MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wie Sie die Energiebelieferung stoppen können

In den Zeiten der Wirtschaftskrise ist es nicht ungewöhnlich, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Wenn sie die überlassenen Mieträume weiter nutzen, lässt sich eine zwangsweise Räumung oft nicht oder nur schwer durchsetzen.

Lesen Sie hier, wann Sie als Verwalter einen Nutzer „ausfrieren“ können, indem Sie die Belieferung mit Strom, Wasser und Wärme stoppen.

Das Fallbeispiel

Der Mieter einer Gaststätte verweigerte seit September 2001 die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen und seit Januar 2007 auch die Zahlung der Grundmiete. Im August 2007 kündigte der Vermieter daher fristlos wegen Zahlungsverzugs.

Er verlangte die Räumung und drohte, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie einzustellen. Der Mieter klagte auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre.

Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Klage ab. Denn mit der Kündigung, so die Karlsruher Richter, endet auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung.

Nur in bestimmten Ausnahmefällen kann er auch nach Vertragsende zur Versorgung verpflichtet sein. Solche Pflichten ergeben sich, wenn der Mieter wegen der Eigenart des Mietverhältnisses, also bei der Miete von Wohnraum, drohender Gesundheitsgefahr oder bei hohen Vermögensschäden besonders schutzbedürftig ist (BGH, Urteil v. 06.05.2009, XII ZR 137/07GH).“


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Vermieter kann Versorgung faktisch einstellen

Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, den Mieter beispielsweise mit Heizenergie zu beliefern, kann er die Versorgung faktisch einstellen.

Die Richter sehen hierin auch keine Störung des Besitzes durch eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Dieser greift nämlich nach Auffassung des BGH weder in die tatsächliche Sachherrschaft des Mieters an den Räumen ein, noch hindert er diesen, seinen Besitz an der Wohnung zu nutzen.

Seine vertraglich geschuldete Versorgungsleistung erweitert vielmehr die Möglichkeiten des Gebrauchs. Die Lieferung von Energie ist nicht Teil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume. Sie kann auch von einem Dritten (etwa einem Versorgungsunternehmen) geleistet werden.

Diese Entscheidung des BGH führt im Einzelfall bereits dazu, dass auch eine Liefersperre in Wohnräumen unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit als berechtigt angesehen wird. Ob dies auch im eigenen Fall gilt, lassen Sie bitte immer von einem Anwalt prüfen.

Rechtslage für Versorgungssperre bei unterschiedlichen Mietsituationen

Während des Wohnraummietverhältnisses: Die Rechtsprechung hierzu ist umstritten: Eine Versorgungssperre ist nach Auffassung des OLG Köln unzulässig, da die Leistung nicht nachgeholt werden kann. Eine Liefersperre stellt danach eine Besitzstörung und damit eine verbotene Eigenmacht dar.

Dies gilt auch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskosten im Rückstand ist. (OLG Köln, Beschluss v. 26.04.2004, ZMR 2005,124; KG Berlin, Urteil v. 29.08.2005, ZMR 2005, 95).

Dies gilt nach Auffassung des OLG Celle und des OLG Rostock auch bei einer Kündigung des Mietverhältnisses und einem vorliegenden Räumungstitel. (OLG Celle, Urteil v. 28.04.2005, ZMR 2005, 615,616; OLG Rostock, Urteil v. 25.06.2007, MDR 2007, 1249)

Anders entschied hierzu das Amtsgericht Waldshut-Tiengen (Beschluss v. 06.07.2009, 7 C 131/09). Es hält den Vermieter aufgrund der hier im Beispiel dargestellten Entscheidung des BGH bei 3 Monaten Mietrückstand für berechtigt, unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit einzelne Grundversorgungsleistungen zurückzuhalten.

Während des Geschäftsraummietverhältnisses: Eine Versorgungssperre ist ausnahmsweise zulässig, wenn bei hohen Rückständen fristlos gekündigt wurde und der Mieter wegen Insolvenzgefährdung keine Sicherheit leisten kann. (LG Heilbronn, Urteil v. 18.12.2007, 2 O 448/07)

Nach Beendigung des Geschäftsraummietverhältnisses: Die Versorgungssperre ist grundsätzlich zulässig, es sei denn, die Eigenart des Mietverhältnisses (Wohnraum) oder besondere Interessen des Mieters (Gesundheit, hoher Vermögensschaden) verbieten es. (BGH, Urteil v. 06.05.2009, XII ZR 137/07

Wie Sie bei Versorgungssperre rechtssicher vorgehen

  • Titulieren Sie Mietrückstände und vollstrecken Sie hieraus.
  • Kündigen Sie fristlos und erheben Sie Räumungsklage.
  • Ist das Mietverhältnis – insbesondere von Geschäftsräumen – beendet und die Vollstreckung aussichtslos, drohen Sie bei erheblichen Rückständen die Sperre an und führen Sie sie durch.
  • Bei schutzbedürftigen Belangen des Mieters (Wohnraum, Gesundheit, Vermögensschaden) wägen Sie die Risiken vorher ab und lassen Sie sich unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung anwaltlich beraten.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.