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Wie Sie Ihre Umlage verständlich gestalten

Egal, ob Sie nur einen Umlageschlüssel wählen oder ob Sie sich für mehrere entscheiden.

Wichtig ist, dass Sie den oder die Umlageschlüssel für den Mieter verständlich erläutern.

Hierbei kommt es auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters an. Seien Sie hier sorgsam, denn nach dem Bundesgerichtshof (BGH) liegt bei einem unverständlichen Verteilerschlüssel ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

Würden Sie einen unverständlichen Verteilerschlüssel wählen, könnten Sie zumindest nach Ablauf der Abrechnungsperiode keine Nachzahlungen mehr verlangen (BGH, Urteil v. 09.04.08, Az. VIII ZR 84/07).


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Erläutern Sie Ihre Umlageschlüssel

Sie können die gewählten Umlageschlüssel sowohl am Anfang als auch am Ende Ihrer Abrechnung erläutern. Allerdings reicht es sicher nicht, wenn Sie angeben, welche Kostenpositionen nach welchem Umlageschlüssel abgerechnet werden.

Der auf die Wohnung Ihres Mieters entfallende Anteil an den Gesamtkosten einer Betriebskostenart muss vielmehr unter Anwendung des Verteilerschlüssels konkret berechnet werden.

Dabei müssen Sie die Gesamtwohnfläche oder die Anzahl der im Haus lebenden Personen angeben, damit Ihr Mieter die Verteilung nachvollziehen kann.

Eine Angabe wie „Gesamtkosten Grundsteuer 100.000 €, davon entfallen auf Ihre Wohnung 3,5% = 3500 €“ wäre für Ihren Mieter nicht nachvollziehbar. Eine nachvollziehbare Kostenverteilung können Sie etwa folgendermaßen darstellen:

Gesamtkosten Grundsteuer100.000 €
÷4.000 m² Gesamtwohnfläche=25 €/m²
×100 m² Fläche Ihrer Wohnung=2.500 €
Anteil Ihrer Wohnung
Gesamtkosten für Wasserversorgung10.000 €
÷100 im Haus lebende Personen=100 €
pro Person
×5 in Ihrer Wohnung lebende Personen=500 €
Anteil Ihrer Wohnung

Häufig besteht die Gefahr, dass die Erläuterung der Abrechnungsschlüssel Ihnen als Vermieter und Kenner des Verteilungssystems durchaus nachvollziehbar erscheinen, für einen Dritten jedoch Verständnisschwierigkeiten in sich bergen.

Lassen Sie daher die Erläuterung des Abrechnungsschlüssels vorsichtshalber von einer durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Person Ihres Vertrauens kontrollieren. Wenn dabei Verständnisprobleme auftreten, überarbeiten Sie Ihre Erläuterung besser nochmals.

Abweichende Vereinbarung nur im Interesse beider Parteien

Hinsichtlich der Verteilung der Betriebskosten sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor, dass diese nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden.

Diese Regelung des BGBs gilt aber nur für den Fall, dass Sie mit Ihrem Mieter keine Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten getroffen haben.

Sie können in Ihrem Mietvertrag durchaus eine abweichende Vereinbarung treffen und nach „billigem Ermessen“ auch verschiedene Umlageschlüssel wählen.

Billiges Ermessen bedeutet, dass bei der Wahl der Umlageschlüssel die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden, sich die gewählten Umlageschlüssel im üblichen Rahmen halten sowie nach Lage des Falls angemessen, sachlich begründet und persönlich zumutbar sind.

30. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.