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Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen

Fragen Sie sich einmal selbst: Wissen Sie eigentlich, wie groß Ihre Mietwohnung/en ist/sind? Haben Sie beim Kauf oder Bau der Wohnung/en auf die exakte Wohnfläche geachtet?

Wenn nicht, geht es Ihnen wie den meisten Bauherren und Käufern. Bestenfalls ist ihnen die ungefähre Wohnfläche bekannt.

Anders verhält es sich dagegen mit den Wohnflächen einzelner Räume. Diese sind Bauherren und Käufern schon eher geläufig, da mit jedem Raum eine bestimmte Nutzung verbunden wird und die Ausstattung des Raums vorher „gedanklich durchgespielt“ wird.

Die gesamte Wohnfläche Ihres Mietobjekts zu kennen, ist für Sie als Vermieter aber schon deshalb außerordentlich wichtig, weil sie sich nicht nur auf Ihre Steuerzahlungen, sondern auch auf die Berechnung der Miete und der Betriebskosten auswirkt.

So wurde schon manch ein Vermieter durch ein Schreiben seines Mieters überrascht, indem er ihm genau vorrechnete, dass die Wohnung wesentlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Die Folge sind regelmäßig Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Miete und der Anteil des Mieters an den Betriebskosten überhöht sind. Häufig müssen sich dann die Gerichte mit der Sache befassen.

Streit gab es in der Vergangenheit vor allem immer wieder auch darüber, wie die Wohnfläche genau ermittelt wird. Zumindest in diesem Punkt dürfte es ab 2004 weniger Streit geben. Denn zum 1.1.2004 soll die neue Wohnflächenverordnung in Kraft treten.

Das Rohbaumaß spielt dann keine Rolle mehr. Angesichts der veränderten Bautechniken (Fertigbauweise, Verwendung von Fertigteilen) wird künftig auf das Fertigmaß abgestellt.

Und auch das ändert sich: Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werde in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Das Wahlrecht, die Flächen grundsätzlich bis zur Hälfte anzusetzen, entfällt.

Wichtig: Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für den sozialen Wohnungsbau. Es ist aber abzusehen, dass die Gerichte die neuen Regeln – wie bisher schon die bisherigen Vorschriften – auch entsprechend auf frei finanzierte Wohnungen anwenden werden.

Wie Sie zunächst die Grundfläche leicht selbst ermitteln

Eigentlich ist alles ganz einfach. Sie messen Breite und Tiefe jedes Raums selbst mit dem Zollstock nach. Oder aber Sie entnehmen die Maße der Bauzeichnung. Dabei muss es sich dann aber um die „offizielle“ Bauzeichnung handeln – um jene Karte also, die den Bauantrags- bzw. Bauanzeigeunterlagen für das Bauamt beigefügt war.

Allerdings wird eine Wohnung längst nicht immer so gebaut, wie es ursprünglich einmal vorgesehen war. Werden beispielsweise Zwischenwände verändert, muss vor Ort ausgemessen werden.

Achtung: Das gilt selbst dann, wenn sich lediglich die Fläche einzelner Räume, nicht aber die Gesamt-Grundfläche der Wohnung verändert hat.

Egal, ob Sie direkt nachmessen oder die Bauzeichnung heranziehen: Maßgeblich sind häufig ausschließlich die Fertigmaße. Das sind die Maße zwischen den Wänden, wobei Heizkörper, Fußbodenleisten, Pfeiler, Säulen oder Wandbekleidungen nicht mit berücksichtigt werden.

Achten Sie auf den feinen Unterschied zwischen Grund- und Wohnfläche

Die Grundfläche ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Wie viel davon in die Berechnung der Wohnfläche einfließt, hängt beispielsweise von der Nutzung der einzelnen Räume und ihrer Höhe ab.

Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen sämtlicher Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu zählen zum Beispiel auch die Grundflächen von

  • Balkonen,

  • Dachgärten,

  • Loggien,

  • Schwimmbädern,

  • Terrassen,

  • Wintergärten.

Die Grundflächen folgender Räume gehören dagegen nicht mit zur Wohnfläche:

  • Abstellräume außerhalb der Wohnung,

  • Bodenräume,

  • Garagen,


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  • Geschäftsräume,

  • Heizungsräume,

  • Kellerräume,

  • Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,

  • Trockenräume,

  • Waschküchen.

Wann die Grundfläche voll, halb oder gar nicht angerechnet wird

Nicht alles, was zur Grundfläche zählt, wird voll auf die Wohnfläche angerechnet. Besonders deutlich wird das bei Wohnungen mit Dachschrägen.

Je nach der Höhe des Raumes oder Raumteils wird die Grundfläche voll, zur Hälfte oder gar nicht auf die Wohnfläche angerechnet. Unterscheiden Sie dabei im Einzelnen die untenstehenden vier Fälle.

Die Grundflächen werden wie folgt angerechnet:

  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern: vollständig,

  • von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern: zur Hälfte,

  • von unbeheizten Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen: zur Hälfte,

  • von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte.

Welche Besonderheiten bei Balkonen und Terrassen gelten

Beachten Sie speziell zu Balkonen und Terrassen:

Ein Balkon hat aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert als beispielsweise ein Wintergarten, dessen Grundfläche zur Hälfte angerechnet wird. Gleiches gilt für Terrassen.

Hinzu kommt: Gerade bei überdurchschnittlich großen Balkonen könnte dies bei hälftiger Anrechnung zu einer unangemessen großen Gesamtwohnfläche führen. Das haben in der Vergangenheit bereits die Gerichte wiederholt betont, und dem trägt die neue Wohnflächenverordnung jetzt Rechnung.

Die Ausnahme von der Regel

Eine Abweichung von dieser so genannten Regelanrechnung ist nur zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen.

Achtung: Eine Anrechnung bis zur Hälfte, kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwändigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall gegeben.

Ebenso sind aber auch Abweichungen nach unten denkbar.

Beispiel: Der Balkon ist nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar, weil er zu einer Erdgeschoss- oder Hochparterrewohnung an einer stark befahrenen Straße gehört.

Die neuen Regeln für die Berechnung der Wohnfläche gelten nur für solche Fälle, in denen ab dem 1.1.2003 eine Flächenberechnung notwendig wird. „Altfälle“ sind also nicht betroffen.

Wichtig: Nehmen Sie allerdings bauliche Änderungen vor, hat dies zur Folge, dass dann auch eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich wird.

Beispiel: Sie errichten einen Anbau oder bauen ein Dachgeschoss zu einer Wohnung aus.

In diesem Fall wird die Wohnfläche für das gesamte Haus dann nach den neuen Vorschriften berechnet.

Wie sich die Wohnfläche bei der Steuer auswirkt

Bei Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, die sowohl selbst genutzt als auch vermietet werden, spielt die Wohnfläche als Verteilungsschlüssel für Anschaffungskosten, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten eine ganz wichtige Rolle.

Von den anteiligen Gebäudeanschaffungskosten für die vermieteten Wohnungen hängt beispielsweise die Höhe der steuerlich abzugsfähigen Abschreibungen ab.

Schließen Sie getrennte Bau- oder Kaufverträge und Darlehensverträge ab, können Sie den vermieteten Teil vollständig fremd finanzieren, während die selbstgenutzte Wohnung weitgehend aus Eigenmitteln finanziert wird. Dadurch lässt sich der steuerliche Schuldzinsenabzug maximieren.

Beispiel: Sie errichten ein Haus, das Sie je zur Hälfte als Wohnung und Büro nutzen wollen. Die Herstellungskosten betragen insgesamt 350.000 Euro. Sie besitzen 150.000 Euro Eigenkapital und nehmen eine Grundschuld von 200.000 Euro auf.

Ohne vorherige Trennung müssen Sie die Finanzierung gleichmäßig aufteilen, so dass 100.000 Euro auf die beruflich genutzten Flächen und 100.000 Euro auf die eigene Wohnung entfallen. Sie können dann nur 50% der anfallenden Schuldzinsen als Betriebsausgaben abziehen.

So weit Sie dagegen die Herstellungskosten gesondert zuordnen können und diese tatsächlich mit Darlehensmitteln zahlen, können Sie auch die Zinsen voll abziehen. Dazu müssen Sie ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstatten, von dem Sie diese Baukosten bezahlen.

Praxis-Tipp: Richten Sie während der Bauphase mehrere Konten bei Ihrer Bank ein. Die Kontoführungsgebühren sind minimal im Verhältnis zur Steuerersparnis, die Sie erzielen können.

Ihre Steuervorteilsrechnung

Beispiel: Sie errichten ein Haus mit zwei gleich großen Etagen, von denen Sie eine als Büro und die andere selbst als Wohnung nutzen. Die Herstellungskosten betragen 400.000 Euro, die sich wie folgt aufteilen:

140.000 Euro lassen sich direkt zum Büro zuordnen, weitere 110.000 Euro entfallen allein auf die Wohnung. Die restlichen 150.000 Euro lassen sich nicht aufteilen.

Angenommen, Sie bezahlen 200.000 Euro mit Eigenmitteln. Weitere 200.000 Euro finanzieren Sie über ein Hypothekendarlehen. Dafür zahlen Sie 11.000 Euro Schuldzinsen jährlich.

170.000 Euro sind 85% der Fremdmittel, so dass Sie von den Schuldzinsen 85% steuerlich absetzen können, hier also 9.350 Euro. Bei einheitlicher Abrechnung hätten Sie lediglich 50% Schuldzinsen (= 6.500 Euro) abziehen können.

Praxis-Tipp: Damit Ihre Steuervorteilsrechnung auch wirklich aufgeht, kommt es entscheidend auf die getrennte Darlehensaufnahme an. Sie sollten den einheitlichen Kaufpreis am besten in den entsprechenden Teilbeträgen an den Verkäufer bzw. auf das Notaranderkonto zahlen, damit die Zuordnung der Darlehen deutlich wird.

Die Folgen falscher Flächenangaben in Kaufverträgen

Wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde, kann dies beträchtliche Auswirkungen für Verkäufer und Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter haben. So sprach beispielsweise der Bundesgerichtshof einem Käufer eine Preisund Kostenminderung von 20.000 Euro zu, weil die erworbene Wohnung nur eine Wohnfläche von 68,41 m2 statt der im Prospekt genannten 78 m2 besaß.

Im Prospekt für eine noch fertig zu stellende Dachgeschosswohnung war von einer „Wohnfläche von ca. 78 Quadratmetern“ die Rede. Unter Berücksichtigung eines Abzugs für Dachschrägen lag die tatsächliche Wohnfläche aber um mehr als 10% darunter.

Im Kaufvertrag wurden zwar keine Angaben zur Wohnungsgröße gemacht. Die Richter stuften den Vertrag jedoch als Werkvertrag ein mit der Folge, dass sich der Anbieter den Prospektinhalt anrechnen lassen müsse.

In einem anderen Fall ließ das Landgericht München sogar die Rückabwicklung des gesamten Vertragswerks zu. Ein Anleger hatte eine Dachgeschosswohnung mit einer angeblichen Wohnfläche von 30 m² laut Prospekt im Weg eines Treuhandvertrags für einen Gesamtaufwand von rund 94.000 Euro erworben.

Nach dem Prospekt war in der Wohnfläche eine „Galeriefläche“ von 8 m² enthalten. Da es sich aber hierbei um eine Fläche handelte, die nicht den Anforderungen der bayerischen Bauordnung an Aufenthaltshäuser entsprach und daher keine wohnliche Nutzung erlaubte, durfte sie nach Ansicht der Richter gar nicht auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Die tatsächliche Wohnfläche von 22 m² machte aber lediglich 73% der im Prospekt angegebenen Wohnfläche aus.

Das Gericht sah darin einen erheblichen Prospektmangel und erkannte den Anspruch des Anlegers auf Rückabwicklung des Kaufvertrags in voller Höhe an.

Die Wohnung ist kleiner als angegeben: Mietminderung ist meist ausgeschlossen

Ob eine falsche Wohnfläche auch Auswirkungen auf laufende Mietverhältnisse hat, hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag und dem Maß der Abweichung ab. Wenn die Wohnfläche tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, führt dies nicht automatisch zur Reduzierung der Miete.

Der Mieter kann die verlangte Monatsmiete nur senken, wenn Sie als Vermieter beim Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich eine bestimmte Miete pro m2 Wohnfläche vereinbart haben.

Achtung: Gleiches gilt, wenn der Mieter beweisen kann, dass er einen besonders großen Wert auf die tatsächliche Wohnungsgröße gelegt hat. Dies wird ihm aber nur selten gelingen.

In der Regel findet sich in Mietverträgen lediglich eine ungefähre Flächenangabe, wie zum Beispiel „Wohnfläche ca. 80 m²“. Es handelt sich dann nach Auffassung der meisten Gerichte nur um eine Objektbeschreibung.

Eine Kürzung der Miete kommt überhaupt nur dann in Betracht, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt wird.

Denn vorrangig bemisst sich der Gebrauchswert einer Wohnung an ihrer Lage und Ausstattung, und eher zu allerletzt an den abstrakten Angaben zur Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Eine Abweichung von 10% reicht jedenfalls noch nicht für eine Mietkürzung.

Wie groß die Abweichung mindestens sein muss, damit ein Mieter die Miete kürzen darf, haben die Gerichte bislang nicht entschieden. Es liegen aber bereits veröffentlichte Gerichtsentscheidungen vor, in denen die Gerichte dem Mieter ein Mietminderungsrecht zugesprochen haben.

In den entschiedenen Fällen betrug die Flächenabweichung 21,7% bzw. 25%. Daraus lässt sich ableiten: Mieter dürfen die Miete auf jeden Fall immer dann kürzen, wenn die Wohnfläche mindestens 20% geringer ist als im Mietvertrag angegeben.

Achtung: In diesen Fällen kommt es dann auch nicht mehr darauf an, ob der Mieter infolge der geringeren Fläche in der Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist.

Worauf es bei der Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten ankommt

Stellt sich heraus, dass die Wohnung kleiner ist als angenommen, wirkt sich das unmittelbar auch auf die Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten aus.

Sofern die Wohnfläche neu festgesetzt wird, ändert sich auch die Höhe der monatlichen Umlagen und jährlichen Betriebskosten, da die meisten umlagefähigen Betriebskosten entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche auf die Mieter eines Hauses verteilt werden.

Achtung: Bei den umlagefähigen Heizkosten wird meist die „beheizte Fläche“ (also beispielsweise ohne Balkon) zu Grunde gelegt.

Eine Mietminderung wegen einer geringeren Wohnfläche zieht somit auch eine Minderung der Umlagen und Betriebskosten nach sich. Der Mieter hat also künftig entsprechend weniger oder mehr zu zahlen.

Eine Rückerstattung oder Nachzahlung von Betriebskosten für vergangene Jahre kommt aber bei einer geringeren oder größeren Wohnfläche nicht in Betracht.

Wie sich eine geringere Wohnfläche bei einer Mieterhöhung auswirkt

Bei einer Mieterhöhung kommt es immer auf die tatsächliche, und nicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche an. Ist die Wohnfläche tatsächlich kleiner als im Mietvertrag angegeben, hat dies zur Folge, dass eine Mieterhöhung von beispielsweise 20% unterm Strich wesentlich geringer ausfällt.

Beispiel: Die Wohnung ist laut Mietvertrag 94 m² groß. Tatsächlich beträgt die anrechenbare Wohnfläche aber nur 86 m². Die bisherige Nettokaltmiete beträgt 611 Euro (= 6,60 Euro/m²). Sie verlangen eine Mieterhöhung um 20% auf 7,80 Euro/m². Die neue Miete berechnen Sie dann wie folgt:

Miete bisher pro Monat611 €
Miete bisher pro m²/Monat6.5 €
Neue Miete pro m²/Monat7.8 €
Neue Miete pro Monat670.8 €

5. November 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.