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Wie Sie die vermietete Wohnung bei Eigenbedarf auch wirklich frei bekommen

Eigenbedarf ist in der Vermietungspraxis der mit Abstand umstrittenste Kündigungsgrund. Dass der betroffene Wohnungsmieter die Kündigung widerspruchslos hinnimmt, ist eher die Ausnahme. In den meisten Fällen sind die Vermieter gezwungen, die Kündigung im Wege der Räumungsklage durchzusetzen.

Dabei kommt es immer wieder vor, dass Vermieter nur deshalb vor Gericht unterliegen, weil sie aus Unkenntnis „handwerkliche“ Fehler begangen haben: Entweder liegt kein anerkannter Kündigungsgrund vor oder die Kündigung wurde nicht ausreichend begründet.

Bei der Eigenbedarfskündigung kommt dem Kündigungsschreiben eine entscheidende Bedeutung zu. Denn als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses werden nur solche Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Lediglich solche Umstände, die nachträglich entstanden sind, können auch später noch berücksichtigt werden.

Darauf verweisen die Gerichte immer wieder: Die Begründung der Kündigung dient dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er muss in die Lage versetzt werden, die Gründe des Vermieters nachzuvollziehen, um entscheiden zu können, ob er dem Eigenbedarfswunsch des Vermieters nachkommt.

Praxis-Tipp: Es empfiehlt sich dringend, den Eigenbedarf bereits im Kündigungsschreiben detailliert zu begründen. Machen Sie Ihrem Mieter plausibel, dass Sie ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Eigenbedarf haben und sämtliche Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen.

Mietrecht ist in erster Linie Mieterschutzrecht, und ein großer Teil des Mieterschutzes sind die Kündigungsschutzvorschriften. Bei einer Eigenbedarfskündigung sind Ihre Chancen als Vermieter, mit der Kündigung im Streitfall vor Gericht Erfolg zu haben, aber trotzdem nicht schlecht.

Das liegt daran, dass zahlreiche Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für eine Auflockerung der restriktiven Rechtsprechung der Mietgerichte gesorgt haben. Daran muss sich jeder Richter orientieren:

  • Das Eigentumsrecht schließt die Freiheit des Vermieters ein, seine eigene Wohnung selbst zu nutzen oder durch die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder durch Familienangehörige nutzen zu lassen. Dieses Recht gibt der Vermieter als Eigentümer mit der Vermietung seiner Wohnung nicht auf.

  • Aber auch Mieter können sich in Räumungsprozessen auf den Eigentumsschutz des Grundgesetzes berufen. Das Besitzrecht des Mieters ist dem Eigentumsrecht des Vermieters nämlich gleichgestellt.

  • Aus der Gleichstellung vom Besitzrecht des Mieters und Eigentumsrecht des Vermieters folgt nicht, dass im Konflikt zwischen Mieter und Vermieter das Interesse des Mieters in jedem Fall vorgeht. Der Mieter wird gegen den Verlust der Wohnung nur dann geschützt, wenn Sie als Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses haben.

  • Die Gerichte sind nicht berechtigt, in die Lebensplanung des Vermieters einzugreifen. Sie haben bei der Auslegung und Anwendung der Mietgesetze den grundrechtlich geschützten, in eigenverantworteter Lebensplanung gefassten Selbstnutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu achten und zu respektieren.

Angehörige, Verwandte, Lebenspartner: Wer neben Ihnen Eigenbedarf haben kann

Ganz klar: Eigenbedarf besteht zunächst einmal immer dann, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst benötigen. Das bedeutet, dass Sie die Räume selbst beziehen wollen.

Zulässig ist aber auch, dass Sie die Räume daneben teilweise als Büro nutzen. Dagegen liegt kein Eigenbedarf vor, wenn Sie in der gekündigten Wohnung nicht leben, sondern dort ein Büro einrichten und es nur gelegentlich zu Wohnzwecken nutzen wollen.

Achtung: Handelt es sich bei den Vermietern um Ehegatten, besteht Eigenbedarf, wenn die vermietete Wohnung zum Getrenntleben der Vermieter genutzt werden soll. Die Eheleute als Vermieter dürfen nicht darauf verwiesen werden, innerhalb der eigenen Wohnung getrennt zu leben.

Juristische Personen, wie beispielsweise eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft, können Eigenbedarf nicht geltend machen. Es genügt auch nicht, dass lediglich ein Gesellschafter die Räume als Wohnung nutzen will, da er weder Vermieter noch Angehöriger ist.

Aus dem gleichen Grund kommt auch Eigenbedarf eines GmbH-Geschäftsführers nicht in Betracht.

Zum begünstigten Personenkreis zählen auch die Familienangehörigen. Hier wird zwischen den engen Familienangehörigen und denjenigen, mit denen der Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert ist, unterschieden. Zu den engen Familienangehörigen zählen u.a.

  • Eltern,

  • Kinder und Enkelkinder,

  • Geschwister,

  • Schwiegersohn und Schwiegertochter,

  • Stiefsohn und Stieftochter,

  • Schwiegereltern.

In folgenden Fällen haben es die Gerichte dagegen abgelehnt, die betreffenden Personen als Familienangehörige anzusehen:

  • Cousine,

  • Großnichte,

  • Nichten und Neffen,

  • Onkel des Vermieters,

  • Schwager,

  • Tante des Ehemanns der Vermieterin,

  • Tochter des Cousins des Vermieters.

Nach dem Motto „Kein Grundsatz ohne Ausnahme“ können entfernte Verwandte wie Schwager, Nichten und Neffen ausnahmsweise doch zu den begünstigten Familienangehörigen gezählt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass ein besonders enger Kontakt zum Vermieter besteht, aus dem sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters ergibt, dem Angehörigen Wohnraum zu gewähren.

Ein besonders enger Kontakt und die daraus abgeleitete moralische Verpflichtung bestehen allerdings nicht bereits dann, wenn der Neffe Patenkind des Vermieters ist und von diesem jedes Jahr zu Weihnachten ein Geschenk erhalten hat.

Achtung: Weitere Personen, für die Eigenbedarf in Betracht kommt, sind Haushaltsangehörige. Dazu zählen Lebenspartner, deren Kinder sowie Hausgehilfen und Pflegepersonen, die Sie bei sich aufgenommen haben.

Eigenbedarf besteht auch bei Pflegefall

Ausnahmsweise ist sogar dann Eigenbedarf möglich, wenn Sie die vermietete Wohnung einer Person überlassen wollen, die bislang noch nicht zu Ihrem Hausstand gehört hat.

Beispiel: Sie machen die vermietete Wohnung für eine Pflegeperson geltend, die Sie betreuen und unterstützen soll.

Es steht Ihnen frei zu entscheiden, welche Personen Sie zu Ihrer eigenen Pflege oder aber zur Pflege Ihres Immobilienbesitzes aufnehmen wollen. Ein berechtigtes Interesse setzt nicht voraus, dass die Pflegebedürftigkeit bereits eingetreten ist. Es genügt, wenn aufgrund äußerer Umstände mit einiger

Sicherheit damit gerechnet werden muss, dass Sie die Dienste in naher Zukunft für Ihre Lebensführung benötigen.

Die Pflegeperson muss noch nicht namentlich feststehen. Im Streitfall müssen Sie (nur) beweisen, dass Sie sich vom Zeitpunkt der Kündigung an nachdrücklich, aber vergeblich um eine Pflegeperson bemüht haben, und dass die Suche ohne das Angebot einer Wohnung erfolglos ist.

Eigenbedarf besteht auch in folgendem Fall: Für Sie als Vermieter besteht Pflegebedarf einer Nahbereichsperson „bei Tag und Nacht“. Das wird durch eine ärztliche Stellungnahme bescheinigt, und darauf stützt sich auch die Eigenbedarfskündigung für eine ständig im Haus wohnende Pflegekraft.

Stellt sich später heraus, dass Pflegebedarf im Wesentlichen nur tagsüber besteht, können Sie Ihren Eigenbedarf dann auch für diesen Fall aufrecht erhalten.

Praxis-Tipp: Um die Ernsthaftigkeit Ihrer Bemühungen zu unterstreichen, empfiehlt es sich, sich nicht nur im Verwandten- und Bekanntenkreis nach Pflegepersonen umzuhören. Schalten Sie auch Behörden und Wohlfahrtsverbände ein und geben Sie Zeitungsanzeigen auf.

Eigenbedarf: Sie müssen es ernst meinen

Ihr bloßer Wunsch, als Vermieter in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht nicht aus. Das „Benötigen“ der Wohnung setzt allerdings keine bedarfstypische Lage voraus. Sie müssen als Vermieter also nicht unzureichend untergebracht sein, wenn Sie sich auf Eigenbedarf berufen.

Ausreichend ist, dass Sie als Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung für sich oder eine andere Bedarfsperson haben. Was tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar ist, lässt sich nicht generell feststellen. Entscheidend sind immer die konkreten Umstände des einzelnen Falls.

Beispiel: „Vernünftig und nachvollziehbar“ ist es , wenn Sie selbst bislang in einer Mietwohnung lebten, Ihnen gekündigt wurde, und Sie daraufhin eine vermietete Eigentumswohnung kaufen, um dort einzuziehen. Oder Sie kündigen Ihrem Mieter, weil Sie Wohn- und Arbeitsstätte im selben Haus zusammenlegen wollen, um Geschäftspartner repräsentativer und wohnlicher empfangen zu können.


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Anders verhält es sich dagegen in folgendem Fall: Die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss eines Hauses sind gleich groß. Die Erdgeschosswohnung ist vermietet. In der Wohnung darüber lebt der Vermieter.

Kündigt er das Mietverhältnis über die Erdgeschosswohnung mit der Begründung, dass er dann die Terrasse besser nutzen kann und einen ebenerdigen Zugang zu dem ausschließlich von ihm genutzten Garten hat, soll das nicht „vernünftig“ sein.

Jedenfalls hat das Bundesverfassungsgericht in diesem Fall den Eigenbedarf verneint, weil es dem Vermieter nur um eine unerhebliche Verbesserung seiner Wohnverhältnisse ging.

Kündigungsfalle 1: Sie bieten eine „Alternativwohnung“ nicht an

Auf Eigenbedarf können Sie sich nicht berufen, wenn Ihnen eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die Sie Ihren Bedarf decken können. Es reicht also nicht aus, dass eine Alternativwohnung frei geworden ist oder in Kürze frei wird.

Vielmehr muss hinzukommen, dass sie geeignet ist, Ihren Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche zu befriedigen. Das setzt voraus, dass die Alternativwohnung – auch nach Größe, Lage und Zuschnitt – Ihren Vorstellungen entspricht.

Achtung: Stellt sich heraus, dass die Alternativwohnung für Sie nicht geeignet ist, halten die Gerichte Sie für verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter anzubieten beziehungsweise auf einen Anmietungswunsch des Mieters einzugehen.

Das Angebot muss zu angemessenen Bedingungen erfolgen. Überzogene Forderungen erkennen die Gerichte nicht an.

Sie sind nicht verpflichtet, dem Mieter beim Mietpreis entgegenzukommen, nur damit er in die Alternativwohnung zieht. Sie können von ihm die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen, und zwar selbst dann, wenn diese die Miete für die bisherige Wohnung übersteigt.

Achtung: Eine freistehende Alternativwohnung brauchen Sie Ihrem Mieter gar nicht erst anbieten, wenn sie für ihn und seine Familie zu klein ist. Denn eine Überbelegung der Wohnung müssen Sie als Vermieter nicht akzeptieren.

Kündigungsfalle 2: Ihr Eigenbedarf ist unverhältnismäßig hoch

Machen Sie weit überhöhten Eigenbedarf geltend, muss Ihr Mieter die Kündigung nicht akzeptieren. Auch vor Gericht werden Sie Probleme bekommen. Zwar haben die Gerichte die Entscheidung des Vermieters generell zu respektieren.

Auch ist unerheblich, welchen Bedarf die Gerichte für angemessen halten. Vielmehr kommt es allein darauf an, welchen Bedarf Sie als Vermieter nach Ihren persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansehen. Das hat das Bundesverfassungsgericht wiederholt entschieden.

Aber was ist „angemessen“? Es kommt auf die vielzitierten Umstände des Einzelfalls an:

In folgenden Fällen wurde ein überhöhter Eigenbedarf angenommen: Der Vermieter …

  • will seinem Enkel eine 90 m2 große Wohnung überlassen, damit er selbstständiger wird,

  • will seiner Tochter, einer Studentin, ein Einfamilienhaus mit Garten überlassen,

  • macht Eigenbedarf für seinen in der Berufsausbildung befindlichen Sohn geltend, dem er eine Vierzimmerwohnung (Miete: 900 Euro monatlich) überlassen will,

  • will die Wohnung seiner 14-jährigen Tochter überlassen, damit diese dort mit ihrem 16-jährigen Freund zusammenleben kann,

  • benötigt die Wohnung für seine Nichte, die ihn etwa zehnmal im Jahr besucht,

  • kündigt mit der Begründung, dass er die Wohnung als Arbeitszimmer benötigt,

  • benötigt die Wohnung für eine Übergangszeit von wenigen Monaten bis zur Fertigstellung eines Neubaus,

  • will die Wohnung in eine Hobbywerkstatt umwandeln,

  • will aus der jetzigen Wohnung ausziehen, weil sie im 11. Stock liegt und er Brandgefahr befürchtet.

In den folgenden Fällen haben die Gerichte dagegen entschieden, dass kein überhöhter Wohnbedarf vorliegt, die Eigenbedarfskündigung also begründet ist: Der Vermieter …

  • macht Eigenbedarf geltend, weil er die 72 m2 große Mietwohnung mit seiner 65 m2 großen Wohnung zusammenlegen will, um so für sich und seine künftige Ehefrau eine angemessene Wohnung zu schaffen,

  • möchte aus gesundheitlichen Gründen in eine kleinere Wohnung ziehen,

  • benötigt die Wohnung für die zeitweilige Betreuung seiner Eltern,

  • benötigt die größere Wohnung, weil er wiederholt Besuch von seinen Kindern bekommt,

  • will nicht mehr mit seinen Eltern in einer Wohnung zusammenleben,

  • benötigt die Wohnung, weil er nicht länger in der Wohnung der Schwiegermutter leben möchte,

  • ist alleinstehend und beansprucht für sich eine Vierzimmerwohnung,

  • möchte in einer größeren Wohnung leben, damit er jedem seiner Kinder ein eigenes Zimmer zur Verfügung stellen kann,

  • möchte mit seiner 4-köpfigen Familie von einer 80 m2 großen 2-Zimmer-Wohnung in eine 110 m2 große 4-Zimmer-Wohnung umziehen,

  • möchte umziehen, weil die kleinere Wohnung einfacher zu bewirtschaften ist und die Gartenpflege entfällt,

  • benötigt die Wohnung, weil er bisher vier Kilometer mit der Straßenbahn zum Arbeitsplatz fahren muss, während die gekündigte Wohnung lediglich 400m vom Arbeitsplatz entfernt liegt,

  • möchte seinem Sohn und dessen Familie statt der bisher genutzten 64 m2 großen Wohnung eine Wohnung mit 93 m2 Wohnfläche zur Verfügung stellen, die näher am Arbeitsplatz des Sohnes liegt,

  • will seinem 18-jährigen Sohn und dessen Freundin eine 3-Zimmer-Wohnung überlassen,

  • will die Wohnung einem Familienangehörigen überlassen, der an einer Stauballergie leidet und deshalb aus einer mit Teppichboden ausgestatteten Wohnung in eine größere Wohnung mit Parkettboden umziehen soll,

  • will seiner Tochter eine Wohnung von ca. 120 m2 zum Zweck der Familiengründung überlassen,

  • benötigt die Wohnung aus beruflichen Gründen an mindestens acht bis zehn Tagen im Monat.

Wenn der Eigenbedarf vorhersehbar war

Hält Ihr Mieter der Eigenbedarfskündigung entgegen, den Mietvertrag mit ihm abgeschlossen zu haben, obwohl die Eigenbedarfsgründe zum damaligen Zeitpunkt schon vorlagen, kann dies die Eigenbedarfskündigung zu Fall bringen.

Für die Vorhersehbarkeit stellen die Gerichte darauf ab, ob Ihnen als Vermieter zuzumuten war, einen Zeitmietvertrag über die gekündigte Wohnung abzuschließen, um auf diese Weise Ihren absehbaren Bedarf leichter und für den Mieter vorhersehbar zu decken.

Für den künftigen Wohnbedarf heranwachsender Kinder verlangen die Gerichte eine planende Vorausschau von etwa fünf Jahren. In folgenden Fällen haben die Gerichte dagegen die Vorhersehbarkeit des Bedarfs verneint:

  • Der Vermieter macht Eigenbedarf zu Gunsten seines 19- jährigen Sohnes geltend. Hier ist die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen, weil drei Jahre zuvor eine Wohnung frei geworden ist und der Vermieter hierüber keinen Zeitmietvertrag abgeschlossen hat.

  • Der Eigenbedarf wird darauf gestützt, dass der Sohn aus dem Elternhaus ausziehen will, weil er eine eigene Wohnung haben möchte. Dieser Kündigung kann nicht entgegengehalten werden, dass dieser Umstand schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor vier Jahren vorgelegen habe, da sich die Interessensituation im Verlauf der Zeit ändern kann.

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Hat der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht, so macht er sich schadenersatzpflichtig. Zu den Schadenpositionen zählen die Umzugskosten, die Kosten der Wohnungssuche, etwaige Mietdifferenz zwischen der alten (preiswerteren) und einer neuen (teureren) Wohnung, Zeitungsinserate und Maklerkosten.

Zum Schaden gehören außerdem auch Finanzierungskosten für neu angeschaffte Einrichtungsgegenstände, die nicht angefallen wären, wenn der Mieter in der bisherigen Wohnung geblieben wäre.

Ersatzfähig sind außerdem auch die Kosten des vorangegangenen Räumungsprozesses und etwaige Detektivkosten, die der Mieter zum Nachweis der Täuschungshandlung aufgewendet hat.

Ein Schadenersatzanspruch entfällt allerdings, wenn der Mieter den Eigenbedarf zunächst bestritten, sich dann aber auf einen Räumungsvergleich eingelassen hat. Das gilt jedenfalls dann, wenn durch den Vergleich gerade der Streit darüber beigelegt worden ist, ob der vom Vermieter behauptete Eigenbedarf tatsächlich bestand.

Achtung: Auch im folgenden Fall kann der Mieter keinen Schadenersatz verlangen: Er bietet seinen freiwilligen Auszug an und räumt die Wohnung, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat.

Achtung: Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch des Mieters ist stets, dass der Vermieter schuldhaft unberechtigt gekündigt oder nach Wegfall des tatsächlichen Kündigungsgrundes den Mieter nicht sofort informiert hat. Diese Pflichtverletzung muss grundsätzlich vom Mieter bewiesen werden.

Die Gerichte gestehen dem Mieter dabei eine Beweiserleichterung zu. Hat der Mieter bewiesen, dass die Wohnung anders genutzt wird als im Kündigungsschreiben angegeben, muss der Vermieter beweisen, dass ursprünglich ein berechtigtes Eigeninteresse vorgelegen hat.

Praxis-Tipp: Verzichten Sie bei einem „unsicheren“ Kündigungsgrund darauf, Eigenbedarf vorzutäuschen. Versuchen Sie lieber, Ihren Mieter für einen Mietaufhebungsvertrag zu gewinnen.

Bieten Sie ihm einen Abfindungsbetrag an, den Sie anfangs besser „Umzugskosten-Pauschale“ nennen, um nicht die Phantasie Ihres Mieters anzuregen. Es ist durchaus möglich, dass die Abfindung der Höhe nach den Schadenersatz erreicht, den Ihr Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf verlangen kann. Aber Sie sparen sich dann wenigstens die Anwalts- und Gerichtskosten.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln

Als Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung sind Sie für den Ablauf von drei Jahren seit Vollendung des Eigentumserwerbs an einer Eigenbedarfskündigung gehindert.

Das betrifft all jene Fälle, in denen eine Wohnung vermietet, danach in eine Eigentumswohnung umgewandelt und daraufhin verkauft wurde. Diese erstmalige Veräußerung nach der Umwandlung löst die Sperrfrist aus. Bei einem weiteren Verkauf beginnt die Sperrfrist nicht wieder von Neuem zu laufen.

Beispiel: Der Mietvertrag läuft seit 1995. 2000 wurde die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und im Sommer 2003 verkauft. Der Käufer dieser Wohnung muss die Sperrfrist beachten. Wird die Wohnung später einmal weiterverkauft, beginnt die Sperrfrist nicht neu zu laufen.

Mieter, deren Wohnung bereits vor Mietbeginn in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, können sich dagegen nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen. Dies gilt auch dann, wenn diese Wohnung später verkauft wird. In diesem Fall löst der Verkauf der Wohnung die Sperrfrist also nicht aus.

Beispiel: Bei Mietbeginn war die Wohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Wird diese dann später verkauft, kann der Erwerber Eigenbedarf geltend machen, ohne dass die Sperrfrist eingehalten werden muss.

Achtung: Für die Mieter von Sozialwohnungen gelten besondere Schutzrechte. Solange die Wohnung als öffentlich gefördert gilt, ist eine Eigenbedarfskündigung des Käufers ausgeschlossen. Werden öffentliche Darlehen vorzeitig und vollständig zurückgezahlt, wirkt das Kündigungsverbot noch zehn Jahre nach. Außerdem hat der Mieter einer umgewandelten Sozialwohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht.

Das gibt ihm die Möglichkeit, zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einzusteigen, den der Erwerber mit einem Dritten geschlossen hat. Binnen sechs Monaten muss der Mieter entscheiden, ob er die bislang angemietete Wohnung kaufen will.

Was die Sozialklausel für Sie bedeutet

Auch wenn Sie zu Recht Eigenbedarf geltend machen, kann die Beendigung des Mietverhältnisses trotzdem mit erheblichen Schwierigkeiten und Zeitverlust verbunden sein. Der Grund: Ihrem Mieter bleibt dann immer noch die Widerspruchsmöglichkeit nach der Sozialklausel (§ 574 BGB). Diese Vorschrift wirkt sich immer wieder als regelrechte „Kündigungsbremse“ aus.

Die Sozialklausel bedeutet: Ihr Mieter kann einer ansonsten wirksamen Kündigung wegen Eigenbedarfs widersprechen. Voraussetzung dafür ist, dass der Verlust der Wohnung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Beachtung Ihrer Interessen als Vermieter nicht zu rechtfertigen ist.

Eine Härte liegt besonders dann vor, wenn Ihr Mieter keine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen findet. Als weitere Härtegründe kommen in Betracht:

  • Hohes Alter

  • Gebrechlichkeit/Pflegebedürftigkeit

  • Schwere Krankheit

  • Schwangerschaft

  • Kinderreiche Familie

  • Besondere schulische oder berufliche Verhältnisse

  • Kurzfristiger Zwischenumzug (etwa nach begonnenem Bau eines Eigenheims)

  • Besonderer Aufwand für die Wohnung (z.B. hochwertige, noch nicht abgewohnte Mieteinbauten)

Ihr Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich mitteilen. Der Widerspruch muss Ihnen spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.

Achtung: Das gilt aber nur dann, wenn Sie Ihren Mieter im Kündigungsschreiben auf seine Rechte nach der Sozialklausel hingewiesen haben. Versäumen Sie dies, kann Ihr Mieter den Widerspruch sogar noch im Räumungsprozess erklären.

Praxis-Tipp: Auch hier zeigt sich wieder, wie vorteilhaft ein Mietaufhebungsvertrag ist. Gelingt Ihnen die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses, ist zugleich auch die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters nach der Sozialklausel vom Tisch.

Wann eine Kündigung zugegangen ist

Ganz klar: Die Kündigung muss dem Mieter zugehen. Doch wann ist das der Fall? Gerade dann, wenn Sie erst in letzter Minute kündigen, kann es Probleme geben. Eine Kündigung gilt dann als zugegangen, so die Gerichte, „wenn sie in den Bereich des Mieters gelangt ist und dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, von der Kündigung Kenntnis zu nehmen“.

Das bedeutet in der Regel: Sobald das Kündigungsschreiben im Briefkasten des Mieters liegt, ist die Kündigung zugegangen.

Eine Besonderheit gilt, wenn Sie das Schreiben selbst in den Briefkasten des Mieters werfen oder einen Boten damit beauftragen. Dann gilt das Kündigungsschreiben erst dann als zugegangen, wenn üblicherweise mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. In Privathaushalten ist das vormittags der Fall.

Beispiel: Das Kündigungsschreiben wird abends um 20.30 Uhr in den Briefkasten des Mieters geworfen. Dann gilt es erst am nächsten Tag als zugegangen. Kommt es darauf an, dass das Kündigungsschreiben noch am selben Tag dem Mieter vorliegt, reicht es also nicht, den Brief abends noch schnell in seinen Briefkasten zu werfen. In diesem Fall bleibt nur, den Mieter „herauszuklingeln“ und ihm den Brief persönlich zu übergeben.

Musterschreiben: Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung Lerchenweg 22, 80336 München, 1. Obergeschoss links, wegen Eigenbedarfs

Sehr geehrte Frau Hansen, sehr geehrter Herr Hansen,

hiermit erkläre ich die K ü n d i g u n g des Mietverhältnisses über die oben bezeichnete Wohnung mit Wirkung zum 30.09.2003.

Die Kündigung begründe ich wie folgt: Ich mache Eigenbedarf geltend. Ich will die Wohnung meiner am 03.05.1980 geborenen Tochter Claudia überlassen. Diese hat im August 2002 ihre Berufsausbildung erfolgreich abgeschlossen, ist seither im erlernten Beruf vollschichtig berufstätig und benötigt die zurzeit Ihnen überlassene Wohnung, um einen eigenen Hausstand begründen zu können.

Gegenwärtig wohnt sie noch in unserer 85 m2 großen Wohnung, wo ihr das 14 m2 große Kinderzimmer zur alleinigen Nutzung überlassen ist. Zwei weitere Wohnungen, die ich meiner Tochter überlassen könnte, befinden sich in Köln und Hamburg und scheiden daher als Alternative aus.

Ich weise auf § 574 BGB hin. Danach sind Sie berechtigt, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung meiner berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses bei mir eingegangen sein. Abschließend erkläre ich ausdrücklich, dass einer Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widersprochen wird.

Mit freundlichen Grüßen Gerhard Dollhuber

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

7. März 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.