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Wohnungsabnahme: So setzen Sie Ihre Interessen durch

Im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Mietverhältnisse, die jahrelang unproblematisch liefen, gestalten sich plötzlich schwierig.

Oftmals sind es nur vergleichsweise nichtige Anlässe, die zu ausufernden Streitigkeiten führen.

Für Sie als Vermieter kommt es darauf an, dass die Wohnungsabnahme reibungslos vonstatten geht. Ein langer Disput mit Ihrem Mieter bringt nicht nur Ärger, er kostet auch immer Zeit und Geld. So verständlich es sein mag, dass Sie Ihr „gutes Recht“ durchsetzen wollen, Prinzipienreiterei ist ein schlechter Ratgeber.

Ein wirtschaftlich zu vertretender Kompromiss mit dem Mieter ist allemal besser als ein möglicherweise jahrelanger Rechtsstreit, der in sehr vielen Fällen ohnehin mit einem Vergleich endet.

Sinnvoll, aber nicht immer durchsetzbar: Die Vorabnahme der Wohnung

Damit fängt alles an: Ihr Mieter teilt Ihnen mit, dass er das Mietverhältnis beendigen möchte. Nutzen Sie diese Nachricht, um die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen. Vereinbaren Sie mit ihm am besten gleich auch einen Termin für eine Vorabnahme.

In der Praxis hat es sich bewährt, etwaigen Einwänden des Mieters gegen eine Vorabnahme wie folgt zu begegnen:

Wenn ich mir Ihre Wohnung vorab einmal ansehe, können Sie Ihren Renovierungsaufwand viel besser abschätzen. Es kann ja auch gut sein, dass die erforderlichen Schönheitsreparaturen viel geringer sind, als Sie selbst annehmen.

Es wäre doch ärgerlich, wenn wir die Wohnungsbesichtigung erst unmittelbar vor Ihrem Auszug vornehmen und sich dann herausstellt, dass noch diese oder jene Schönheitsreparaturen erforderlich sind.

Sie würden sich dann viel lieber um Ihre neue Wohnung kümmern und ein neuer Mieter kann in Ihre bisherige Wohnung noch nicht einziehen. Das gibt doch nur unnötige Komplikationen.

Achtung: Ob und bei welcher Gelegenheit Sie als Vermieter die Wohnung Ihres Mieters besichtigen dürfen, ist gesetzlich nicht geregelt. Grundsätzlich gilt: Als Vermieter haben Sie kein Recht, die Wohnung zu betreten.

Ein Besichtigungsrecht des Vermieters erkennen die Gerichte allerdings ausnahmsweise dann an, wenn er hierauf angewiesen ist, um seine Pflichten aus dem Mietvertrag zu erfüllen und seine Rechte wahrnehmen zu können.

Danach steht Ihnen als Vermieter insbesondere dann ein Besichtigungsrecht zu, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und Sie den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung überprüfen oder die Wohnung Mietinteressenten zeigen wollen.

Verweigert Ihnen Ihr Mieter den Zutritt zu seiner Wohnung, dürfen Sie Ihr Besichtigungsrecht nicht mit Gewalt erzwingen. Sie sind darauf angewiesen, Ihr Recht vor Gericht durchzusetzen. Das dürfte in den meisten Fällen aber völlig übertrieben sein. Gerade in einer solchen Situation kommt es für Sie darauf an, kaufmännisch sinnvoll zu handeln.

Und das bedeutet: Wenn Ihr Mieter eine Vorbesichtigung ablehnt, dann akzeptieren Sie dies wohl oder übel. Für Sie ist letztlich wichtiger, dass Sie Mietinteressenten die Wohnung zeigen können, um eine lückenlose Anschlussvermietung sicherzustellen.

Praxis-Tipp: Teilen Sie Ihrem Mieter mit, dass Sie seinem Wunsch nachkommen, die Wohnung nicht vorab zu besichtigen. Bestehen Sie aber darauf, dass etwaige Mietinteressenten in Ihrer Gegenwart die Wohnung besichtigen können.

Sichern Sie Ihrem Mieter dabei ausdrücklich zu, dass Sie die Besichtigungstermine nicht dazu missbrauchen werden, im Anschluss daran etwa eine Vorabnahme durchzuführen.

Auch hier zeigt die Erfahrung in der Praxis, dass sich die Mieter fast immer darauf einlassen. Das gilt umso mehr dann, wenn Sie die Besichtigungstermine mit den Mietern abstimmen und nicht etwa einseitig vorgeben. Letzteres muss ohnehin kein Mieter mitmachen.

Und: Die Besichtigung der Wohnung mit Mietinteressenten ermöglicht es Ihnen dann letztlich doch noch, sich vor Ablauf der Kündigungsfrist vom Zustand der Wohnung einen Eindruck zu verschaffen. Sie wissen dann zumindest, welche Schönheitsreparaturen in etwa erforderlich sein werden, und können sich rechtzeitig darauf einstellen.

Falls eine Vorabnahme doch möglich ist: In den meisten Fällen dient sie dazu, die Schönheitsreparaturen zu bestimmen, die der Mieter bis zum Auszug durchzuführen hat. Aber gerade auch in den Fällen, in denen der Nachmieter bereits feststeht und bereit ist, anstelle des Vormieters die Wohnung zu renovieren, erweist sich die Vorabnahme der Wohnung als außerordentlich zweckmäßig.

Die gemeinsam getroffenen Feststellungen verhindern, dass es später Auseinandersetzungen über Art und Umfang erforderlicher Renovierungen gibt. Das setzt allerdings voraus, dass die erforderlichen Renovierungen und sonstigen Arbeiten in einem Protokoll festgehalten werden, das dann alle Anwesenden unterschreiben.

Praxis-Tipp: Notieren Sie immer auch, wer die Kosten für die Durchführung der jeweiligen Arbeiten trägt. In jedem Fall ist davon abzuraten, die Renovierungsarbeiten unter Vor- und Nachmieter aufzuteilen. Bestehen Sie auf einer klaren Regelung.

Wann müssen Mieter überhaupt renovieren? Starre Fristen sind nicht mehr zulässig

Mieter müssen ihre Wohnung nur dann renovieren, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Klauseln in Formularmietverträgen, die starre Fristen für Schönheitsreparaturen festlegen, sind unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof im Sommer 2004 in einem aufsehenerregenden Urteil entschieden.

Im verhandelten Fall ging es auf eine Klausel in einem hessischen Mustermietvertrag zurück. Tatsächlich sind aber nahezu alle Mietverhältnisse betroffen. Denn in praktisch jedem Formularmietvertrag befindet sich eine vergleichbare Klausel. Der umstrittene Passus lautet wie folgt:

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen … in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt Als der Mieter nach 20 Jahren auszog, monierte der Vermieter, dass der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen ausgeführt habe.

Unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung forderte er seinen Mieter vergeblich auf, die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Schließlich klagte er einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten ein. Der Mieter wehrte sich – mit Erfolg. Da der Bundesgerichtshof die Vertragsklausel für unwirksam erklärte, muss er jetzt weder renovieren noch einen Kostenvorschuss zahlen.

Grundsätzlich gilt: Nach dem Gesetz (BGB) hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

  • bei Küchen, Bad und Toilette 2 Jahre,

  • bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.

Diese gesetzliche Renovierungspflicht können Sie als Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf Ihre Mieter übertragen. Das ist grundsätzlich zulässig, bestätigt der Bundesgerichtshof noch einmal ausdrücklich. Die Einschränkung folgt jedoch „auf dem Fuße“:

Unzulässig wird die Vertragsklausel dann, wenn der Mieter mit Renovierungspflichten belastet wird, die über den Renovierungsbedarf hinausgehen. Denn dann würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als sie nach der gesetzlichen Regelung für Vermieter gilt.

Nach Auffassung der Karlsruher Richter benachteiligt die umstrittene Formularklausel den Mieter unangemessen. Es handele sich um eine starre Fälligkeitsregelung, die keinerlei Spielraum für abweichende Beurteilungen lasse.

Denn nach dem Wortlaut der Klausel seien die Renovierungen spätestens nach Ablauf der genannten Fristen durchzuführen – und zwar auch dann, wenn dafür überhaupt kein Bedarf bestehe.

Darauf weist der Bundesgerichtshof ausdrücklich hin: Auch nach Ablauf der im umstrittenen Mietvertrag genannten Fristen könne es ohne weiteres sein, dass die oder jedenfalls einzelne Mieträume noch überhaupt nicht renovierungsbedürftig seien. So könne es beispielsweise an einer Renovierungspflicht fehlen, weil der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume nur wenig genutzt hat, beispielsweise bei längerer oder häufiger Abwesenheit.

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs bedeutet nicht etwa, dass künftig überhaupt keine Fristenregelungen mehr zulässig sind. Ganz im Gegenteil. Der Bundesgerichtshof verweist in seinem Urteil ausdrücklich auf folgende, in der Vermietungspraxis weit verbreitete Fristenregelung, die folgenden Renovierungsturnus nennt:

  • in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,

  • in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

  • in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.


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Dieser Fristenplan darf nach dieser Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs aber nicht mehr starr gehandhabt werden. Vielmehr darf der Fristenplan lediglich als Richtlinie gewertet werden. Motto: Üblicherweise werden Renovierungen nach Ablauf der genannten Fristen fällig; entscheidend sind aber die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Das hat natürlich auch Auswirkung auf die Formulierung der entsprechenden Klausel im Mietvertrag. Dazu ist noch nicht einmal eine grundlegend andere Formulierung erforderlich. In den meisten Fällen genügt es bereits, die bislang verwendete Klausel um die Worte „im Allgemeinen“ zu ergänzen. Beispiel:

Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auf eigene Kosten auszuführen. Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in sonstigen Räumen alle sieben Jahre erforderlich. Diese Fristen beginnen mit dem Beginn des Mietverhältnisses.

Wie Sie Ihre Vermietungspraxis an der neuen Fristenregelung orientieren

  • Wohnungsabnahme Legen Sie beim Auszug des Mieters noch mehr Wert darauf, eine umsichtige Wohnungsabnahme durchzuführen. Denn selbst wenn sich Ihr Mieter auf eine unwirksame Renovierungsklausel berufen kann, bleibt er verpflichtet, übermäßige Abnutzungsspuren auf Bodenbelägen und an Wänden zu beseitigen (z.B. Kratzspuren von Hunden und Katzen).

  • Schäden Unabhängig davon, was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen geregelt ist: Für Schäden muss Ihr Mieter auch

  • in Zukunft aufkommen (z.B. beschädigte Lichtschalter und Steckdosen, Brandflecken im Teppich, abgestoßene Kacheln in Küche und Bad).

Dübellöcher und andere Ärgernisse

Egal, um welches Zimmer der Wohnung es sich auch handelt: Wenn Ihr Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung überschritten oder durch die Verletzung seiner Obhutspflicht die Mieträume beschädigt oder verschlechtert hat, muss er die Mängel oder Schäden beseitigen.

Kleine Schadstellen auf Tapeten oder Lackteilen gehören ebenso noch zur normalen Abnutzung wie kleinere Kratzer im Parkett.

Die Grenze ist aber überschritten, wenn Türen angebohrt werden, um dort Kleiderhaken anzubringen, oder sich auf dem Teppichboden Rotwein- oder Brandflecken befinden. Als Vermieter müssen Sie es auch nicht hinnehmen, wenn von Ihnen montierte Lichtschalter und

  • Unfachmännische Renovierung Falls Ihr Mieter die Wohnung renoviert, obwohl er dazu gar nicht verpflichtet ist, und die Arbeiten unfachmännisch ausführt (z.B. fleckiges bzw. scheckiges Streichen der Raufasertapeten und Decken): Sie können verlangen, dass er die Arbeiten noch einmal und dann natürlich fachmännisch durchführt. Grundlage für Ihren Anspruch ist dann nicht die unwirksame Klausel im Mietvertrag, sondern die unfachmännische Ausführung der (tatsächlich überhaupt nicht geschuldeten) Arbeiten.

  • Neuvermietung Besorgen Sie sich rechtzeitig vor einer Neuvermietung das Mietvertragsformular, das für Sie als Abonnent des „Immobilien-Berater“ im Internet kostenlos zum Download zur Verfügung steht. Adresse: www.immobilienberater.de, Service-Bereich, bitte das jeweilige Passwort eingeben (siehe Titelseite der jeweiligen Aktualisierungsund Ergänzungslieferung). Dieses Vertragsformular berücksichtigt die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs.

Steckdosen entfernt worden sind. Hat Ihr Mieter während der Mietzeit Türen ausgehängt und im Keller gelagert und sind diese dadurch verzogen, muss er sie ersetzen.

Erfahrungsgemäß finden sich – gleich nach Küche und Bad/WC – in der Diele/im Flur besonderes viele Dübellöcher, weil dort üblicherweise Garderoben usw. angeschraubt werden. Dass der Mieter Dübel setzt, gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Die Grenze für das Gebrauchsrecht des Mieters ist das verkehrsübliche Maß.

Der Mieter darf in der Diele bzw. im Flur übliche Gegenstände, wie Spiegel, Hängekonsolen und -schränke befestigen. Ist er beim Auszug verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen, gehört dazu auch das Beseitigen dieser Dübellöcher.

Einbauten des Mieters: übernehmen oder den ursprünglichen Zustand verlangen?

Allein in Deutschland gibt es mehr als 20 Zeitschriften, die ihren Lesern Tipps und Anregungen geben, wie sie ihr Haus oder ihre Wohnung noch attraktiver und noch gemütlicher gestalten können.

Gleichzeitig erleben die Heimwerkermärkte einen enormen Zulauf.

Tendenz: weiter steigend – und das hat auch mietrechtliche Auswirkungen. Denn zahlreiche Mieter verschönern ihre Wohnung eigenhändig oder beauftragen Handwerker damit. Deshalb ist es kein Wunder, wenn es bei der Wohnungs(vor)abnahme immer wieder auch darum geht, was aus den Einbauten des Mieters werden soll.

Grundsätzlich gilt: Nach Beendigung des Mietverhältnisses können Sie als Vermieter verlangen, dass Ihr Mieter den ursprünglichen Zustand der Wohnung auf seine Kosten wiederherstellt. Ihr Mieter ist also verpflichtet, die von ihm zu Beginn oder während der Mietzeit in der Mietwohnung vorgenommenen baulichen Veränderungen, Einbauten und Einrichtungen auf seine eigenen Kosten wieder zu beseitigen. Diese Verpflichtung hat Ihr Mieter selbst dann, wenn

Sie ihm die Zustimmung für Einbauten und Einrichtungen gegeben haben.

Die Wiederherstellungspflicht umfasst auch die Entfernung von Fußbodenbelägen und Holzverkleidungen. Des Weiteren muss Ihr Mieter auch Dübellöcher verschließen, Nägel und Haken entfernen.

Achtung: Angebohrte Kacheln im Bad und in der Küche muss Ihr Mieter nur dann erneuern, wenn diese übermäßig beschädigt wurden, das heißt, wenn Ihr Mieter mehr Dübel als erforderlich und üblich angebracht hat.

Allgemeine Bestimmungen darüber, wie viele Dübel in Bad und Küche üblich sind, gibt es nicht. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an.

Wichtig: Sie können von Ihrem Mieter nicht verlangen, dass er Einbauten anderer Mieter entfernt. Er muss grundsätzlich nur solche Einrichtungen beseitigen, die er selbst in der Wohnung durchgeführt hat. Haben Sie vom Vormieter die Einrichtungen übernommen und die Mietwohnung mit den Einrichtungen dem Nachmieter übergeben, braucht er diese Einrichtungen bei seinem Auszug nicht zu beseitigen.

Anders verhält es sich dagegen wiederum, wenn Ihr Mieter die Einrichtungen direkt vom Vormieter übernommen hat. Dann können Sie verlangen, dass er sie beseitigt.

Ausnahme: Die baulichen Veränderungen waren erforderlich, um die Mieträume überhaupt erst in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen.

Beispiel: Das Badezimmer kann aufgrund eines Schadens an der Wasserleitung nicht benutzt werden. Repariert Ihr Mieter diese Leitung, können Sie von ihm nicht verlangen, dass er bei Auszug aus der Mietwohnung den alten Zustand wiederherstellt.

Achtung: Erstellen Sie beim Auszug Ihres Mieters auf jeden Fall ein Übernahmeprotokoll, in dem Sie die einzelnen Mängel so genau wie möglich auflisten. Ein solches Protokoll hat den Vorteil, dass Sie dann nicht mehr beweisen müssen, dass der Schaden während der Mietzeit aufgetreten ist. Vielmehr muss Ihr Mieter beweisen, dass der Schaden allein auf vertragsgemäße Abnutzung zurückzuführen ist. Hier kommen Ihrem Mieter das Alter des Miethauses und die Nutzungsdauer zugute.

Beispiel: Bei der langjährigen Nutzung einer Arbeitsplatte in der Küche können selbst bei größter Sorgfalt Kratzer auftreten. Hierfür muss Ihr Mieter nicht haften.

Achtung: Ist bei einem gewerblichen Mietvertrag die Wiederherstellung des früheren Zustands vertragsmäßig vereinbart und übernimmt der Mieter Um- und Einbauten, so hat er den früheren Zustand auch dann herzustellen, wenn die Ein- und Umbauten im Einvernehmen mit dem Vermieter geschehen.

Wann die Einrichtungen Ihres Mieters in der Wohnung bleiben dürfen

In folgenden Fällen braucht Ihr Mieter die Einrichtungen nicht zu entfernen:

  • Er hat Einbauten vorgenommen, die für die Erhaltung und Bewirtschaftung des Mietobjekts erforderlich sind.

  • Beispiel: Ihr Mieter beseitigt Mängel, indem er beispielsweise ein Wasserrohr im Bad repariert.

  • Als Vermieter wollen Sie die Einrichtungen übernehmen.

  • Beispiel: Sie vermieten die Wohnung mit den Einbauten an einen Nachmieter weiter.

  • Ihr Mieter hat die Einbauten mit Ihrer Erlaubnis durchgeführt, und Sie haben auf die Entfernung ausdrücklich verzichtet, etwa beim Einbau von Schränken.

Wichtig: Haben Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis zur Errichtung von Einbauten während des Mietverhältnisses gegeben, dann bedeutet das nicht, dass Sie bereits durch die Erlaubnis auf deren Entfernung bei Mietende verzichten.

  • Wenn die Beseitigung rechtsmissbräuchlich wäre;

  • Beispiel: Sie wollen das Badezimmer renovieren lassen und würden die vom Mieter eingebauten Wandschränke deshalb ohnehin entfernen.

Praxis-Tipp: Um sicher zu gehen, dass Ihr Mieter Einrichtungen, die er selbst installiert hat, bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernt, sollten Sie ihm rechtzeitig ein Schreiben schicken, in dem Sie ihn darauf hinweisen, dass Sie als Vermieter an einer Übernahme der Einrichtungen nicht interessiert sind.

Achtung: Hat Ihr Mieter Heizöl auf seine Kosten angeschafft, müssen Sie ihm beim Auszug die verblieben Restölmenge abnehmen. Hier haben Sie nur ausnahmsweise dann die Möglichkeit, die Übernahme abzulehnen, wenn Sie etwa auf eine Gasheizung umstellen und deshalb das Öl nicht mehr benötigen. Als Gegenwert sind die Anschaffungskosten nach dem Tagespreis zu vergüten.

Will Ihr Mieter seine Einbauten in Ihrer Wohnung zurücklassen, weil er in seiner neuen Wohnung keine Verwendung dafür hat, kann er aus diesem Grund grundsätzlich keine Entschädigung von Ihnen verlangen.

Achtung: Hier besteht die Möglichkeit, dass Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis geben, einen Nachmieter zu suchen, de die Einrichtungen übernimmt und die Kosten trägt. Zu diesem Entgegenkommen Ihrem Mieter gegenüber sind Sie aber nicht verpflichtet.

Wenn Ihr Mieter von Ihnen eine Entschädigung verlangt

Lediglich dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter entsprechend vereinbart oder aber darauf bestanden haben, dass die Einrichtungen in der Wohnung bleiben, komm Ihre Zahlungspflicht als Vermieter in Betracht.

Wollen Sie die eingebrachten Gegenstände des Mieters übernehmen, müssen Sie ihm eine Ablösesumme anbieten. Nur so können Sie verhindern, dass Ihr Mieter seine Einbauten aus der Wohnung entfernt. Andernfalls ist er berechtigt, seine Einbauten mitzunehmen, selbst wenn er sie überhaupt nicht gebrauchen kann, während Sie sehr daran interessiert sind, dass er sie in Ihrer Wohnung zurücklässt.

Die Entschädigung, mit der Sie das Wegnahmerecht des Mieters abwenden können, berechnet sich wie folgt: Zunächst ist der Verkehrswert der Gegenstände zum Zeitpunkt des Auszugs zu ermitteln. Dann werden die Kosten und der Wertverlust für den Ausbau und die Aufwendungen für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abgezogen.

Was Sie im Mietvertrag regeln können

Bei der Vermietung von Wohnraum können Sie bereits im Mietvertrag regeln, dass das Wegnahmerecht Ihres Mieters ausgeschlossen ist. Achten Sie aber darauf, dass eine solche Klausel nur wirksam ist, wenn für den Ausschluss des Wegnahmerechts ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist. Eine Vereinbarung, wonach Ihr Wohnungsmieter seine Einrichtungen entschädigungslos zurücklässt, ist unwirksam.

Praxis-Tipp: Als Entschädigung kommen nicht nur Geldzahlungen in Betracht. Als Ausgleich können Sie zum Beispiel auch den Mietzins verringern.

Eine derartige Regelung könnte etwa wie folgt lauten:

Hat der Mieter Einrichtungen in die Mietwohnung eingebracht und will er diese bei Räumung der Wohnung mitnehmen, muss er sie zunächst dem Vermieter zur Übernahme anbieten. Der Vermieter kann die Einrichtungen übernehmen oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Entschließt sich der Vermieter zur Übernahme der Einrichtungen, ist er verpflichtet, dem Mieter den Betrag zu erstatten, den die Einrichtungen nachweislich gekostet haben, abzüglich eines angemessenen Betrags für Abnutzung. Macht der Vermieter von seinem Übernahmerecht keinen Gebrauch und nimmt der Mieter die Einrichtungen mit, hat er den ursprünglichen Zustand auf seine Kosten wiederherzustellen.

Wenn Sie ein Abnahmeprotokoll erstellen: So wahren Sie Ihre Interessen umfassend

Ein Abnahmeprotokoll ist hervorragend geeignet, Streitigkeiten über den Zustand der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vorzubeugen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie einige wichtige Regeln beachten.

Achtung: Sinn und Zweck des Wohnungsabnahmeprotokolls ist es in erster Linie, spätere Streitigkeiten über das Vorhandensein sowie die Art und den Umfang von Mängeln und Schäden in den Mieträumen zu verhindern.

Das bedeutet aber nicht, dass eine rechtliche Verpflichtung zur Durchführung eines Wohnungsabnahmeprotokolls besteht. Ebenso wenig haben Sie als Vermieter einen Anspruch darauf, dass Ihr Mieter an der Erstellung des Protokolls mitwirkt. Weder muss er auch an der Wohnungsabnahme teilnehmen noch sich durch einen Dritten vertreten lassen.

Auch Sie als Vermieter müssen bei der Wohnungsabnahme nicht anwesend sein. Sofern Sie es zeitlich ermöglichen können, sollten Sie jedoch daran teilnehmen. Schließlich können Sie selbst am besten beurteilen, wie die Wohnung bei Mietbeginn aussah.

Achtung: Sie können sich aber auch durch Personen Ihres Vertrauens vertreten lassen, wie beispielsweise den Wohnungsverwalter, den Hausmeister oder einen Rechtsanwalt.

Übrigens: Auch wenn Sie selbst teilnehmen, können Sie sich von einer dieser Personen begleiten lassen. Ebenso können Sie einen Handwerker mitbringen, sofern dies notwendig ist (weil Ihnen z. B. bereits bekannt ist, dass sich in der Wohnung erhebliche Schäden befinden).

Praxis-Tipp: Sind Zeugen anwesend, müssen diese im Abnahmeprotokoll mit Vor- und Nachnamen sowie Anschrift vollständig genannt werden. Ist außer den Vertragsparteien niemand bei der Wohnungsübergabe dabei, streichen Sie die Zeilen, die in den Vordrucken für Abnahmeprotokolle extra für Bezeichnung der Zeugen vorgesehen sind, am besten durch.

So verhindern Sie am ehesten, dass bei einem späteren Rechtsstreit über den Zustand der Wohnung bei Übergabe plötzlich vom Mieter Personen als Zeugen benannt werden, die bei der Wohnungsübergabe angeblich dabei gewesen sein sollen.

Das wird im Vermietungsalltag immer wieder übersehen: Sie können Ihren Mieter nur für solche Mängel und Schäden in Anspruch nehmen, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden. Das gilt auch dann, wenn Mängel verborgen bleiben, weil sie nur von einem Fachmann erkannt werden können. Das begründen die Gerichte damit, dass es jeder Vertragspartei frei steht, eine sachkundige Person zur Wohnungsabnahme hinzuzuziehen.

Ausnahme: Bewusste Täuschungshandlungen des Mieters. Diese müssen Sie niemals gegen sich gelten lassen.

Achtung: Bezeichnen Sie den Zustand der Wohnung so genau wie nur möglich. Es empfiehlt sich, das Protokoll sehr sorgfältig und umsichtig zu erstellen. Nur dann spiegelt das Protokoll den Zustand der Mieträume bei Abnahme auch wirklich wider. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit, für jeden Raum der Wohnung (und auch für die Nebenräume!) deren Zustand und Ausstattung festzustellen.

Bezeichnen Sie die Zimmer immer so genau, dass sie notfalls auch noch nach einem längeren Zeitraum – beispielsweise im Rahmen eines Rechtsstreits – anhand der Kennzeichnung identifiziert werden können.

Orientieren Sie sich dabei entweder daran, wie der betreffende Raum vom Mieter genutzt wurde (z. B. Kinderzimmer, Arbeitszimmer) oder beschreiben Sie den Raum anhand seiner Lage in der Wohnung (z. B. „kleines Zimmer mit Balkon“).

Bestätigt der Mieter durch seine Unterschrift unter dem Protokoll, dass bestimmte Mängel vorhanden sind, kann er später nicht mehr mit Erfolg bestreiten, dass die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses die im Protokoll erwähnten Mängel aufwies.

Achtung: Nicht abgeschnitten ist ihm aber der Einwand, dass die Mängel und/oder Schäden bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen.

Tatsächlich berufen sich immer wieder Mieter darauf, dass strittige Mängel bereits bei Mietbeginn vorhanden waren. Im Streitfall müssen Sie als Vermieter beweisen, dass die Mieträume bei Mietbeginn mängelfrei waren. Hier zeigt sich, wie wichtig die Fertigung eines Übergabeprotokolls bei Beginn des Mietverhältnisses ist. Haben Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll gefertigt und wird der vom Mieter behauptete Mangel darin nicht aufgeführt, haben Sie Ihre Beweispflicht erfüllt.

Praxis-Tipp: Wenn die Feststellungen im Abnahmeprotokoll gemeinsam getroffen wurden, ist es meist auch möglich, eine Vereinbarung über die Beseitigung der festgestellten Mängel und Schäden zu treffen.

Kommt eine solche Vereinbarung zustande, ersparen Sie sich Zeit- und Arbeitsaufwand und sind vor allem nicht darauf angewiesen, das streng formalisierte Prozedere einzuhalten, um von Ihrem Mieter Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen zu können.

Achtung: Kommt die Vereinbarung allerdings nicht zustande, müssen Sie Ihren Mieter auffordern, die festgestellten Mängel und Schäden zu beseitigen.

1. Dezember 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.