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Abschreibung bei Immobilien: Einfach Steuervorteile nutzen

Die Abschreibung, im Amtsdeutsch auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, bedeutet also: Ausgehend von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und einer fiktiven Nutzungsdauer für das Mietobjekt können Sie jedes Jahr einen bestimmten Prozentanteil der Anschaffungsoder Herstellungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Neben den Finanzierungskosten sind es vor allem die Möglichkeiten der Abschreibung bei Immobilien, die Ihnen die Chance bieten, Ihre Steuerlast deutlich zu senken.

Wie viel eine Immobilie kosten sollte

Als Kapitalanleger sollten Sie aber nicht allein aus steuerlichen Gründen in eine Wohnimmobilie investieren. Entscheidend ist, daß sich das Objekt auch noch rechnet, wenn die größten steuerlichen Vorteile nicht mehr bestehen. Kalkulieren Sie Ihr Immobilieninvestment also immer wenigstens für einen Anlagezeitraum von zehn bis 15 Jahren.

Wenn das Preis/Miete-Verhältnis stimmt, fahren Sie mit dem Erwerb eines Neubaus immer noch am besten. Dabei sollte der Kaufpreis nicht über dem 20-fachen der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete liegen. Für einen Altbau sollten Sie nicht mehr als bis zum 15-fachen der Jahreskaltmiete ausgeben. Solche Objekte zu finden, ist derzeit allerdings äußerst schwer. Sie müssen die Immobilienanzeigen schon eine ganze Weile studieren, ehe Sie auf ein „Schnäppchen“ stoßen.

Abschreibung: Diese Steuervorteile erzielen Sie beim Erwerb einer Neubauwohnung

Damit Sie die degressive Abschreibung nutzen können, müssen folgende Voraussetzung vorliegen: Bei dem Neubau muß es sich um ein Wohngebäude (beispielsweise Miethaus), dem Teil eines Wohngebäudes (zum Beispiel vermietete Wohnung im Dreifamilienhaus) oder um eine vermietete Eigentumswohnung handeln. Diese Räume müssen Wohnzwecken dienen.

Ihr Vorteil durch die degressive Abschreibung: Statt linear auf 40/50 Jahre mit 2,5/2% abzuschreiben, haben Sie hier die Möglichkeit, die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten in den ersten Jahren schneller von der Steuer abzusetzen.

Wie Sie den Kaufpreis von der Steuer absetzen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abnutzbarer Wirtschaftsgüter können Sie nicht in voller Höhe auf einmal, sondern immer nur zeitanteilig über die gewöhnliche Nutzungsdauer als Werbungskosten abziehen. Zu abnutzbaren Wirtschaftsgütern zählen insbesondere auch Gebäude, denn diese nutzen sich ebenso wie die meisten anderen Gebrauchsgegenstände im Laufe der Zeit ab.

Wichtig: Bei Erwerb eines Mietobjekts bleiben die anteiligen Grundstückskosten stets unberücksichtigt. Sie können insbesondere auch nicht bei der Abschreibung in Ansatz gebracht werden, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt.

Praxis-Tipp: Die Finanzämter setzen im allgemeinen 20% der Anschaffungskosten als Grundstückskosten an. Auf das Gebäude entfallen somit 80% der Anschaffungskosten, die dann als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung dienen. Sie sollten aber versuchen, einen größeren Gebäudeanteil durchzusetzen. Dies ist vor allem bei Eigentumswohnungen erfolgversprechend, bei denen der Grundstücksanteil auf alle Wohnungen umgerechnet wird.

Als Käufer eines Mietobjekts haben Sie stets Anschaffungskosten. Dazu gehören alle durch die Anschaffung des Objekts veranlaßten Aufwendungen. In erster Linie ist das der eigentliche Kaufpreis. Aber auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden, zählen dazu. Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem alle mit dem Kauf im Zusammenhang stehenden Nebenkosten. Das sind insbesondere folgende Ausgaben:

So umgehen Sie die Steuerfalle bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Reparatur- und Modernisierungskosten können Sie sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Bei sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen drohen Ihnen allerdings steuerliche Nachteile. Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen alle Ausgaben für Bauarbeiten, die

  • Sie als Käufer innerhalb von drei Jahren nach Erwerb des Objekts durchführen lassen und

  • sich auf einen Gesamtbetrag belaufen, der 15% (bis 1993: 20%) der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigt.

In diesem Fall erhöhen die anschaffungsnahen Aufwendungen die Bemessungsgrundlage für die Anschaffungskosten. Das bedeutet, daß diese ebenfalls nur im Wege der Abschreibung steuermindernd berücksichtigt werden können.

Wichtig: Es nützt Ihnen nichts, wenn Ihre Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb des Objekts pro Jahr unterhalb der 15%-Grenze liegen. Die Steuerbescheide für diese Jahre ergehen ohnehin nur vorläufig.

Der Grund: Das Finanzamt wartet die drei Jahre ab und prüft dann, ob Sie die 15%-Grenze überschritten haben. Ist dies der Fall, werden die bereits ergangenen Steuerbescheide geändert. Es drohen Ihnen dann hohe Steuernachzahlungen unberücksichtigt.

Wie Sie Herstellungskosten steuerlich geltend machen

Auch die Herstellungskosten können Sie nur im Wege der Abschreibung von der Steuer absetzen. Die Herstellungskosten umfassen alle Ausgaben für Bauarbeiten, die das Gebäude in einen gebrauchsfähigen Zustand versetzen sollen. Das sind zunächst sämtliche Material- und Lohnkosten. Außerdem zählen auch die typischen Baunebenkosten dazu. Im einzelnen können Sie die auf der nächsten Seite aufgeführten Aufwendungen als Herstellungskosten berücksichtigen. Demgegenüber gehören die folgenden Aufwendungen nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes:

  • Der Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung

  • Die Kosten für Waschmaschinen, auch wenn diese mit dem Fußboden fest verschraubt werden

  • Die Kosten für Außenanlagen, wie beispielsweise für Hofbefestigungen, Grünanlagen und Umzäunungen

6. September 2012

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.