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Risikoprofil für Immobilien erstellen: Darauf kommt’s an

Bei der Geldanlage besagt schon eine uralte Faustregel der Profis: Wer eine hohe Rendite erzielen will, muss dafür ein entsprechendes Wertschwankungs- oder Verlustrisiko eingehen.

Zwar wissen Sie als Immobilienanleger, dass eine vermietete Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie eine schwankungsarme und recht wertstabile Anlageform ist, aber auch als Immobilieninvestor gehen Sie ein gewisses Anlagerisiko ein.

Welche Unterschiede Sie kennen müssen

Ein wichtiger Faktor bei der Ermittlung Ihres Risikoprofils ist, ob Sie in eine Wohn- oder in eine Gewerbeimmobilie investieren.

Zwar sind auch mit einer Wohnung gewisse Ertragsrisiken verbunden, doch bei der Gewerbeimmobilie müssen Sie einige weitere Gesichtspunkte berücksichtigen:

  • Bei Praxis- oder Büroeinheiten fallen je nach Lage und konjunktureller Entwicklung die Schwankungen bei der marktüblichen Miete höher aus als bei Wohnungen.
  • Wenn es sich um ein Ladengeschäft handelt, ist der Ertrag in hohem Maße von der Qualität des Standorts abhängig.
  • Die Vermietung an Selbstständige oder Unternehmen bringt höhere Bonitätsrisiken mit sich als die Vermietung an Arbeitnehmer oder Beamte mit festem und sicherem Einkommen.

Die Nutzung der Immobilie: Die Einordnung ins Risikoprofil

Nun stellt sich für Sie die Frage, wie Sie diese Faktoren in das Risikoprofil einordnen können. Das Gesamtprofil setzt sich aus mehreren Bereichen zusammen, von denen der erste die Nutzung der Immobilie ist.

Je höher die Punktzahl im jeweiligen Bereich, desto höher ist das Risiko für Sie als Immobilienanleger. Gehen Sie wie folgt vor:

  • Handelt es sich um ein Ladengeschäft, geben Sie Ihrer Immobilie im Bereich „Nutzung“ 25 Risikopunkte.
  • Wenn es sich um eine Praxis- oder Büroeinheit handelt, geben Sie 15 Risikopunkte.
  • Bei vermieteten Wohnungen genügen fünf Risikopunkte.

Wie sich Alter, Zustand und Bauqualität auf Ihr Risiko auswirken

Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, gilt der Grundsatz „Wie besichtigt, so gekauft“.

Das bedeutet im Klartext: Entdecken Sie nach dem Kauf einen Mangel, muss der Alteigentümer nur dann für dessen Beseitigung aufkommen, wenn Sie ihm arglistiges Verschweigen nachweisen können – was nur allzu oft nicht der Fall ist.

Schon allein dieser Punkt kann zu einem erheblichen Risikofaktor werden, denn im Unterschied zum Neubau können Sie nicht den Bauträger oder die am Bau beteiligten Handwerker innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist beanspruchen.

Auch die Qualität der verwendeten Baumaterialien beeinflusst Ihr Risikoprofil.


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Je hochwertiger die Baustoffe sind, desto langlebiger sind sie auch – und umso länger dauert es, bis die ersten teuren Renovierungsarbeiten anstehen.

Baulicher Zustand der Immobilie: Die Einordnung ins Risikoprofil

Beim baulichen Zustand der Immobilie ist es empfehlenswert, die Risikopunkte auf mehrere Unterbereiche zu splitten. Verteilen Sie Ihre Punkte nach folgendem Schema:

  • Ist die Immobilie älter als zehn Jahre? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte
  • Wurden besonders hochwertige Baumaterialien verwendet? – Ja: 0 Punkte, nein: 5  Punkte
  • Stehen im Außenbereich in den nächsten fünf Jahren größere Renovierungen an? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte
  • Stehen im Innenbereich oder in der Haustechnik in den nächsten fünf Jahren größere Renovierungen an? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte
  • Sind die Rücklagen so hoch, dass auch bei anstehenden Renovierungsarbeiten in den nächsten Jahren keine größeren Sonderumlagen zu erwarten sind? – Ja: 0 Punkte, nein: 5 Punkte

Standort: Die Einordnung ins Risikoprofil

  • Befindet sich die Wohnung in heller, sonniger Lage? – Ja: Null Punkte, nein: Fünf Punkte
  • Ist die Wohnung frei von Lärm- und Geruchsbelastungen? – Ja: 0 Punkte, nein: 5 Punkte
  • Befindet sich die Wohnung in einer kleinen, überschaubaren Wohneinheit? – Ja: 0 Punkte, nein: 5 Punkte
  • Ist das soziale Umfeld unproblematisch und die Wohngegend gepflegt? – Ja: 0 Punkte, nein: 5 Punkte
  • Ist eine gute Infrastruktur und Verkehrsanbindung vorhanden? – Ja: 0 Punkte, nein: 5 Punkte

Mieterstruktur: Die Einordnung ins Risikoprofil

Beantworten Sie die nachfolgenden Fragen und verteilen Sie die entsprechenden Risikopunkte für die Mieterstruktur:

  • Fanden bisher häufige Mieterwechsel statt, so dass die Wohnung im Schnitt weniger als drei Jahre ohne Unterbrechung vermietet war? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte

  • Ist die Wohnung an Studenten oder eine Wohngemeinschaft vermietet, so dass in der Zukunft mit häufigem Wechsel zu rechnen ist? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte

  • Gab es schon einmal Schwierigkeiten mit der Zahlungsmoral der Mieter? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte

  • Gab es schon einmal Streitigkeiten, die mit größerem Aufwand verbunden waren? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte

  • Gibt es problematische Nachbarn, die schon einmal Ihre Mieter „vergrault“ haben? – Ja: 5 Punkte, nein: 0 Punkte

Addieren Sie die einzelnen Punkte und übertragen Sie die Gesamtpunktzahl in das Risikoprofil am Ende des Beitrags.

Finanzierung: Die Einordnung ins Risikoprofil

Im Bereich der Finanzierung sollten Sie Ihre Risikopunkte nach dem folgenden Schema verteilen:

  • Wie lange ist die Zinsbindungsfrist? – Bis 5 Jahre: 10 Punkte, bis 10 Jahre: 5 Punkte, länger: 0 Punkte

  • Welches Tilgungsmodell setzen Sie ein? – Investmentfinanzierung: 15 Punkte, Versicherungsdarlehen: 5 Punkte, Annuitätendarlehen: 0 Punkte

Addieren Sie die einzelnen Punkte und übertragen Sie die Gesamtpunktzahl in das Risikoprofil am Ende des Beitrags.

So können Sie das Risikoprofil Ihrer Immobilie erstellen und auswerten

Nun haben Sie alle Kennzahlen für das Risikoprofil ermittelt, und Sie können jetzt daran gehen, die Punkte der einzelnen Bereiche in das folgende Risikoprofil zu übertragen.

BereichAnzahl Risikopunkte
geringes Risikohohes Risiko
0510152025
Nutzung Whg./gewerblich
Baulicher Zustand
Standort
Mieterstruktur
Finanzierung
Beispiel: Befindet sich die Mehrzahl der Risiko-Kreuze links von der Mitte, bringt Ihnen Ihre Immobilie ein hohes Maß an Sicherheit. Je stärker der Bereich rechts von der Mitte beansprucht wird, desto höher ist auch Ihr Anlegerrisiko. Das Profil könnte dann jeweils wie folgt aussehen:
BereichAnzahl Risikopunkte
geringes Risikohohes Risiko
0510152025
Nutzung Whg./gewerblich
Baulicher Zustand
Standort
Mieterstruktur
Finanzierung

Praxis-Tipp: Stellen Sie Ihre Immobilienanlagen in regelmäßigen Abständen nach diesem Schema auf den Prüfstand.

Mit dieser Analyse können Sie vermeiden, dass Ihr Gesamtvermögen mit einem zu hohen Risiko behaftet ist. Falls dies nach Ihrer Überprüfung der Fall wäre, haben Sie drei Möglichkeiten, um gegenzusteuern

17. August 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Thomas Hammer
Von: Thomas Hammer. Über den Autor

Thomas Hammer ist Betriebswirt und freier Wirtschaftsjournalist in Ötisheim. Er arbeitet für Zeitungen, Zeitschriften und Buchverlage und hat bereits mehrere erfolgreiche Ratgeber zu Finanzierungs- und Immobilienthemen verfasst.