspreisen.

Eine weitere Möglichkeit ist die Beobachtung des örtlichen Marktes, also der Angebote von Maklern oder Privatpersonen in den Anzeigenteilen der Tagespresse. Vorsicht ist allerdings geboten, da hier in der Regel lediglich subjektiv festgelegte Preise zu erfahren sind. Die tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise dürften weit darunter liegen.

5. Der Weg zum Verkehrswert

Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert sind – mit unterschiedlicher Ausprägung – brauchbare Grundlagen für die Bewertung von Immobilien. Sie beleuchten jedoch – jeder für sich – den Wert eines Objektes von einem anderen Standpunkt aus. Der Sachwert begründet in erster Linie den Standpunkt des Anbieters. Der Ertragswert ist meist Verhandlungsgrundlage für den Erwerber und orientiert sich an der Zukunft. Im Endeffekt geht es bei der Wertermittlung um eine Preisprognose, die den Verkehrswert eingrenzen soll.

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, z. B.

  • im Geschäftsverkehr bzw. Immobilienhandel;

  • nach den rechtlichen Gegebenheiten, beispielsweise Vermietung oder Verpachtung;

  • den tatsächlichen Eigenschaften, beispielsweise Art und Weise der Bebauung;

  • der sonstigen Beschaffenheit, beispielsweise Alter und Zustand der Immobilie;

  • der Lage des Grundstücks;

zu erzielen wäre. Neben den baurechtlichen Voraussetzungen sind mögliche Rechte und Belastungen des Grundstücks zu erfassen. Diese Belastungen ergeben sich aus:

  • Eintragungen im Grundbuch, beispielsweise Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten und

  • Eintragungen in das Baulastenverzeichnis; beispielsweise öffentliche Lasten, Grundsteuer.

Wichtigstes Kriterium bei der Beurteilung eines Grundstücks ist:

  • die Lage

Der Verkehrswert wird jedoch stichtagsbezogen ermittelt. Dies schließt grundsätzlich nicht aus, dass auch zukünftiges Entwicklungspotenzial des Grundstücks mit berücksichtigt wird.

Grundsätzlich kann die Wertermittlung auf ein einziges der dargestellten Verfahren gestützt werden. Dies ist insbesondere immer dann angebracht, wenn je nach der Art des Objekts eine der Methoden besonders gut geeignet ist. Der Sachverständige entscheidet im Einzelfall über die Methode seiner Wahl. Wie schon ausgeführt, steht in der Regel eines der Verfahren im Vordergrund, unterstützend sollten jedoch die anderen Verfahren hinzugezogen werden.

So können Sie den Wert Ihrer Immobilie selbst ermitteln:

Mit der marktgerechten Bewertung jedes Hauses oder jeder Eigentumswohnung steht und fällt der Verkaufserfolg. Käufer bzw. Verkäufer müssen genau ermitteln, was ihre Immobilie wirklich wert ist. Ein weiterer Gesichtspunkt ist die Bewertung der Konkurrenzangebote. Dabei sind Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Bauweise, Ausstattungsmerkmale, Anzahl der Wohneinheiten, Garagen oder Stellplatz und nicht zuletzt die Wohnlage von enormer Bedeutung.

Anhand der nachfolgenden Schemata können Sie den Wert einer Immobilie eigenständig ermitteln. Im Vergleich zu den vorher beschriebenen Methoden sind die nachfolgenden Verfahren vereinfacht. Sie sollen Ihnen eine Einschätzung ermöglichen und Argumente für Verhandlungen liefern. Tragen Sie Ihre individuellen Werte ein. Sie dürfen entsprechend Ihrer Einschätzung auch Zwischenwerte ansetzen.

22. August 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.