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Selbstgenutzte Immobilien sicher und günstig finanzieren

In einer Tiefzinsphase können Sie das Ziel eines niedrigen Zinsaufwands besonders gut erreichen.

Es ist jedoch ein Fehler, nur auf die Zinsseite zu starren und andere Gesichtspunkte wie Tilgung und Steuern zu vernachlässigen.

Vier Finanzierungsziele müssen Sie bei der Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien im Auge behalten: niedriger Zinsaufwand, niedrige Monatsbelastung, schnelle Entschuldung, hohe Steuerersparnis

Vorsicht vor falschen Versprechungen

Wenn Ihnen jemand einen „zins- und tilgungsfreien Kredit“ anbietet, kann es nicht wahr sein.

Schließlich gibt es in der Kredit- und Finanzierungsbranche nichts zu verschenken.

Ein typischer Zielkonflikt ist beispielsweise bei der Bausparfinanzierung vorprogrammiert.

Der niedrige Zinsaufwand in der Darlehensphase wird durch einen Mini-Guthabenzins in der Ansparphase erkauft. Die schnelle Entschuldung bei gleichzeitig niedrigen Darlehenszinsen zieht logischerweise eine hohe monatliche Belastung nach sich.

Die steuerlichen Vorteile des Schuldzinsenabzugs bei vermieteten Immobilien können infolge der hohen Tilgungsbeträge nur in geringem Maße genutzt werden.

Fazit: Niedriger Zinsaufwand und schnelle Entschuldung haben ihren Preis in einer hohen Monatsbelastung und einer geringen Steuerersparnis.

Ihr richtiges Finanzierungskonzept für selbstgenutzte Immobilien

Die Hauptursache von Zahlungsschwierigkeiten bei Haus- und Grundbesitzern sowie von Zwangsversteigerungen liegt in der falschen finanziellen Beratung.

Sei es durch Immobilienmakler, Bauträger, freie Finanzierungsberater oder durch die Baugeldanbieter wie Banken, Bausparkassen und Versicherungen selbst. Die individuelle und maßgerechte Finanzierung, wie sie vollmundig immer wieder versprochen wird, entpuppt sich häufig nur als schlechter Werbegag.

Vor falscher finanzieller Beratung können Sie sich nur durch Information schützen. „Erst informieren, dann finanzieren und investieren“, sollte Ihre Devise sein.

Gesucht ist das für Ihre persönliche Situation geeignete Finanzierungskonzept und nicht das von Vermittlern oder Anbietern gerade favorisierte Komplettangebot.

Entsprechend den oben genannten vier Finanzierungszielen können Sie nun vier Teilkonzepte entwickeln:

  • Zinskonzept (Darlehenshöhe,Höhe des Disagios, Zinsbindungsdauer)
  • Tilgungskonzept (regelmäßige Tilgung oder Tilgungsaussetzung, Höhe des Tilgungssatzes, Tilgungsdauer)
  • Belastungskonzept (Brutto und Nettobelastung aus Kapitaldienst, also für Zins und Tilgung)
  • Steuerkonzept (Steuerersparnisse durch Schuldzinsenabzug, Abschreibungen, Abzugsbetrag nach § 10 e EStG)

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Die vier Teilkonzepte müssen dann ein schlüssiges Gesamtkonzept ergeben, das einzig und allein auf Ihre individuellen Einkommens und Vermögensverhältnisse sowie auf die Art der Nutzung Ihrer Immobilie abgestellt ist.

So wie ein Haus aus Bausteinen zusammengesetzt ist, müssen Sie die vier Bausteine der Haus und Wohnungsfinanzierung – Zinsen, Tilgung, Belastung und Steuern – sicher und richtig kombinieren.

Mehr dazu: Bausparvertrag als Eigenkapital bei einem Immobilienkauf

Selbstgenutzte Immobilien: Klassische Bankdarlehen mit regelmäßiger Tilgung bevorzugt

Bei der Finanzierung von selbstgenutzten Eigentumswohnungen und Ein oder Zweifamilienhäusern gelten folgende Finanzierungsregeln:

Vorhandenes Eigenkapital sollte soweit wie möglich in die Eigenheimfinanzierung eingebracht werden, Fremdkapital jedoch nur soweit wie nötig.

Konkret: Die Eigenkapitalquote, also das Eigenkapital in Prozent der gesamten Investitionskosten, sollte mindestens 20 % betragen.

Besser ist ein Eigenkapitalanteil von 30 oder gar 35 %. Nur Spitzenverdiener können es sich leisten, weniger als 20 % Eigenkapital einzusetzen oder im Extremfall eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenmittel durchzuführen.

Zum Eigenkapital zählen im übrigen sowohl das reine Eigenkapital (zum Beispiel Bankguthaben oder aktueller Depotwert bei Aktien, Anleihen, Investmentfonds) als auch sogenannte Eigenkapitalersatzmittel (zum Beispiel Policendarlehen von der Lebensversicherung oder Eigen bzw. Selbsthilfeleistungen).

Als Investitionskosten sind die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich aller Kauf oder Baunebenkosten anzusetzen.

Bruttobelastung entscheidend für die Finanzierung

Fast noch wichtiger als die Eigenkapitalquote ist die Höhe der monatlichen Bruttobelastung aus Kapitaldienst in Prozent des monatlichen Nettoeinkommens.

Diese Belastungsquote sollte im Regelfall maximal 40 % betragen und auf keinen Fall über 50 % hinausgehen. Zur Bruttobelastung aus Kapitaldienst zählen Hypothekenzinsen und Tilgungsbeträge (regelmäßige Tilgung oder Tilgungsersatz durch Versicherungs oder Bausparbeiträge).

Das Nettoeinkommen umfaßt das regelmäßige Einkommen nach Abzug der direkten Steuern und Sozialabgaben plus Kindergeld, aber ohne Urlaubs und Weihnachtsgeld. Bei geringem Nettoeinkommen muß die Eigenkapitalquote besonders hoch ausfallen, um eine Finanzierung sicherzustellen.

Wann ein Annuitätendarlehen besser ist

Falls keine zuteilungsreifen oder kurz vor der Zuteilung stehenden Bausparverträge vorhanden sind und auch keine schon länger laufenden Lebensversicherungsverträge vorliegen, ist es ratsam, ganz auf das klassische Annuitätendarlehen von der Bank zu setzen.

Ein Neuabschluss von Bauspar- oder Lebensversicherungsverträgen lohnt sich in aller Regel nicht.

Die bei der Miethausfinanzierung aufgeführten Finanzierungsrechnungen ändern sich drastisch, wenn – wie bei der Eigenheimfinanzierung üblich – Schuldzinsen grundsätzlich nicht bei der Steuer berücksichtigt werden können.

Nur wenn die Gesamtfinanzierung beim Kombinationsmodell effektiv um einen halben Prozentpunkt günstiger ausfällt und eine gleich hohe Ablaufrendite von 6,25 % zu erzielen ist, errechnet sich ein finanzieller Vorteil zugunsten der Versicherungslösung.

Diesem günstigsten Fall stehen jedoch folgende Risiken beim Kombinationsmodell Festdarlehen/KapitalLebensversicherung gegenüber:

  • Renditerisiko (Ablaufrendite kann wesentlich geringer ausfallen; bei nur 5 % Ablaufrendite erhöht sich die Restschuld nach Ablauf von 20 Jahren um 30.000 DM)

  • Bindungsrisiko (nach Verkauf des Eigenheims vor Ablauf der Versicherung bleibt der Versicherungsnehmer an die KapitalLebensversicherung weiter gebunden; eine Kündigung führt zu finanziellen Verlusten)

  • Zinsrisiko (von einem höheren Zinsniveau bei der Anschlußfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung wird das Festdarlehen stärker betroffen; der Zinsabstand zum Annuitätendarlehen kann auch gegen Null tendieren, wenn die Effektivzinsen für das Gesamtdarlehen miteinander verglichen werden)

Bei diesem Vergleich wurde die beim Kombinationsmodell automatisch eingebaute Risikolebensversicherung nicht berücksichtigt.

Auch bei Aufnahme eines Annuitätendarlehens von der Bank sollte aber eine RisikoLebensversicherung zum finanziellen Schutz der Hinterbliebenen abgeschlossen werden, am besten über die volle Darlehenssumme und bei einem preisgünstigen Direktversicherer.

Checkliste: Wie Sie Ihre selbtgenutzte Immobilie optimal finanzieren

  • Konzentrieren Sie sich beim magischen Viereck der Finanzierungsziele auf die Ziele, die für Ihre persönliche finanzielle Situation und die Nutzungsart der Immobilie am wichtigsten sind
  • Gliedern Sie Ihr gesamtes Finanzierungskonzept in folgende Teilkonzepte auf: Zinskonzept, Tilgungskonzept, Belastungskonzept und Steuerkonzept
  • Ziehen Sie das Kombinationsmodell Festdarlehen/ KapitalLebensversicherung dem klassischen Annuitätendarlehen vor.
  • Setzen Sie soviel Eigenkapital wie möglich ein, in der Regel mindestens 20 % der Investitionskosten
  • Achten Sie darauf, daß die Bruttobelastung aus Kapitaldienst auf keinen Fall über 50 % des Nettoeinkommens hinausgeht.

12. Mai 1994

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Werner Siepe
Von: Werner Siepe.