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Vorhaben bei vermieteten Häusern und Wohnungen sicher durchführen

Altbauwohnungen sind „in“. Die Mietpreise für Altbauwohnungen sind in den vergangenen Jahren bei weitem nicht so stark gesunken wie das allgemeine Mietpreisniveau. Die anhaltend starke Nachfrage nach modernisierten Altbauwohnungen sorgt dafür, dass die Trendwende am Wohnungsmarkt für diese Wohnungen schneller greift als für andere Wohnungsarten.

Achtung: Hinzu kommt außerdem noch, dass die Neubautätigkeit auf ein Minimum zurückgegangen ist. Das wird die Nachfrage nach modernisierten Altbauwohnungen noch weiter anheizen.

Ganz klar: Eine Modernisierung der Wohnung bietet sowohl für Sie als auch für Ihren Mieter Vorteile. Für den Mieter wird die Wohnung komfortabler, wenn beispielsweise eine moderne Heizung oder neue sanitäre Anlagen eingebaut werden. Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser können die Kosten senken. Letzteres ist gerade wegen der ökologischen Steuerreform und den damit verbundenen Kostensteigerungen bei den Betriebskosten ein echter Pluspunkt, der gar nicht hoch genug bewertet werden kann.

Für Sie als Vermieter rechnet es sich erfahrungsgemäß gleich dreifach, wenn Sie Ihr Mietobjekt planmäßig modernisieren:

  • Steigende Mieten führen schon bald zu einer höheren Rendite.

  • Dass Sie Ihre Modernisierungskosten in voller Höhe steuerlich abschreiben können, sichert Ihnen einen erheblichen Steuervorteil.

  • Zusätzlich können Sie mit einem rasanten Wertzuwachs Ihres Immobilienbesitzes rechnen.

Unter einer Modernisierung sind solche bauliche Maßnahmen zu verstehen, die

Wenn Sie den Gebrauchswert Ihres Mietobjekts nachhaltig erhöhen

Zu den baulichen Änderungen, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen, gehören Maßnahmen zur Verbesserung der Beheizung und der Kochmöglichkeiten, der Belichtung und Belüftung, der Energieversorgung, der Funktionsabläufe in der Wohnung, der sanitären Einrichtungen, der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt, der Wasserversorgung und der Entwässerung, des Schallschutzes, des Zuschnitts der Wohnung.

Beispiele aus dem Vermietungsalltag für eine Verbesserung des allgemeinen Gebrauchswerts von Wohnungen

MaßnahmenBeispiele
Verbesserung der Beheizung und der KochmöglichkeitenErweiterung einer Gasetagenheizung
Verbesserung der Belichtung und Belüftung→ Einbau eines Fensters in einen bislang fensterlosen Raum
→ Einbau eines Isolierglasfensters mit Lüftung
Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung→ Verstärkung einer Steigleitung
→ Verbesserung der Wasserentnahme durch Erneuerung der Kaltwasserleitungen
→ Erneuerung der Abwasserleitungen, wenn die Kapazität erhöht wird
  • den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen,

  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder

  • nachhaltig Einsparungen von Heizenergie oder Wasser bewirken.

MaßnahmenBeispiele
Verbesserung der sanitären Einrichtungen→ Einbau eines Badezimmers
→ Vergrößerung der Sanitärfläche bei gleichzeitiger Trennung in Bad- und WC-Raum
→ Austausch einer frei stehenden Badewanne durch eine Einbaubadewanne
Verbesserung der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt→ Nachträglicher Einbau von sicheren Wohnungseingangstüren
→ Einbau von Sicherheitsschlössern
→ Kellervergitterungen
→ Rollläden für Erdgeschosswohnungen
→ Einbau von Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlagen
Verbesserung des SchallschutzesAbhängen der Decke
Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung→ Vergrößerung einer Toilette durch Einbeziehung des benachbarten Waschraums
→ Vergrößerung des Badezimmers durch Einbeziehung einer separaten Toilette
→ Zusammenlegung von zwei 2-Zimmer-Wohnungen zu einer 3-Zimmer-Wohnung
→ Umbau einer Speisekammer in einen Duschraum

Auch eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse ist eine Modernisierung

Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, sind insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen, wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen und anderen Verkehrsanlagen.

Achtung: Voraussetzung ist jeweils, dass sie auf dem zum Mietshaus gehörenden Grundstück eingerichtet werden.

Auch Maßnahmen innerhalb des Hauses ohne konkreten Bezug zu einer bestimmten Wohnung können zu den allgemeinen Wohnwertverbesserungen gehören.

Achtung: In diesen Fällen ist allerdings erforderlich, dass der Wohnwert der einzelnen Wohnung wenigstens mittelbar gesteigert wird.

Beispiel: Das ist beispielsweise der Fall bei Installation einer Treppenhausbeleuchtung, Einbau einer Waschküche oder Einbau eines Fahrstuhls.

Nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser: Diese Maßnahmen zählen dazu

Die Pflicht der Mieter zu Duldung bezieht sich auf alle Maßnahmen zur Einsparung von Energie, während sie sich bis zur Mietreform im Jahr 2001 nur auf die Einsparung von Heizenergie bezog.

Die Duldungspflicht ökologischer Maßnahmen, wie beispielsweise Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfelds oder zur Senkung von Schadstoffen oder Schadstoffauswirkungen, wurden nicht in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Das hat zur Folge, dass Maßnahmen, die lediglich der ökologischen Energiegewinnung dienen, nicht duldungspflichtig sind.

Zu den baulichen Maßnahmen, die eine Modernisierung darstellen, gehören insbesondere folgende Maßnahmen:

  • Maßnahmen zur wesentlichen Verbesserung der Wärmedämmung von Fenstern und Außentüren.

  • Die voraussichtliche Energieeinsparung muss nachhaltig sein und mindestens 10 % betragen. Dabei ist immer auf die mengenmäßige Einsparung von Heizenergie, nicht auf die finanzielle Ersparnis abzustellen. Dient die Wärmedämmung einer Außenfassade dazu, vorhandene Baumängel zu beseitigen, handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Ausnahme: Die Wärmedämmung wird durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer hypothetisch ordnungsgemäß instandgesetzten Fassade wesentlich verbessert.

  • Der Austausch einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster ist immer eine Modernisierungsmaßnahme. Demgegenüber handelt es sich bei dem Austausch eines Kastendoppelfensters durch ein Verbundfenster nicht um eine Wertverbesserung. Um eine Instandhaltung handelt es sich, wenn alte, undichte und schadhafte doppelverglaste Isolierfenster durch neue doppelverglaste Isolierfenster ausgetauscht werden.

  • Maßnahmen zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen.

  • Der Einbau einer Zentralheizung ist eine Wertverbesserung. Das gilt auch für die Umstellung einer Heizung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern auf Fernwärme, ebenso wenn ein Nachtstromgerät durch eine Gasetagenheizung mit Warmwasserversorgung ersetzt wird. Um eine Energiesparmaßnahme handelt es sich auch bei der Umstellung einer Kokszentralheizung auf Fernwärme.

  • Maßnahmen zur Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird.

  • In welchem Umfang durch die konkrete Maßnahme tatsächlich Heizenergie eingespart wird, ist hier unerheblich.

  • Maßnahmen zur Rückgewinnung von Wärme.

  • Maßnahmen zur Nutzung von Energie durch Wärmepumpen- und Solaranlagen.


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  • Maßnahmen zur Einsparung von Wasser.

  • Hier handelt es sich in erster Linie um den Einbau von Zwischenzählern für Kaltwasser. Dadurch können die Kosten verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden. Daneben zählen zu den Maßnahmen, die auf Dauer eine nachhaltige Einsparung von Wasser bewirken können, auch Verbesserungen der Wasserversorgung. Hierzu gehört beispielsweise die Ausrüstung der WC-Spülkästen mit Spartasten oder Durchflussbegrenzern.

  • Maßnahmen zur Einsparung von Strom

  • Da die Duldungspflicht des Mieters nicht mehr auf Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie begrenzt ist, sondern jetzt generell für Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie gilt, fallen nunmehr auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom darunter. Dazu zählen beispielsweise der Einbau/die Installation von drehzahlgeregelten Umwälzpumpen, Ventilatoren und Aufzugsmotoren sowie Energiesparlampen.

Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen müssen Mieter immer dulden

Daneben zählen auch solche Maßnahmen zur Modernisierung, die Sie als Vermieter aufgrund solcher Umstände durchführen müssen, die Sie nicht zu vertreten haben. Hierzu gehören insbesondere alle Änderungen, die Ihnen gesetzlich vorgeschrieben werden.

Beispiel: Die Verpflichtung zur Installation von Heizkostenverteilern.

Diese Kosten sind nicht umlagefähig: Instandsetzung und Instandhaltung

Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zählen dagegen in keinem Fall zu den Modernisierungsmaßnahmen. Diese Arbeiten dienen nur dazu, den Zustand des Hauses oder der Wohnungen zu erhalten. Kosten für derartige Maßnahmen können keine Mieterhöhung wegen Modernisierung auslösen.

Vielfach ist es schwierig, zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen einerseits und Modernisierungsmaßnahmen andererseits zu unterscheiden. Häufig ist es sogar so, dass beispielsweise Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zusammenfallen.

Beispiel: Sie ersetzen morsche, einfachverglaste Holzfenster durch doppelverglaste Kunststofffenster.

Die Modernisierung besteht darin, dass Sie doppelt-verglaste Kunststofffenster einbauen lassen. Durch den Einbau der neuen Fenster ersparen Sie sich zugleich die Kosten für die Reparatur der morschen, einfachverglasten Holzfenster.

Die ersparten Reparaturkosten müssen Sie von den Gesamtkosten abziehen. Lediglich der verbleibende Restbetrag kann dann Grundlage für eine Mieterhöhung wegen Modernisierung sein.

In der Praxis gibt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder Meinungsverschiedenheiten darüber, ob es sich im konkreten Fall um Modernisierungsmaßnahmen handelt, die nach Abschluss der Arbeiten zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung berechtigen.

Welche Vorhaben Ihr Mieter dulden muss – und welche nicht

Eine Modernisierung muss Ihr Mieter dulden, es sei denn, dass sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist Dabei kommen folgende Härtegründe in Betracht:

Achtung: Der Kreis der Personen, deren Belange auf Mieterseite zu berücksichtigen sind, wurde durch die Mietreform im Jahr 2001 erweitert. Neben dem Mieter und seiner Familie sind dies alle weiteren „Angehörigen seines Haushalts“.

Hintergrund für diese Neuregelung ist, dass es heute neben den klassischen Lebensformen von Ehe und Familie zahlreiche weitere Formen des dauerhaften Zusammenlebens gibt. Das wird jetzt auch berücksichtigt, wenn es darum geht, ob dem Mieter eine Modernisierung zugemutet werden kann.

  • die durchzuführenden Arbeiten (Rücksichtnahme auf Kinder sowie ältere und kranke Mieter unter Berücksichtigung von Zeitpunkt und Dauer der Modernisierungsmaßnahme)

  • die baulichen Folgen (zum Beispiel negative Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter, wie etwa Verkleinerung des Wohnzimmers nach Einbau eines Bades)

  • vorausgegangene Aufwendungen des Mieters (Durch die Modernisierung werden Einbauten oder Einrichtungen entwertet oder beseitigt, die der Mieter zu einem früheren Zeitpunkt mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten geschaffen hat.)

  • die zu erwartende Mieterhöhung (Die zu erwartende Mieterhöhung muss in einem angemessenen Verhältnis zur Modernisierung stehen; bei der Frage, ob die Mieterhöhung zumutbar ist, wird auch berücksichtigt, ob der Mieter Anspruch auf Wohngeld hat.)

Berücksichtigt werden damit auch die Interessen von Personen, die mit dem Mieter „einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen“. Gemeint ist damit eine Haushaltsgemeinschaft, die über eine bloße Wirtschafts- und Wohngemeinschaft hinausgeht und in der jemand mit dem Mieter dauerhaft besonders eng verbunden ist. Auch nicht als eingetragene Lebenspartnerschaft bestehende gleichgeschlechtliche und andere Lebensgemeinschaften wie beispielsweise die zweier alter Menschen, die dauerhaft füreinander einstehen, können diese Anforderungen erfüllen.

Bei der Frage, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss, sind immer auch die Interessen der anderen Mieter im Haus zu berücksichtigen. Das ist im Gesetz ausdrücklich geregelt. Ein einziger Mieter soll nicht eine sinnvolle, von Ihnen als Vermieter und anderen Mietern gewünschte Modernisierung blockieren können.

Sind alle übrigen Mieter oder ist jedenfalls die Mehrheit der Mieter an der in Aussicht genommenen Modernisierung interessiert, kann sich ein einzelner Mieter nicht einfach von den Modernisierungsmaßnahmen ausnehmen. Das gilt jedenfalls für solche Maßnahmen, die sich technisch nur für das gesamte Mietshaus einheitlich durchführen lassen.

Beispiel: Einbau einer Zentralheizung.

Auf Härtegründe kann sich Ihr Mieter allerdings dann nicht berufen, wenn die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt werden soll, wie er „allgemein üblich“ ist. Der Bundesgerichtshof hat schon vor Jahren klargestellt, was der „allgemein übliche Zustand“ einer Mietwohnung ist. Das ist ein Zustand, der bei mindestens Zweidritteln aller vergleichbaren Mietwohnungen innerhalb der Region angetroffen wird. Im entschiedenen Fall ging es um den Einbau eines Bades, einer Toilette und einer Sammelheizung in einer bislang mit Einzelöfen beheizten Altbauwohnung, die keine eigene Toilette und kein Bad hatte.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes kommt es für die Beurteilung des allgemein üblichen Zustandes nicht auf den Zustand sämtlicher Mietwohnungen in der Bundesrepublik an. Vielmehr ist nur auf den Zustand der Mietwohnungen etwa gleichen Alters und innerhalb der gleichen Region abzustellen.

Da die gesetzliche Regelung die sachgerechte Verbesserung insbesondere von Altbauten bezweckt, kann ein heute für Neubauten gängiger Ausstattungsstandard nicht zum Vergleichsmaßstab gemacht werden. Dadurch soll zugleich dem Schutzbedürfnis insbesondere sozial schwächerer Mieter vor „Hinaufmodernisierungen“ Rechnung getragen werden.

Regionale Besonderheiten können dadurch angemessen berücksichtigt werden, dass auf die Verhältnisse in den jeweiligen Bundesländern, in denen die zu renovierende Wohnung liegt, abgestellt wird. Danach reicht es für die Annahme eines allgemein üblichen Zustandes aus, wenn mindestens Zweidrittel aller in die Vergleichsbetrachtung einzubeziehenden Mietwohnungen ein vergleichbares Ausstattungsniveau aufweisen.

Ob diese Kriterien auch für die Duldungspflicht eines Mieters in den neuen Bundesländern gelten, hat der Bundesgerichtshof unter Hinweis auf die dort herrschenden Verhältnisse offen gelassen.

Wie Sie die Modernisierung ankündigen

Wollen Sie nach einer Modernisierungsmaßnahme eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen, kommt es für Sie entscheidend darauf an, dass Sie ein bestimmtes Verfahren einhalten.

Drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahme müssen Sie Ihre(n) Mieter über alle Einzelheiten der geplanten Arbeiten unterrichten. Dabei gilt Textform. Das bedeutet: Sie müssen Ihren Mieter nicht unbedingt brieflich informieren. Sie können ihm die Ankündigung der Modernisierungsarbeiten auch per Fax oder E-Mail schicken. Ihre Ankündigung muss zu folgenden Punkten konkrete Angaben enthalten:

Achtung: Ihre Mieter müssen drei Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen benachrichtigt werden.

Praxis-Tipp: Verzichten Sie auf pauschale Angaben. Formulierungen wie „im Sommer“ (zum Beginn der Maßnahme), „mehrere Wochen“ (zur Dauer der Maßnahme) haben in einem solchen Ankündigungsschreiben nichts zu suchen.

Ihre Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung muss auf der Grundlage der tatsächlichen Kostenkalkulation erfolgen. Lässt sich die eine oder andere Kostenposition noch nicht hinreichend sicher beziffern, so geben Sie am besten immer die möglichen Preisschwankungen mit an. Begnügen Sie sich nicht damit, die Gesamtkosten aufzulisten. Weisen Sie immer auch darauf hin, welche Kosten anteilig auf die Wohnung des betreffenden Mieters entfallen.

Halten Sie unbedingt die Ankündigungsfrist von drei Monaten ein. Dabei ist es nicht etwa so, dass Sie den Mieter exakt drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen informieren müssen. Es kann durchaus auch schon zu einem früheren Zeitpunkt geschehen. Dies empfiehlt sich sogar, damit Sie mehr Zeit haben, um möglichen Einwänden einzelner Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahmen zu begegnen. So geraten Sie gar nicht erst unter Zeitdruck.

  • Art der Maßnahme

  • Umfang der Maßnahme

  • Beginn der Maßnahme

  • Voraussichtliche Dauer der Maßnahme

  • Zu erwartende Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie im Einzelfall auch dann verlangen, wenn Sie das Modernisierungsvorhaben zuvor gegenüber Ihren Mietern nicht ordnungsgemäß angekündigt haben. Ein unvollständiges oder sonst lückenhaftes Ankündigungsschreiben ist dann unschädlich, wenn Ihr Mieter die Modernisierungsmaßnahmen geduldet hat.

Die Duldung kann zunächst einmal dadurch zum Ausdruck kommen, dass der Mieter den Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewährt. Eine Duldung der Modernisierungsmaßnahmen kann zugleich aber auch darin gesehen werden, dass sich der Mieter in Kenntnis der Modernisierungsmaßnahmen passiv verhält.

„In Kenntnis“ des Modernisierungsvorhabens befindet sich der Mieter, wenn er über die Art und den Umfang der Modernisierungsarbeiten wenigstens in groben Zügen unterrichtet worden ist. „Passiv“ verhält er sich etwa dann, wenn er Ihnen als Vermieter gegenüber weder der Modernisierungsabsicht widerspricht noch Maßnahmen ergreift, um Sie an der Durchführung der Modernisierungsarbeiten zu hindern.

Ist der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet, bedeutet dies nun aber nicht, dass Sie als Vermieter oder die von Ihnen beauftragten Handwerker ohne weiteres die Räume des Mieters betreten dürfen, um darin die beabsichtigten Arbeiten auszuführen. Das wäre verbotene Eigenmacht.

Achtung: Die Ankündigungsfrist von drei Monaten gilt nicht für dringende Reparaturen. Aber auch in diesen Fällen müssen Sie den Mieter so rechtzeitig informieren, dass er sich auf die notwendigen Arbeiten einstellen kann. Das gilt erst recht dann, wenn er berufstätig ist und sich Urlaub nehmen muss, um Handwerker in seine Wohnung lassen zu können. Lediglich in Notfällen entfällt eine Ankündigungsfrist völlig.

Vielmehr müssen Sie als Vermieter zunächst einen gerichtlichen Beschluss bzw. ein Urteil erwirken, der/das Ihnen das Recht zum Betreten der Wohnung und zur Vornahme der Arbeiten verschafft, wenn der Mieter Ihnen den Zutritt zur Wohnung verweigert. In einem solchen Fall müssen Sie den Mieter also auf Duldung verklagen oder in eilbedürftigen Fällen sogar eine einstweilige Verfügung beantragen. Diese lassen Sie dann durch den Gerichtsvollzieher zustellen.

So setzen Sie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durch

Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen und einen Modernisierungszuschlag fordern. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie neben oder mit einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete geltend machen. Im Einzelnen haben Sie folgende Möglichkeiten:

Zusammen mit dem Erhöhungsbetrag wegen Modernisierung darf die neue Miete um nicht mehr als 20 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze müssen Sie unbedingt einhalten.

Es ist nicht zwingend erforderlich, dass Sie unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Miete wegen Modernisierung erhöhen. In der Wahl des Zeitpunkts sind Sie völlig frei. Warten Sie jedoch zu lange mit

  • Sie erhöhen die Jahresmiete um 11 % der Ihnen entstandenen Modernisierungskosten für die Wohnung, oder

  • Sie erhöhen die Nettokaltmiete für die modernisierte Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder

  • Sie erhöhen die Miete für die Wohnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, und zwar auf der Basis für vergleichbare nicht modernisierte Wohnungen und heben die Jahresmiete zusätzlich um 11 % der Ihnen entstandenen Baukosten für die jeweilige Wohnung an.

der Mieterhöhung, können Sie Ihr Recht unter Umständen verwirken. Das ist der Fall,

Modernisierung nicht angekündigt: Wann Sie trotzdem mehr Miete verlangen können

Eine Verwirkung ist in der Praxis nur in Ausnahmefällen denkbar. In keinem Fall reicht es aus, dass zwischen Geltendmachung der Mieterhöhung und der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme bereits ein gewisser Zeitraum verstrichen ist. Es müssen immer noch zusätzlich besondere Umstände vorliegen.

Damit Ihr Mieter gar nicht erst Gelegenheit erhält, sich auf Verwirkung berufen zu können, sollten Sie die Mieterhöhung entweder gleich nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme fordern oder aber Ihrem Mieter kurz schriftlich mitteilen, dass die Mieterhöhung nicht sogleich erfolgt, Sie sich diese aber ausdrücklich vorbehalten.

Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten gehören sowohl die reinen Baukosten als auch die Baunebenkosten. Dazu zählen vor allem Materialkosten, Lohnkosten und Architektenhonorare.

Haben Sie Modernisierungsvorhaben für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Ihnen entstandenen Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Angemessen ist der Umlagemaßstab immer dann, wenn er

  • wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg nichts von sich hören lassen,

  • dadurch bei Ihrem Mieter der Eindruck entstanden ist, dass er mit einer Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht mehr zu rechnen braucht,

  • sich der Mieter darauf auch eingerichtet hat und

  • ihm die spätere Geltendmachung der Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht zugemutet werden kann.

den für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten hinreichend Rechnung trägt.

Beispiel: Sie ersetzen Fenster mit einfacher Verglasung durch Isolierglasfenster. Als Umlagemaßstab bietet sich hier die Zahl der Fenster pro Wohnung an.

Fällige Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nicht mit zu den umlagefähigen Modernisierungskosten. Diese Kosten müssen Sie von den Gesamtkosten jeweils vorab abziehen.

Beispiel: Sie tauschen morsche, einfachverglaste Fenster durch Isolierglasfenster aus. Diese Reparaturkosten dürfen bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden.

Lediglich solche Instandsetzungskosten dürfen Sie ausnahmsweise mit in Ansatz bringen, die durch die Modernisierungsarbeiten selbst verursacht werden.

Beispiel: Die Kosten für die erforderlichen Malerarbeiten nach dem Einbau neuer Fenster.

Erhalten Sie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, müssen Sie die Zinseinsparungen bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages berücksichtigen. Dies gilt auch dann, wenn Sie beispielsweise Mieterdarlehen oder Mietvorauszahlungen in Anspruch nehmen. Diese sind wie öffentliche Darlehensmittel zu berücksichtigen.

Wann der Modernisierungszuschlag fällig ist

Auch für die Mieterhöhung wegen Modernisierung genügt die Textform. Anders als etwa beim Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist es nicht notwendig, dass Ihr Mieter der Mieterhöhung zustimmen muss. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung können Sie von Ihrem Mieter einseitig fordern. Die Erklärung, mit der Sie die Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen, ist allerdings nur dann wirksam, wenn sie eine Kostenberechnung einschließlich der notwendigen Erläuterungen enthält.

Achtung: Die Mieterhöhung wird erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung fällig.

Beispiel: Ihr Mieterhöhungsschreiben geht Ihrem Mieter im Laufe des Monats Dezember 2004 zu. Dann muss er die Mieterhöhung wegen Modernisierung ab 1. März 2005 zahlen .

Achtung: Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn Sie Ihrem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung vorher nicht mitgeteilt haben oder sich die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der Ankündigung um mehr als 10% erhöht hat.

70 Beispielfälle aus dem Vermietungsalltag: Was zu Modernisierungen zählt

Alle in dieser Übersicht genannten Praxisfälle basieren auf Gerichtsentscheidungen. Auch wenn diese nicht allgemeinverbindlich sind und es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, kann Ihnen diese Übersicht als wertvolle Orientierungshilfe dienen.

Handelt es sich bei diesen Maßnahmen…… um eine Modernisierung?
JaNein
Abschlagen von Stuck
Umbau einer alten Dachwohnung in ein Luxusappartement
Erneuerung der Armaturen eines Handwaschbeckens
Erneuerung einer Aufzugsanlage
Einbau einer Aufzugsanlage, wenn der Aufzug für den Mieter einer Erdgeschosswohnung keinen besonderen Nutzen hat, Dachbodenräume zur individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzung fehlen
Erhöhung der Wandverfliesung im Badezimmer – Verfliesung von 1,60 m auf 2,0 m
Einbau eines Badezimmers, auch wenn bereits eine transportable Duschkabine vorhanden ist
Austausch von Jahrzehnte altem Ölsockel und PVC-Boden im Badezimmer gegen Fliesen
Vergrößerung des Badezimmers auf Kosten einer separaten Toilette
Vergrößerung und Ausstattung des Badezimmers mit einem separaten WC, auch wenn durch den hiermit verbundenen Wegfall des Kinderzimmers eine Grundrissveränderung erfolgt
Wandkachelung des Badezimmers als alleinige Maßnahme
Anbau eines Balkons, wenn er an der Nordseite des Gebäudes errichtet wurde, nur durch einen Abstellraum erreichbar ist und auch die Lichtverhältnisse in der Wohnung nicht verbessert wurden
Anbringung eines Balkons zur Steigerung des Verkaufswertes des Mietobjekts
Ersetzen eines alten Balkons durch einen neuen
Anbau eines Balkons, wenn er zu einer viel befahrenen Straße liegt, als Abstellfläche nicht erforderlich ist und eine Mieterhöhung von 65 Euro auslöst
Umbau eines Balkons zum Wintergarten
Austausch eines Druckspülers gegen einen Spülkasten
Einbau einer Dunstabzugshaube zur Vermeidung von Gerüchen in der Nachbarwohnung
Einbau eines Duschbads mit WC, wenn eine Einzimmerwohnung weder über eine Innentoilette noch über eine Waschmöglichkeit verfügt und die Küche durch den Einbau auf die Hälfte des bisherigen Fläche reduziert wird
Aufstellung einer Einbauwanne anstelle einer freistehenden Badewanne
Einbau eines Elektroofens anstelle eines Kachelofens
Austausch von alten, undichten und schadhaften Fenstern durch neue doppelt verglaste Isolierfenster
Austausch von einfach verglasten Fenstern gegen Kunststofffenster mit Wärmedämmverglasung in der Küche
Austausch von einfach verglasten Fenstern gegen Kunststofffenster mit Wärmedämmverglasung in Toilette und Kammer
Einbau von isolierverglasten Doppelfenstern anstelle von Einfachfenstern in Altbauten, wenn durch das damit verbundene Erfordernis eines häufigen Lüftens keine nachhaltige Einsparung von Heizkosten eintritt
Einbau von isolierverglasten Fenstern in Altbauten, auch wenn dadurch mit Feuchtigkeitsproblemen zu rechnen ist
Ersatz von einfach verglasten Fenstern durch Isolierfenster
Isolierverglasung eines Wintergartens, die zur Energieeinsparung führt
Verfliesung des Bodens im Bad anstelle eines bisherigen Estrichs mit Fußbodenbewässerung
Anschluss der Garagenheizung an die Sammelheizung des Hauses
Verbesserung einer Garagenzufahrt durch Ersatz einer vorhandenen Lehmschlackerschütterung durch Verbundspflaster
Einbau eines Gasgebläsebrenners in einen vorhandenen Heizkessel
Erneuerung der Hauseingangstür unter dem Gesichtspunkt der Einbruchsicherung
Ersatz einer funktionsfähigen Tür aus Holz durch eine moderne Metalltür
Austausch eines 5000 l fassenden Heizöltanks gegen einen, der 30000 l fasst
Einbau einer Gasetagenheizung anstelle von Einzelöfen
Einbau einer Nachtstromspeicherheizung anstelle von Einzelöfen
Einbau einer Zentralheizung in eine Wohnung, die vom Vermieter mit Kohleöfen ausgestattet war; das gilt auch, wenn vom Mieter der Einbau einer Gasetagenheizung vorgenommen wurde
Einbau von Flachheizkörpern und Anschluss der Wohnung an eine Geszentralheizung, wenn die Wohnung bereits mit Nachtspeicheröfen versorgt ist
Einbau von Thermostatventilen
Einbau von Wärmemesszählern
Ersetzung einer Gasetagenheizung durch Fernwärme
Erweiterung einer Gasetagenheizung
Installation einer Gasetagenheizung anstelle vorhandener Gas-Einzelöfen
Umstellung einer Gasetagenheizung auf Ölzentralheizung
Umstellung einer Nachtspeicherheizung auf eine Gaszentralheizung, wenn die damit verbundene Energieeinsparung bei mindestens 10% liegt
Umstellung einer Koksheizung auf eine Ölzentralheizung
Umstellung von Nachtstromöfen auf Gaszentralheizung
Vergrößerung der Stellfläche in der Küche durch Versetzen einer Küchentür
Austausch bisher unbeleuchteter gegen beleuchteter Lichtschalter
Ersatz herkömmlicher Müllboxen durch feste Müllboxen
Einbau einer zweiten Küche oder eines zweiten Bades
Überdachung des Hauseingangsbereichs eines Hauses, wenn der Weg von der Eingangstreppe zur Grundstücksgrenze nicht geschützt ist
Isolierung von Warmwasser führenden Rohrleitungen durch einen Kunststoffmantel oder durch Glaswattenmatten
Einbau von Rollläden
Vergrößerung und Aufteilung der Sanitärfläche in gesonderte WC- und Baderäume
Einbau einer Schallschutzwand
Erstellung und Verstärkung einer neuen Elektroinstallation
Erneuerung der Steigleitung, wenn sie für den Mieter keine Vorteile bietet
Umstellung von Drehstrom ohne Nullleiter (220 Volt) auf Drehstrom mit Nullleiter (380/220 Volt)
Austausch einer alten durch eine neue Badewanne
Schaffung einer eigenen abgeschlossenen Wohnung durch Einbau einer nur den Mietern zur Verfügung stehenden Treppe
Austausch einfach verglaster Fenster durch isolierverglaste Fenster im Treppenhaus
Beheizung des Treppenhauses
Erneuerung des Treppenhauses bei gleichzeitiger Verlegung des Zugangs einer Wohnung vom Hinterhaus zum Vorderhaus
Ausstattung des Treppenhauses mit beleuchteten Treppenlichttasten
Einbau eines Türöffners einschließlich einer Klingel- und Gegensprechanlage
Ausbau eines Balkons zu einer verglasten Veranda
Wärmedämmung an der Außenfassade, wenn hierdurch Baumängel beseitigt werden sollen
Anbringung einer Wärmedämmfassade, der der Mieter nicht zugestimmt hat, wenn hierdurch die Wohnung in ihrem vertragsgemäßen Zustand verändert wird (z.B. bei Abdeckung eines Speisekammerfensters mit Dämmmaterial)
Verkleidung von Giebeln und Anbringung des Vollwärmeschutzes
Anschluss einer Wohnung an die Warmwasseranlage, wenn die Wohnung einen Durchlauferhitzer hat
Einbau einer Zentralheizung anstelle von Einzelöfen

1. Dezember 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.