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Wie Sie Ihre finanziellen und rechtlichen Interessen als Käufer jederzeit rechtssicher durchsetzen

Wie Sie Ihre finanziellen und rechtlichen Interessen als Käufer jederzeit rechtssicher durchsetzen

ACHTUNG: Tauschen Sie diesen aktualisierten Beitrag gegebenenfalls gegen die alten Beiträge K 28 und K 29 aus.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Dr. Peter Herz. Er arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

Auch unter Zeitdruck umsichtig handeln: So sind Sie auf der sicheren Seite

Nicht einmal mehr vier Wochen bleiben bis Silvester. Die drohende Streichung von Steuervorteilen veranlasst manch einen Investor und Immobilienbesitzer, im alten Jahr noch ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich nicht künstlich unter Zeitdruck setzen. Verzichten Sie auch jetzt nicht auf eine ausführliche Besichtigung des Hauses beziehungsweise der Wohnung. Und bei Erwerb einer Immobilie aus zweiter Hand gilt in besonderem Maße: Ziehen Sie im Zweifel einen Architekten oder Gutachter hinzu.

Lassen Sie sich auch durch Bemerkungen wie „Die Notartermine werden knapp“ nicht irritieren. Es ist überhaupt nicht zu befürchten, dass die Zeit für eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags in diesem Jahr nicht reicht. Wenn Sie derart zum Abschluss gedrängt werden, ist größte Vorsicht geboten. Sie müssen nämlich befürchten, dass Ihnen ein Objekt „angedreht“ werden soll, das bauliche Nachteile aufweist, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind und das vermeintliche Schnäppchen zu einem Anlageflop werden lassen.

Richtig an solchen Hinweisen ist allein, dass es ohne Notar nicht geht. Das gilt unabhängig davon, ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein unbebautes Grundstück kaufen.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vor dem Beurkundungstermin immer einen Vertragsentwurf vom Notar zuschicken. Prüfen Sie den Vertrag in aller Ruhe. Wenn es zeitlich eng wird: Scheuen Sie sich nicht, den Beurkundungstermin zu verlegen. Es ist unverzichtbar, dass Sie den Vertragsinhalt vor Ihrem Treffen mit dem Notar kennen – und gegebenenfalls noch verändern lassen können. Wenn Sie zum ersten Mal von dem Notar alle Einzelheiten hören, handeln Sie schlicht fahrlässig.

Achten Sie auf genaue Angaben zu den Vertragspartnern

Der Vertrag nennt den Verkäufer und Käufer jeweils mit Vor- und Familiennamen, dem Geburtsdatum und der Anschrift nebst Postleitzahl. Die Vertragsparteien müssen sich durch einen (gültigen) Personalausweis ausweisen, sofern sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind.

Praxis-Tipp: Achten Sie darauf, dass die Angaben zur Person im Kaufvertrag immer auch mit den Angaben im Personalausweis übereinstimmen. Vergewissern Sie sich vor dem Beurkundungstermin, dass Sie einen gültigen Personalausweis haben – und nehmen Sie ihn dann auch zum Notartermin mit. Am besten stellen Sie dem Notarbüro bereits im Vorwege eine Kopie Ihres Personalausweises zur Verfügung.

Sie können sich im Beurkundungstermin von einer Person Ihres Vertrauens vertreten lassen. Gleiches gilt für den Verkäufer. Sofern der Vertreter keine Vollmacht vorlegen kann, handelt er lediglich als so genannter vollmachtsloser Vertreter. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag erst dann wirksam wird, wenn der Vertretene den Kaufvertrag genehmigt und die Genehmigung dem Vertragspartner vorliegt.

Achtung: Um den Zugang der Genehmigung und den förmlichen Nachweis zu vermeiden, ist es in der Praxis üblich, dass der Notar von den Vertragsparteien ermächtigt wird, die Genehmigung entgegenzunehmen. In diesem Fall ist der Vertrag dann bereits voll wirksam, wenn dem Notar die Genehmigung des Vertretenen vorliegt.

Ein absolutes Muss: Die korrekte Bezeichnung des Grundstücks

Es reicht, dass im notariellen Vertrag angegeben wird, in welchem Grundbuch und auf welchem Grundbuchblatt das Grundstück eingetragen ist. Dieses Angaben genügen, um das Grundstück so genau zu beschreiben, dass es jederzeit identifizierbar ist. Eine typische Beschreibung des Kaufgegenstands lautet beispielsweise wie folgt:

„Als Eigentümer des im Grundbuch von Lübeck Blatt 1253 des Amtsgerichts Lübeck verzeichneten Flurstücks 2/84 der Flur 5 in Größe von 895 m2 ist Frau Martha Hennings eingetragen. Das Grundstück ist unbebaut.“

Welche Informationen das Grundbuch bietet

Als Käufer müssen Sie wissen, ob das Grundstück mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Daran knüpfen sich wichtige Fragen an, wie beispielsweise:

  • Wer sind die Gläubiger der Forderungen?

  • Valutieren die Grundschulden und Hypotheken noch in voller Höhe, beziehungsweise wie hoch sind die Restschulden gegenwärtig?

  • Wenn der Verkäufer die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten bereits vollständig getilgt hat: Haben die Gläubiger bereits die Löschungsbewilligungen erteilt, oder soll der Notar sie einholen?

  • Wenn die im Grundbuch abgesicherten Forderungen noch nicht vollständig getilgt sind: Wird das Grundstück von den Gläubigern ohne oder nur mit Auflagen freigegeben?

  • Besteht die Möglichkeit, die noch bestehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen (insbesondere bei einem niedrigen Zinssatz interessant)?

Achtung: Der Notar selbst sieht das Grundbuch vor dem Beurkundungstermin meistens nicht ein. Er beschafft sich lediglich einen Grundbuchauszug. Darauf werden die Vertragsparteien in den Kaufverträgen immer auch ausdrücklich hingewiesen.

Achten Sie darauf, dass der Grundbuchauszug möglichst aktuell ist. Insbesondere dann, wenn zwischen dem Entwurf des Vertrags und seiner Beurkundung ein längerer Zeitraum verstreicht, sollte ein bis zwei Tage vor dem Beurkundungstermin noch einmal ein Grundbuchauszug eingeholt werden.

Informieren Sie sich selbst so umfassend wie nur möglich. Sehen Sie das Grundbuch stets selbst ein. Die Grundbucheinsicht ist kostenlos. Allerdings müssen Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dazu genügt beispielsweise die Vorlage des Exposés.

Praxis-Tipp: Wenn Sie sich selbst einen Grundbuchauszug beschafft haben, empfiehlt es sich, diesen auf jeden Fall auch zum Beurkundungstermin mitzunehmen. Wenn der Notar dann im Verlauf des Beurkundungstermins auf den Inhalt des Grundbuchs zu sprechen kommen, fällt es Ihnen mit einem eigenen Grundbuchauszug wesentlich leichter, seine Hinweise nachzuvollziehen.

Wie Sie bei der Zahlung des Kaufpreises keine finanziellen Nachteile eingehen

Zwischen dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch vergehen mehrere Wochen, wenn nicht sogar mehrere Monate. Im Hinblick darauf bestehen zwischen den Vertragsparteien unterschiedliche Interessen, was den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung betrifft.

Der Verkäufer möchte den Kaufpreis möglichst schnell erhalten. Insbesondere möchte er vermeiden, dass er sein Eigentum verliert, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben. Sie als Käufer möchten demgegenüber schnellstmöglich Eigentum und Nutzen am Grundstück erlangen. Ihr Risiko besteht darin, den Kaufpreis bezahlt zu haben, ohne vertragsgemäß das Eigentum zu erlangen.

Die Suche nach einer für beide Seiten befriedigenden Vertragsgestaltung ist eine der Aufgaben des Notars. Dieser hat nämlich nicht nur den Vertrag zu beurkunden, sondern ist darüber hinaus auch noch zur Belehrung und Aufklärung der Vertragsparteien verpflichtet.


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Eine in der notariellen Praxis weit verbreitete Vertragsgestaltung sieht folgendes Prozedere vor: Die Vertragsparteien weisen den Notar an, die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt erst dann zu beantragen, wenn der Verkäufer ihm den Empfang des vereinbarten Kaufpreises bestätigt hat.

Eine Variante kann darin bestehen, dass der Antrag des Notars davon abhängig gemacht wird, dass der Kaufpreis auf einem Treuhandkonto des Notars hinterlegt wird. Diese Regelung findet praktisch immer dann Anwendung, wenn der Kaufpreis über eine Bank finanziert wird. Die entsprechende Passage im Notarvertrag lautet dann beispielsweise wie folgt:

„Der Kaufpreis beträgt 145.000 Euro und ist wie folgt zu begleichen: Der gesamte Kaufpreis ist bis spätestens 31. Dezember 2002 auf dem Anderkonto des beurkundenden Notars Nummer 1272/635802 bei der Stadtsparkasse (BLZ ……………………) zu hinterlegen. Die Vertragschließenden weisen den beurkundenden Notar übereinstimmend und unwiderruflich an, den Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen, sobald die vertragsgerechte Eigentumsumschreibung auf den Käufer gewährleistet ist.“

Achtung: Da Sie als Käufer verpflichtet sind, den Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars einzuzahlen, noch bevor Sie im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind, müssen Sie strikt darauf achten, alle denkbaren finanziellen Risiken möglichst gering zu halten. So wichtig die Eintragung einer Vormerkung auch ist, sie allein ist unter Umständen nicht ausreichend, um Ihre Interessen wirksam zu sichern. Beachten Sie deshalb Folgendes:

Die Zahlung des Kaufpreises darf erst dann erfolgen, wenn der Kaufvertrag wirksam abgeschlossen wurde. Das bedeutet insbesondere, dass vor der Zahlung des Kaufpreises alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen müssen.

  • die Genehmigung durch das Vormundschaftsgericht (etwa bei Bestehen einer Betreuung, früher Pflegschaft genannt),

  • oder die Genehmigung durch den Verkäufer (wenn ein vollmachtsloser Vertreter im Notartermin aufgetreten ist).

Was Sie bei „Zahlungen aus dem Koffer“ riskieren

Es geschieht immer wieder, dass die Parteien anstelle des wirklich gewollten Kaufpreises beim Notar einen niedrigeren Preis beurkunden lassen. Der damit verfolgte Zweck liegt in der Ersparnis von Gebühren.

Der Grund: Sowohl die Beurkundungsgebühren des Notars als auch die Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. In manchen Fällen soll die Beurkundung eines niedrigeren Preises auch die Unterbringung von Schwarzgeld ermöglichen.

Dass dieser auf den ersten Blick bestechende Trick für beide Seiten gravierende Folgen hat, ist den wenigsten bekannt: Der beurkundete Vertrag wird in einem solchen Fall rechtlich als Scheingeschäft gewertet und ist damit nichtig. Der tatsächlich gewollte Vertrag (mit dem höheren Preis) ist wegen Nichteinhaltung der Formvorschrift (notarielle Beurkundung) ebenfalls unwirksam.

In Betracht kommen

  • die Teilungsgenehmigungen des Bauamts (bei einem noch ungeteilten Grundstück),

Die Folge davon ist, dass sich jede Vertragspartei auf die Unwirksamkeit des Vertrags berufen kann. Zu dieser gefährlichen Situation auf der zivilrechtlichen Ebene kommt aber noch ein strafrechtlicher Aspekt hinzu. Für den Staatsanwalt stellt ein derartiges Vorgehen Steuerhinterziehung im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer und Betrug in Bezug auf die Gebühren dar.

Vorsicht: Dabei kann sich die eine Vertragspartei nicht darauf berufen, dass die Idee von der anderen Seite kam. Strafrechtlich werden Käufer und Verkäufer nämlich wegen gemeinschaftlich begangener Taten belangt. Dies dürfte deutlich machen, dass diese Möglichkeit der Einsparung von Kosten ein für beide Seiten nicht zu verantwortendes Risiko darstellt.

Eine Vormerkung bietet Ihnen als Käufer optimale Sicherheit

Während die Pflicht zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags weithin bekannt ist, herrscht über die rechtliche Wirkung des Grundstückskaufvertrags oft noch Unklarheit. Durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags wird der Verkäufer lediglich verpflichtet, Ihnen als Käufer das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Die Übertragung erfolgt dadurch, dass Verkäufer und Käufer sich über den Eigentumswechsel einig sind und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt jedoch zeitlich nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Wie bereits erwähnt, können bis zur Umschreibung im Grundbuch mehrere Wochen, wenn nicht sogar Monate vergehen.

Da der Verkäufer also nach der Beurkundung des Kaufvertrags noch eine gewisse Zeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, könnte er dasselbe Grundstück noch ein weiteres Mal an einen Dritten verkaufen. Wenn dieser dann vor Ihnen ins Grundbuch eingetragen wird, haben Sie lediglich noch Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer. Das Grundstück allerdings ist endgültig verloren. Gegen den „lachenden“ Dritten können Sie auch nicht vorgehen, da zwischen ihm und Ihnen keinerlei vertragliche Beziehungen bestehen.

Zur Ausschaltung derartiger Risiken besteht die Möglichkeit, eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Dadurch wird Ihr Anspruch als Käufer auf Eigentumsübertragung grundbuchmäßig abgesichert. Diese Vormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich noch an einen anderen verkauft und dieser dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag könnte etwa wie folgt lauten:

„Der Verkäufer bewilligt und beantragt, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer schließt sich diesem Antrag an.“

Bauliche Mängel: Wie Sie Ihre finanziellen Risiken begrenzen

Bauliche Mängel zeigen sich häufig erst nach längerer Zeit und können Ihre Renditekalkulation schnell hinfällig werden lassen. Aus diesem Grund sollten Sie den Gewährleistungsfristen bei der Vertragsgestaltung besonderes Augenmerk schenken. Unterscheiden Sie dabei, ob es sich um den Erwerb eines neuen Objekts oder um eine Gebrauchtimmobilie handelt:

Beim Erwerb eines Neubau-Objekts vom Bauträger sind Sie grundsätzlich besser gestellt als beim Erwerb eines Second- Hand-Objekts. Grund: Beim Verkauf gebrauchter Immobilien ist ein weitgehender Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen üblich.

Beim Bauträgerkauf profitieren Sie hingegen dann von den gesetzlichen Gewährleistungsansprüchen, wenn dem Bauträgervertrag die Vorschriften des BGB zugrunde gelegt werden. In diesem Fall verjähren Ihre Ansprüche erst fünf Jahre nach der Abnahme. Handelt es sich hingegen um einen VOB-Vertrag, verkürzt sich die Verjährungsfrist auf vier Jahre.

Praxis-Tipp: Auch beim VOB-Vertrag ist es rechtlich zulässig, eine längere als die Vierjahresfrist zu vereinbaren! Denken Sie an diese Möglichkeit bei der Vertragsverhandlung und drängen Sie auf eine Verlängerung der Frist auf fünf Jahre.

Beim Erwerb eines Gebrauchtobjekts werden Sie nur in Ausnahmefällen den weithin üblichen Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen vermeiden können. Wenn Ihre Verhandlungsposition dies erlaubt, sollten Sie sich besonders kostenträchtige Risiken durch entsprechende Garantien des Verkäufers absichern lassen.

An erster Stelle ist die Haftung für Altlasten zu nennen, für die Sie als neuer Eigentümer – nicht nur bei Gewerbeobjekten! – in Anspruch genommen werden können. Vorsorge gegen finanzielle Risiken aus Altlasten können Sie mit einer entsprechenden Klausel treffen. In Betracht kommt beispielsweise folgende Formulierung:

„Der Verkäufer versichert, dass ihm bezüglich des Kaufgegenstands keine umweltgefährdenden Bodenverunreinigungen im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes bekannt sind.“

Handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, empfiehlt es sich für Sie als Käufer, folgenden Passus durchzusetzen:

„Der Verkäufer versichert, dass ihm bezüglich des Kaufgegenstandes keine umweltgefährdenden Bodenverunreinigungen im Sinne des Bundes-Bodenschutzgesetzes bekannt sind und dass während der Besitzdauer des Verkäufers keine umweltgefährdenden Aktivitäten auf dem Grundstück vorgenommen wurden.“

Bei vermieteten Objekten bietet es sich außerdem an, sich vom Verkäufer garantieren zu lassen, dass es während seiner Besitzdauer zu keinen Mietausfällen gekommen ist. Hier bietet sich etwa folgende Formulierung an:

„Der Verkäufer versichert, dass während seiner Besitzdauer die Mietzahlungen sämtlicher Mieter stets regelmäßig, pünktlich und vollständig eingegangen sind.“

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie eine derartige Garantie des Verkäufers durchsetzen können, ist jedoch nicht sehr hoch. Dass ein Mieter mal verspätet zahlt oder die Miete mindert, gehört zum typischen Mietalltag. Das hat wohl schon jeder Vermieter erlebt.

Praxis-Tipp: Aber als Käufer „wissen Sie von nichts“ und verlangen erst einmal eine solche Garantie. Diese Forderung dient Ihnen zumindest als „Hebel“, um den Verkäufer zu zwingen, Sie über Mietausfälle und säumige Mieter zu informieren, sofern dies noch nicht geschehen ist. Wenn der Verkäufer sich erwartungsgemäß weigert, Ihnen die Garantie zu geben, ist dies für Sie die Steilvorlage für die Nachfrage: „Warum denn nicht, haben Sie etwas zu verbergen?“

Zeigen Sie völliges Unverständnis und bestehen Sie auf der – gegebenenfalls nochmaligen – Durchsicht der Mietunterlagen, insbesondere der Mietverträge und Kontoauszüge, um so die vereinbarten und tatsächlich gezahlten Mieten miteinander vergleichen zu können.

Stellt sich bei Durchsicht der Unterlagen heraus, dass es in der Vergangenheit regelmäßig zu Mietausfällen gekommen ist, kann dies unter Umständen dazu dienen, die Vertragsverhandlungen noch einmal aufzunehmen und zu versuchen, den Kaufpreis zu drücken.

Regeln Sie den Termin der Übergabe

Mit der Übergabe des Besitzes gehen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf Sie als Käufer über. Der Zeitpunkt der Übergabe richtet sich nach der Art des Objekts und der Interessenlage der Vertragsparteien. Bei Verkauf eines unbebauten Grundstücks erfolgt die Besitzübergabe meistens Zug um Zug mit der Überweisung des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Notars.

Beispiel: Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass der Kaufpreis am 31. Dezember 2002 fällig ist. Üblicherweise wird dann zugleich auch geregelt, dass an diesem Tag die Übergabe des Besitzes an den Käufer erfolgt.

Unterscheiden Sie bei den öffentlichen Lasten stets wiederkehrende und einmalige Abgaben. Wiederkehrend sind beispielsweise die Grundsteuer, die Abwassergebühren, die Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung sowie die Schornsteinfegergebühren.

Bei den einmaligen öffentlichen Lasten handelt es sich insbesondere um die Erschließungskosten.

Wie sich die Übergabe auf die Mieteinnahmen auswirkt

Wenn Sie ein Gebrauchtobjekt erwerben, wie beispielsweise eine vermietete Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus, dann gilt Folgendes: Die Mietansprüche, die vor dem Eigentumsübergang entstanden und fällig geworden sind, stehen dem Vorbesitzer zu. Allerdings können Sie mit ihm vereinbaren, dass die Mietzahlungen bereits ab einem früheren Zeitpunkt an Sie als Erwerber geleistet werden sollen.

In dem entsprechenden Vertragspassus vereinbaren Vorbesitzer und Erwerber einen so genannten Verrechnungstermin, zu dem die Nutzungen und Lasten auf den Erwerber übergehen sollen. Das bedeutet, dass Ihnen ab dem betreffenden Termin die Mieten und alle sonstigen, von den Mietern zu erbringenden Leistungen, zustehen sollen.

Zugleich sind Sie aber auch verpflichtet, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbunden sind, ab diesem Termin zu tragen. Eine Formulierung, die Ihre Interessen wahrt, lautet etwa wie folgt:

„Das Grundstück soll dem Käufer am 31. Dezember 2002 übergeben werden. Mit dem genannten Tage gehen Besitz, Nutzungen, alle öffentlichen Lasten und Abgaben, die mit dem Grundstück verbundene Haftung und die Gefahr auf den Käufer über.“

Da die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag kraft Gesetzes auf Sie als Erwerber übergehen, kann es ohne weiteres passieren, dass die Mieter von dem Eigentümerwechsel überhaupt nichts erfahren.

In der Praxis kommt es überraschend häufig vor, dass Mieter eher zufällig oder nur mit erheblicher Verspätung darüber informiert werden, dass sie einen neuen Vermieter haben. Wenn Sie die rechtzeitige Benachrichtigung versäumen, bedeutet das für Sie als Erwerber in jedem Fall zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand, schlimmstenfalls sogar einen handfesten finanziellen Verlust.

Der Grund: Zahlt der Mieter in Unkenntnis über den erfolgten Eigentümerwechsel weiterhin an den Vorbesitzer, müssen Sie dies hinnehmen. Haben Sie mit dem Vorbesitzer vereinbart, dass die betreffende Mietzahlung bereits Ihnen zustehen sollte, sind Sie darauf angewiesen, dass Ihnen der Vorbesitzer den betreffenden Geldbetrag unverzüglich überweist.

Die Praxis beweist, dass es bei der Abwicklung von Kaufverträgen über Miethäuser immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Dies hat zur Folge, dass die Vertragsparteien von ihnen zu erbringende Leistungen zunächst einmal zurückhalten.

Die Konsequenz für Sie in einem solchen Fall: ein Liquiditäts- und Zinsverlust, der sich schnell zu einem beachtlichen Betrag summieren kann, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt und der Vorbesitzer sämtliche Mieten – zunächst – einbehält.

Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig

Drängen Sie deshalb darauf, dass sämtliche Mieter umgehend über den Eigentümerwechsel informiert werden. Dass Sie sich selbst den neuen Mietern in einem kurzen Anschreiben vorstellen, gehört heute zu einem erfolgreichen Vermietungs-Marketing, sichert Ihnen die Miete aber noch nicht endgültig. Auch dann können die Mieter die Miete nach wie vor noch an den Vorbesitzer überweisen, wenn sie Zweifel daran haben durften, dass Sie berechtigt sind, die Miete einzuziehen.

Es empfiehlt sich daher, von vornherein Klarheit zu schaffen. Dies geschieht am besten dadurch, dass auch der Vorbesitzer von sich aus oder aber mit Ihnen gemeinsam ein Schreiben an die Mieter richtet, in dem die Mieter über den Vermieterwechsel informiert und zugleich aufgefordert werden, die Miete ab einem bestimmten Monat an Sie als Erwerber zu zahlen.

Um Ihre Rechtsposition gegenüber dem Vorbesitzer zu stärken, bietet es sich an, den Vorbesitzer bereits im Kaufvertrag selbst zu einem solchen Schreiben zu verpflichten.

Dies kann beispielsweise im Rahmen folgender Vereinbarungen geschehen:

„Der Verkäufer verpflichtet sich, alle das Grundstück, das Gebäude und die Mietverhältnisse betreffenden Unterlagen bis zum 20. Dezember 2002 an den Käufer zu übergeben. Des weiteren verpflichtet sich der Verkäufer, bis zum 20. Dezember 2002 sämtliche Mieter schriftlich aufzufordern, dass die Miete ab 1. Januar 2003 an den Käufer zu bezahlen ist.“

Praxis-Tipp: Vergessen Sie nicht, den Mietern umgehend Ihr Mietkonto mitzuteilen, auf das die Miete zukünftig überwiesen werden soll. Fügen Sie dem Schreiben den Vordruck für eine Einzugsermächtigung bei. Jeder Vordruck, den Sie von Ihrem Mieter unterschrieben zurückerhalten, macht den regelmäßigen Eingang der Miete noch ein Stück sicherer.

Nehmen Sie in den Kaufvertrag auch einen Passus darüber auf,

  • ob Sie die Mietkaution (en) übernommen haben,

  • um welche Mietkaution(en) es sich handelt und

  • wie hoch die (jeweilige) Mietkaution ist.

Zwingend notwendig ist eine solche Vereinbarung allerdings nicht. Dass Sie auch hinsichtlich der Mietkautionen in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag/aus den Mietverträgen eintreten, ergibt sich bereits aus dem Gesetz.

Der Vorteil einer klaren und unmissverständlichen Regelung zeigt sich spätestens dann, wenn ein Mieter Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch nimmt. Mit Hilfe der Vertragsklausel sind Sie dann in der Lage, einwandfrei zu belegen, ob und bejahendenfalls in welchem Umfang Sie die Mietkaution vom Vorbesitzer übernommen haben.

Wer die Kosten des Vertrags trägt

Es ist üblich, dass der Käufer die Kosten des Vertrags und seiner Durchführung trägt.

Ausnahme: Der Verkäufer hat sich verpflichtet, bestimmte Belastungen des Grundbuchs zu löschen. Die dadurch entstehenden Kosten muss er dann selbst tragen.

Eine Kostenregelung kann beispielsweise wie folgt aussehen:

„Die für diesen Vertrag und seine Durchführung entstehenden Kosten tragen der Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte. Die Kosten für die Hinterlegung des Kaufpreises trägt der Käufer. Die Kosten für die Löschung der etwaigen vom Käufer nicht übernommenen Belastungen einschließlich der sich darauf beziehenden Gebühren des Notaranderkontos trägt der Verkäufer.“

24 Fragen, damit Sie immer auf der sicheren Seite sind

  • geprüft Nennt der Vertragsentwurf den Verkäufer und Käufer jeweils mit Vor- und Familiennamen, dem Geburtsdatum und der

4. Dezember 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.