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Zusatzeinnahmen als Vermieter gegen Einbußen absichern

Der gegenwärtig noch herrschende Mietermarkt macht die Risiken für Sie als Vermieter deutlich: Stagnierende Mieten, eine oftmals schwierige Neuvermietung und steigende Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit der Mieter kennzeichnen die Situation.

Es reicht längst nicht mehr aus, lediglich ein Mietausfallwagnis von 2% der Jahresmiete einzukalkulieren, wie es im sozialen Wohnungsbau der Fall ist. Das aktive Managen von Vermietungsrisiken ist gefragt. Nur auf diese Weise begegnen Sie den finanziellen Risiken wirkungsvoll.

Alles spricht dafür, dass sich der Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren wieder zugunsten der Vermieter entwickelt. Sinkende Fertigstellungszahlen und steigende Mieternachfrage lassen stabilere und steigende Mieten erwarten.

Den Risiken bei der Vermietung steht also die Hoffnung auf relativ sichere Mieten sowie Miet- und Wertsteigerungen gegenüber.

Wägen Sie Ihre Chancen und Risiken nüchtern ab. Kommen Sie zu der Überzeugung, dass die Chancen langfristig die Risiken überwiegen, geht es lediglich darum, die Risiken so gut wie möglich zu begrenzen und abzusichern. Stellen Sie daher Ihr ganz persönliches Chance-Risiko-Raster als Vermieter auf.

Chance-Risiko-Raster für Vermieter

Ihre Chancen Ihre Risiken als Vermieter als Vermieter Mietausfall wegen relativ sichere Wohnungsleerstand oder Zahlungsmieten bei zahlungskräftigen Mietern Ausfall des Mieters langfristige fallende Mieten bei Mietsteigerungsraten von ungünstiger Entwicklung 3% jährlich von Kaufkraft der Mieter langfristige Wertsteigerung Lage des des Mietobjekts

Nutzen Sie Ihre Chancen als Vermieter: So betreiben Sie Risikovorsorge

Grundsätzlich gilt: Angesichts gesunkener Kaufpreise und immer noch niedriger Zinsen stehen die Zeichen für einen Einstieg in vermietete Immobilien gerade jetzt außerordentlich günstig.

Wenn Sie also preis- und zinsgünstig eine vermietete Wohnimmobilie – sei es ein Mietwohnhaus, ein vermietetes Einfamilienhaus oder eine vermietete Eigentumswohnung – erwerben wollen, sollten Sie es jetzt tun.

Optimismus ist also angesagt. Trotz oder gerade wegen einer optimistischen Prognose sollten Sie als Wohnungsvermieter die vorhandenen Vermietungsrisiken in den Griff bekommen. Dabei steht die Risikovorsorge, die bereits bei der Mieterauswahl und dem Abschluss des Mietvertrags beginnt, an erster Stelle.

In der eigentlichen Vermietungsphase können Sie dann Maßnahmen der Risikominimierung ergreifen. Wenn Sie dabei die Dienste Dritter in Anspruch nehmen, müssen Sie Kosten und Nutzen der Dienstleistungen wie Mietwohnungsverwaltung, Mietpool und Mietgarantie genauestes abwägen.

Die Risikovorsorge beginnt bei der Mieterauswahl

Den besten Schutz vor Mietausfällen bietet ein zahlungskräftiger und -williger Mieter. Wenn Sie eine Neuvermietung planen, sollten Sie daher vor allem auf drei Punkte achten:

  • Bonitätsprüfung von Mietinteressenten

  • Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten

  • Mietzahlung per Dauerauftrag oder Einzugsermächtigung.

An einer eingehenden Bonitätsprüfung führt kein Weg vorbei. Verwenden Sie den Mieterfragebogen der im Internet unter www.immobilien-berater.de im Service-Bereich zum Download zur Verfügung steht, auf dem der Mietinteressent Name und Anschrift, Beruf und derzeitigen Arbeitgeber sowie monatliches Nettoeinkommen einträgt.

Praxis-Tipp: Stellen Sie ruhig auch die Frage nach den letzten Gehaltsbescheinigungen und einer Schufa-Selbstauskunft, die sich der Mieter selbst besorgen muss. Je mehr Unterlagen über die Einkommensverhältnisse des Mieters vorliegen, desto besser ist es für Sie.

Als Wohnungsvermieter sind Sie auf solvente Mieter angewiesen, denn Sie wollen sich schließlich vor Mietausfällen schützen. Raten Sie daher zahlungswilligen, aber einkommensschwachen Interessenten von der Anmietung einer Wohnung ab, die für sie finanziell eine Nummer zu groß ist.

Fragen Sie Ihre Mietinteressenten offen, ob sie die Miete aus ihrem eigenen Einkommen tragen können, oder ob sie auf staatliche Hilfe wie Wohngeld und Sozialhilfe angewiesen sind. Wenn das Sozialamt die Miete direkt an Sie als Vermieter zahlt, können Sie eigentlich sicher sein. Ziehen Sie aber genaue Erkundigungen ein, unter welchen Bedingungen das Sozialamt für die Mietzahlung geradesteht.

Kreditgeber verlangen bei der Bonitätsprüfung ihrer Kreditkunden Einkommensnachweise wie die Vorlage einer Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers. Darauf sollten Sie im Interesse regelmäßiger Mieteinnahmen grundsätzlich nicht verzichten.

Verlangen Sie immer eine Mietkaution

Trotz eingehender Prüfung der Kreditwürdigkeit Ihres künftigen Mieters sollten Sie unbedingt auf einer Mietkaution bestehen. Diese dient Ihnen zur Sicherung von Ansprüchen wie Mietrückständen oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beim Auszug.

Die Mietkaution ist gesetzlich auf das Dreifache der Nettokaltmiete beschränkt. Ob Sie diesen Höchstsatz ausreizen, hängt von der ortsüblichen Praxis ab. Häufig werden Sie sich mit einer Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten netto kalt begnügen müssen. Verzichten Sie aber auch in Zeiten von geringer Mieternachfrage nicht ganz auf die Kaution.

Um das Portemonnaie des Mieters zu schonen, sollten Sie auf die Möglichkeit einer Bankbürgschaft hinweisen. Vorteil für Sie als Vermieter: Falls Ihr Mieter eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbefristete Bürgschaft seiner Hausbank in Höhe von drei Monatsmieten als Sicherheit besorgt, spricht dies für seine Bonität.

Wenn ein Sparbuch als Sicherheit dient

Im weitaus häufigsten Fall wird die Kaution auf ein Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist eingezahlt.

Praxis-Tipp: Behalten Sie das Sparbuch, das Ihr Mieter selbst einrichtet, auf jeden Fall als Pfand ein. Achten Sie darauf, dass die Verpfändungsvereinbarung Ihren Anspruch auf Auszahlung der Kaution nicht unnötig einschränkt.

Achtung: Viele Banken verwenden auf Empfehlung des Mieterbundes mittlerweile Formularklauseln, nach denen die Auszahlung der Kaution an den Vermieter erst vier Wochen nach Information des Mieters über das Auszahlungsverlangen erfolgt.

In der Zwischenzeit kann der Mieter dann etwaige Gegenrechte unmittelbar gegen Sie als Vermieter geltend machen. Auf solche „vermieterunfreundliche“ Klauseln sollten Sie sich nicht einlassen.

Praxis-Tipp: Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass er durchaus höhere Sparzinsen mit seiner Hausbank aushandeln kann und auf jeden Fall einen Freistellungsauftrag stellen sollte, um die Zinsgutschrift brutto für netto zu erhalten. Ihr Mieter wird diese Empfehlung mit Sicherheit dankbar annehmen.

Nutzen Sie die Vorteile einer Einzugsermächtigung

Sicherlich werden Sie in Ihren Mietvertrag die übliche Klausel aufnehmen, dass die Monatsmiete einschließlich Vorauszahlung für Betriebskosten monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats auf Ihr Konto zu überweisen ist.

Praxis-Tipp: Lassen Sie Ihren Mieter eine Einzugsermächtigung unterschreiben oder halten Sie ihn zur Einrichtung eines Dauerauftrags an.

Einen völligen Schutz vor Mietausfällen bietet Ihnen jedoch beides nicht. Die Belastung seines Kontos laut Einzugsermächtigung kann der Mieter rückgängig machen, und den Dauerauftrag kann er jederzeit wieder löschen lassen.

Dennoch gilt: Erfahrungsgemäß sind Mieten, die in Form einer Einzugsermächtigung oder per Dauerauftrag überwiesen werden, sicherer.

Wenn Sie einen Makler mit der Vermietung beauftragen wollen

Sie können sich Zeit sparen, indem Sie den ganzen Aufwand der Mietersuche und -Auswahl mit Bonitätsprüfung, Mietkaution und Mietvertrag durch einen Immobilienmakler erledigen lassen. Die Mietervermittlung kostet Sie in den meisten Fällen keinen Pfennig, wenn der Immobilienmakler Ihren Mieter zur Kasse bittet. Bis zu zwei Monatsmieten plus Mehrwertsteuer darf der Vermittler fordern.


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Vorteil der Mietervermittlung durch professionelle Immobilienmakler: Sie profitieren vom Know-how des Fachmanns.

Praxis-Tipp: Auch wenn Sie einen Immobilienmakler bei der Vermietung einschalten, sollten Sie den vom Makler vorbereiteten Mietvertrag selbst unterzeichnen, und zwar gemeinsam mit Ihrem Mieter.

Bei diesem Vertragstermin lernen Sie Ihren Mieter persönlich kennen und können sich dabei hoffentlich einen guten Eindruck verschaffen. Ähnlich wie bei der Wahl eines Mietobjekts („Nie kaufen ohne Besichtigung“) sollte bei der Mieterwahl der Grundsatz gelten: Nie vermieten, ohne den Mieter persönlich kennen gelernt zu haben.

Was Sie von einer Rechtsschutzversicherung erwarten können

Bekanntlich kann man den Menschen nur vor den Kopf schauen. Schon in einer bekannten Operettenarie heißt es:

Achtung: „Wie’s da drinnen aussieht, geht niemand was an“. Auch die beste Menschenkenntnis schützt Sie nicht hundertprozentig vor späteren Mietausfällen.

Es kann sein, dass Sie einem „Blender“ und im schlimmsten Fall einem „Einmietungsbetrüger“ aufsitzen. Es kann auch passieren, dass Ihr eigentlich zahlungswilliger Mieter aufgrund von Einkommenseinbußen (zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung) die Miete nicht mehr bezahlen kann.

Kommt es zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs und zieht der Mieter nicht freiwillig aus, müssen Sie notfalls Räumungsklage erheben. Um sich vor hohen Anwalts- und Gerichtskosten zu schützen, können Sie eine Rechtsschutzversicherung für vermietetes Wohneigentum abschließen oder Ihre bereits bestehende Versicherung um diesen Rechtsschutz erweitern.

Die Prämien richten sich üblicherweise nach der Jahresmiete und unterscheiden sich zudem je nach Wahl des Versicherers. Ob sich eine zusätzliche Rechtsschutzversicherung für Sie als Vermieter lohnt, ist schwer zu sagen. Sie kostet Geld und schützt Sie nicht vor Mietausfällen, sondern nur vor Anwalts- und Gerichtskosten.

Besser ist es allemal, möglichen Mietausfallrisiken so gut wie möglich vorzubeugen. Die eingehende Bonitätsprüfung und der Einbehalt der Mietkaution eignen sich als Vorbeugemaßnahmen besser als der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung.

Prüfen Sie Ihre Mieter also nach dem Sprichwort „Drum prüfe, wer sich lange bindet“ und halten Sie sich an den Grundsatz: Vorbeugen ist besser als Klagen!

So profitieren Sie von einem effizienten Haus- und Wohnungsverwalter

Mietwohnhäuser oder vermietete Einfamilienhäuser können Sie in Eigenregie selbst verwalten. Die Eigenverwaltung scheidet jedoch bei vermieteten Eigentumswohnungen aus. Zumindest hinsichtlich des Hauses beziehungsweise der Eigentumswohnanlage muss laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Hausverwalter von der Eigentümerversammlung bestellt werden.

Der Hausverwalter ist nur für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Seine Rechte und Pflichten enden daher praktisch an der Wohnungstür. Typischerweise zählen zu seinen Aufgaben:

  • technische Verwaltung (Vorbereitung und Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude als Gemeinschaftseigentum),

  • wirtschaftliche Verwaltung (Verwaltung und Verwendung der monatlich einzuziehenden Hausgelder einschließlich Instandhaltungsrücklagen, Aufstellung einer Jahresabrechnung und eines jährlichen Wirtschaftsplanes),

  • Einberufung und Leitung der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung.

Achtung: Gutachter setzen die Verwaltungskosten je nach Objektart und Gemeindegröße mit 2 bis 4% der Jahresnettokaltmiete an. Die Höhe der Verwaltervergütung sollte dann akzeptiert werden, wenn sie sich in diesem Rahmen bewegt und der Hausverwalter tatsächlich effektive Arbeit leistet. Bedenken Sie: Der Verwalter nimmt Ihnen als Vermieter eine ganze Reihe von Arbeiten rund um die Verwaltung des Hauses ab.

Und: Der Verwalterabrechnung können Sie auch die Betriebskosten entnehmen, die Sie bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung auf Ihre Mieter umlegen können. Nicht umlagefähig sind jedoch Verwaltungskosten, zu denen auch die Vergütung für den Hausverwalter zählt, sowie Instandhaltungskosten für das Haus.

Wenn Sie Zeitaufwand und Ärger im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Wohnung vermeiden wollen, bietet sich die Mietwohnungsverwaltung an.

Praxis-Tipp: Am besten fragen Sie Ihren Hausverwalter, ob er diese Zusatzleistung für Ihr Sondereigentum „Wohnung“ mit übernimmt. Bei vermieteten Neubau-Eigentumswohnungen bieten meist Bauträger oder spezielle Verwaltungs- und Vermietungsgesellschaften diesen Service an.

Folgende Aufgaben kann die Mietwohnungsverwaltung (auch Mietverwaltung genannt) übernehmen:

  • Veranlassung von Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen in der vermieteten Wohnung (mit Übernahme der Kosten für Kleinreparaturen durch den Mieter)

  • Abrechnung der Nebenkosten (Betriebskosten einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) gegenüber dem Mieter

  • Wohnungsabnahmen und -übergaben bei Mieterwechsel

  • Einleitung von gerichtlichen Schritten bei Mietrückständen.

Die Kosten für die Mietverwaltung liegen üblicherweise bei 200 bis 250 Euro pro Wohnung und Jahr oder – wie bereits oben erwähnt – bei 2 bis 4% der Jahresnettokaltmiete. Sie orientieren sich also an den jährlichen Kosten für die Hausverwaltung. Wird die Mietverwaltung vom WEG-Verwalter übernommen, hat dies den Vorteil, dass sich Haus- und Wohnungsverwaltung in einer Hand befinden. Als Vermieter brauchen Sie sich praktisch um nichts mehr zu kümmern.

Wie Sie bei einem Mietpool kalkulieren

Die Idee eines Mietpools ist auf den ersten Blick bestechend: Man sammle alle eingehenden Mieten einer Eigentumswohnanlage in einem Topf und teile den Vermietern die ihnen zustehende Miete entsprechend dem Wohnflächenanteil zu. Fällt beispielsweise ein Mieter aus, tragen alle dem Mietpool angeschlossenen Vermieter diesen Ausfall solidarisch mit. Auf diese Weise werden die Risiken eines Mietausfalls auf alle Schultern verteilt.

Was eine Mietgarantie wert ist

Eine weitere Möglichkeit zur Risikominimierung stellt die Mietgarantie dar. Anders als bei der bloßen Risikoverteilung über einen Mietpool verspricht die meist fünfjährige Mietgarantie ein Höchstmaß an Sicherheit.

Doch leider ist hierbei nicht alles Gold, was glänzt. In für Vermieter guten Zeiten ist eine Mietgarantie überflüssig, und in mageren Zeiten wie in den letzten Jahren ist sie meist nicht viel wert, wie einige Pleiten von Garantiegebern beweisen. Die Mietgarantie gleicht nicht selten einem Regenschirm, den man bei Sonnenschein nicht benötigt, und der im Fall eines Dauerregens nicht funktioniert.

Mietgarantien kommen vor allem bei Bauträgermodellen mit vermieteten Neubau-Eigentumswohnungen vor. Der Bauträger oder Initiator bietet dem Vermieter gegen eine einmalige Mietgarantiegebühr von vier Monatsmieten garantierte Mietzahlungen über eine Laufzeit von meist fünf Jahren an. Ob sich eine Mietgarantie für Sie als Vermieter überhaupt lohnt, hängt von mehreren Kriterien ab:

  • Niveau der Garantiemiete im Vergleich zur Marktmiete

  • Bonität des Garantiegebers

  • Umfang der Garantiemiete

  • Dauer des Mietgarantievertrags.

Direktvergleich: Garantiemiete/Marktmiete So gehen Sie keinerlei Risiken ein

Unterscheiden Sie diese drei Fälle:

Im ersten Fall – die Garantiemiete ist kleiner als die Marktmiete – liegt die Garantiemiete beispielsweise 10% unter der vom Mieter zu zahlenden Endmiete, die der ortsüblichen Marktmiete entsprechen soll.

Dieser Abschlag von 10% der Endmiete stellt neben der einmaligen Mietgarantiegebühr praktisch das Entgelt für den Garantiegeber dar, der meist auch die komplette Mietwohnungsverwaltung übernimmt. Bei einer fünfjährigen Mietgarantie erhält der Garantiegeber somit eine halbe Jahresmiete, sofern sich die Endmiete im Laufe des Garantiezeitraums nicht ändert.

Hinzu kommen noch vier Monatsmieten für die einmalige Mietgarantiegebühr. Man mag dieses Gesamtentgelt für zu hoch halten. Zu bedenken ist jedoch, dass der Garantiegeber das volle Mietausfallrisiko trägt.

Der zweite Fall – die Garantiemiete entspricht der Marktmiete – kostet Sie als Vermieter vordergründig nur die einmalige Mietgarantiegebühr. Allerdings verbleiben Mehrmieten als Folge von Mietsteigerungen beim Garantiegeber. Sinkt die gezahlte Endmiete unter die Garantiemiete, muss er hingegen zuschießen.

Nur scheinbar attraktiv erscheint der dritte Fall, in dem die Garantiemiete größer ist als die Marktmiete. Sie bekommen zwar eine Garantiemiete, die beispielsweise 10% über der End- oder Marktmiete liegt, sofern der Garantiegeber seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllt. Mit ziemlicher Sicherheit wird aber die über der Marktmiete liegende Garantiemiete durch einen weit überhöhten Kaufpreis subventioniert.

  • 1. Fall: Die Garantiemiete ist kleiner als die Marktmiete

  • 2. Fall: Die Garantiemiete entspricht der Marktmiete

  • 3. Fall: Die Garantiemiete ist größer als die Marktmiete

Sie erwerben also eine überteuerte Wohnung, und nach Auslaufen der Mietgarantie müssen Sie im Vergleich zur Garantiemiete mit Mieteinbußen rechnen.

Unseriöse Bauträger und Garantiegeber kalkulieren beispielsweise so: Man schlage 20% auf den sonst üblichen Kaufpreis von beispielsweise 2.000 Euro/m2 auf und garantiere eine 10% über der ortsüblichen Marktmiete von beispielsweise 7,50 Euro/m2 und Monat liegende Miete. Der Preisaufschlag von 400 Euro übersteigt den über fünf Jahre berechneten Mietaufschlag in Höhe von nur 45 Euro um das fast Zehnfache. Selbst ein Preisaufschlag von 10% macht noch mehr als das Doppelte eines über zehn Jahre laufenden Mietaufschlags aus.

Garantiemieten der dritten Art sind also ein Geschäft für den Garantiegeber und nicht für Sie als Vermieter. Besonders schlecht schneiden Sie ab, wenn der Garantiegeber während der Laufzeit des Mietgarantievertrages insolvent wird.

Praxis-Tipp: Wenn Sie Mietgarantieverträge eingehen wollen, sollten Sie also die Bonität des Garantiegebers genau unter die Lupe nehmen. Es kommt nicht nur auf die Höhe des Stammkapitals, sondern auch auf die Höhe der gesamten Garantiemieten im Verhältnis zum Stammkapital an.

Positiv ist eine „bankunterlegte“ Mietgarantie. Das heißt, eine renommierte Bank steht mit einer selbstschuldnerischen Bürgschaft gerade, falls der Garantiegeber pleite geht.

Achten Sie außerdem auch auf den Umfang der Mietgarantie und die Dauer des Mietgarantievertrags. Wird nur – wie üblich – die monatliche Nettokaltmiete garantiert? In diesem Fall müssen Sie das komplette Hausgeld selbst tragen, sofern der Endmieter ausfällt und deshalb keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geleistet werden.

Praxis-Tipp: Besser ist es, wenn neben der monatlichen Nettokaltmiete noch ein bestimmter „Bodensatz“ für Betriebskosten-Umlagen garantiert wird.

Meist bleibt die Garantiemiete über die Dauer von fünf Jahren unverändert. Zuweilen steigt die Garantiemiete aber nach jeweils drei Jahren um 10% oder bei zehnjährigen Mietgarantieverträgen um 15 oder 20% nach Ablauf von fünf Jahren.

Generell gilt: Je länger ein mit einem bonitätsstarken Garantiegeber abgeschlossener Mietgarantievertrag läuft, desto besser für Sie als Vermieter. Es existieren in der Praxis bereits Garantieverträge über 20 Jahre mit garantierten Mietsteigerungen von jeweils 10 % nach 5, 10 und 15 Jahren. Doch auch in diesem Fall sollten Sie prüfen, ob die extrem lange laufende Garantiemiete nicht zu teuer durch einen überhöhten Kaufpreis erkauft wird.

Treiben wir es einmal auf die Spitze bei einem Preisaufschlag von 20% auf den üblichen Kaufpreis von 2.000 Euro/m2, was ein Plus von 400 Euro/m2 Wohnfläche ausmacht. Bei einer Wohnfläche von 20.000 m2 wären dies stolze 8 Mio. Euro mehr in der Kasse des Bauträgers und Mietgaranten.

Auch wenn die über 20 Jahre laufende und ab dem 5., 11. und 16. Jahr um jeweils 10% erhöhte Garantiemiete dauernd über der Endmiete von anfangs 7,50 Euro (ab 11. Jahr: 9 Euro) pro m2 Wohnfläche im Monat liegen würde, käme nur ein Mietplus von 318 Euro/m2 oder von 6,36 Mio. Euro insgesamt heraus, und dies verteilt über die gesamte Laufzeit von 20 Jahren.

Heute 8 Mio. Euro kassieren und dann 6,36 Mio. Euro im Lauf der nächsten 20 Jahre scheibchenweise zurückzahlen – diese Rechnung geht für den Anbieter also immer noch sehr gut auf. Vor allem unter Berücksichtigung der Tatsache, dass er die 8 Mio. Euro sofort als Einnahme erhält und die 6,36 Mio. Euro als Ausgabe über 20 Jahre verteilen darf.

Vorsicht: So seltsam es auch klingen mag: Garantiemieten garantieren nicht den Vermietungserfolg. Oft nützen sie wenig, und in manchen Fällen kosten sie den Vermieter einfach zu viel.

26. August 2004

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.