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Mit Immobilien richtig Steuern sparen

Egal, ob Sie den Erwerb einer Wohnimmobilie erst noch planen oder bereits Eigentümer eines vermieteten Objekts sind: Für Ihren wirtschaftlichen Erfolg mit Haus und Wohnungsbesitz kommt es entscheidend darauf an, daß Sie als Vermieter von den speziellen Steuervorteilen optimal profitieren. Mit Immobilien können Sie nämlich richtig Steuern sparen.

Die wichtigsten Kostenfaktoren zum Steuer sparen

Prüfen Sie, ob Sie wirklich schon alle Möglichkeiten kennen, um Ihre persönliche Steuerlast auf ein Minimum zu drücken, beispielsweise durch Abschreibung. Sie können alle Aufwendungen, die durch Ihr Mietobjekt veranlasst sind, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Zu den Werbungskosten gehören daher auch die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihres Miethauses beziehungsweise Ihrer vermieteten Eigentumswohnung.

Sie können die Anschaffungs- und Herstellungskosten sofort im Jahr der Anschaffung beziehungsweise Herstellung abziehen,  wenn nicht gesetzliche Regelungen dem entgegenstünden, die eine Verteilung über einen längeren Zeitraum vorschreiben. Diese Verteilung der Ausgaben nach der Nutzungsdauer nennt man „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) oder auch „Abschreibung“.

Wichtig: Anders als Gebäude unterliegen Grund und Boden keiner Abnutzung. Sie können die jeweilige Abschreibung also immer nur auf jenen Teil Ihrer Investitionen vornehmen, der auf den Gebäudeteil entfällt.

So kalkulieren Sie Ihren Steuervorteil durch Abschreibung

Ihr Vorteil durch die degressive Abschreibung: Statt linear auf 40/50 Jahre mit 2,5/2,0% abzuschreiben, haben Sie hier die Möglichkeit, die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten in den ersten Jahren schneller von der Steuer absetzen zu können.

Beispiel: Sie wollen ein Mehrfamilienhaus erwerben und haben zwei Angebote. Einerseits liegt Ihnen ein Exposé über ein Miethaus (Altbau) mit acht Wohnungen vor, andererseits interessieren Sie sich ganz stark für einen Neubau mit sechs Wohnungen.

In beiden Fällen beträgt der Preis 1.100.000 DM. Jeweils 220.000 DM entfallen auf Grund und Boden. Je nach dem, ob Sie in den Alt oder Neubau investieren, ergibt sich für Sie folgende Steuervorteilsrechnung:

Wie Sie bei Sanierungsarbeiten rechnen

Die Restwertabschreibung ist bei Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben anders als bei Neubauten geregelt: Die Gesamtabschreibungsdauer ist hier auf 10 Jahre festgelegt. Das bedeutet: Sind die Sonderabschreibungen von 50% ausgeschöpft, spätestens also ab dem sechsten Jahr, ist der Restwert gleichmäßig so zu verteilen, daß die Aufwendungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren voll abgeschrieben sind.

Beispiel: Sie haben im ersten Jahr die volle Abschreibungsmöglichkeit von 52% (50% Sonderabschreibung plus 2% linear Abschreibung bei einem nach 1924 fertiggestellten Gebäude) genutzt. Dann sind die restlichen Aufwendungen (= 48% der Gesamtkosten) gleichmäßig auf die verbleibenden 9 Jahre zu verteilen.

Verteilen Sie die Sonderabschreibung von 50% dagegen auf die ersten 5 Jahre, ergibt sich bei einer zusätzlichen linearen Abschreibung von 2% jährlich für die Restwertabschreibung ab dem 6. Jahr ein Restwert von 40%. Diesen müssen Sie in 5 gleichen Jahresraten geltend machen, um die 10JahresFrist einzuhalten.

Achtung: Fristablauf droht

Die Sonderabschreibung können Sie nur in Anspruch nehmen, wenn Sie den Neubau vor dem 1.1.1997 herstellen oder anschaffen beziehungsweise die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten vor dem 1.1.1997 beenden. Werden die Vorhaben nicht fristgerecht abgeschlossen, können Sie dann immerhin noch die vor dem 1.1.1997 angefallenen Teilherstellungskosten beziehungsweise die von Ihnen geleisteten Anzahlungen bei der Steuer geltend machen.

Sonderabschreibung für Dachausbau: Langsam wird die Zeit für Sie knapp

Errichten Sie in einem bereits bestehenden Haus durch den Ausbau des Dachbodens eine neue Wohnung, können Sie die Baukosten bis zur Höchstgrenze von 60.000 DM innerhalb von 5 Jahren, also bis zu 12.000 DM jährlich, komplett abschreiben. Mit dieser steuerlichen Zusatzrendite für den Um und Ausbau von Bestandsobjekten können Sie allerdings nur dann kalkulieren, wenn Ihr Projekt folgende Voraussetzungen erfüllt:

  • Schaffung einer neuen Wohnung durch Um- oder Ausbauarbeiten an einem bestehenden Gebäude

  • Bauantrag beziehungsweise Baubeginn nach dem 2.12.1989

  • Fertigstellung vor dem 1.1.1996

  • Keine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel

  • Fremdnutzung zu Wohnzwecken während des Begünstigungszeitraums

Praxis-Tipp: Diese Sonderabschreibung ist für Sie hochinteressant, weil die Gesamtkosten für eine neue Wohnung durch den Ausbau des Dachgeschosses deutlich geringer sind als bei Errichtung eines Neubaus. Dadurch steigt Ihre laufende Mietrendite. Die Sonderabschreibung gilt nicht nur dann, wenn Sie das Dachgeschoss ausbauen. Die Schaffung einer neuen Wohnung ist auch dann steuerbegünstigt, wenn es sich um eines der folgenden Bauvorhaben handelt:

  • Ausbau sonstiger Nebenräume wie etwa eines Kellers

  • Anbau an das Haus

  • Errichtung weiterer Stockwerke

  • Umnutzung von bisher landwirtschaftlich, gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen

  • Aufteilung einer größeren Wohnung in mehrere kleinere Wohnungen

Ihr Steuervorteil durch den Ausbau des Dachgeschosses

Beispiel: Sie bauen den Dachboden Ihres Miethauses (Baujahr 1960) zu einer weiteren Wohnung aus. Die Baukosten betragen 86.000 DM. Bis zum Betrag von 60.000 DM können Sie die Sonder-AfA nutzen, für den restlichen Betrag von 26.000 DM gilt die lineare AfA von 2%. Ihre Steuerersparnis in den ersten fünf Jahren berechnet sich dann wie folgt:

Anschaffungskosten

Als Käufer eines Wohnobjekts haben Sie stets Anschaffungskosten. Sie bilden die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Zu den Anschaffungskosten gehören alle durch die Anschaffung des Objekts veranlaßten Aufwendungen. Dazu gehört in erster Linie der eigentliche Kaufpreis. Aber auch Hypothekenverbindlichkeiten des Verkäufers, die Sie übernehmen und die mit dem Kaufpreis verrechnet werden, zählen dazu.

Beispiel: Sie erwerben ein Miethaus. Mit dem Verkäufer vereinbaren Sie folgendes: Sie zahlen einen Betrag in Höhe von 535.000 DM und übernehmen zusätzlich Hypothekenverbindlichkeiten in Höhe von 175.000 DM. Dann beträgt der Kaufpreis insgesamt 710.000 DM. Angenommen, die anteiligen Grundstückskosten belaufen sich auf 140.000 DM, dann beträgt die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA 570.000 DM. Zu den Anschaffungskosten gehören außerdem alle mit dem Kauf im Zusammenhang stehenden Nebenkosten. Das sind insbesondere folgende Ausgaben:

  • Auflassungsgebühren

  • Gerichtskosten bei Erwerb des Hauses im Zwangsversteigerungsverfahren

  • Grundbuchgebühren

  • Grunderwerbsteuer

  • Maklerprovision

  • Notarkosten

  • Sachverständigenkosten für Wertgutachten

  • Steuerberatungskosten

Praxis-Tipp: Finanzierungskosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung des Objekts entstehen, zählen nicht mit zu den Anschaffungskosten, sondern zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

Reparatur und Modernisierungskosten können Sie sofort in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Einzelheiten dazu lesen Sie unter dem Stichwort „Modernisierungskosten“.

Vorsicht: Bei sogenannten anschaffungsnahen Aufwendungen drohen Ihnen steuerliche Nachteile. Zu den anschaffungsnahen Aufwendungen zählen alle Ausgaben für Baumaßnahmen,

  • die Sie als Käufer innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb des Objekts durchführen lassen und

  • die sich auf einen Gesamtbetrag belaufen, der 15% (ab 1994; zuvor 20%) der Anschaffungskosten des Gebäudes (immer ohne Mehrwertsteuer) übersteigt.

In diesem Fall erhöhen die anschaffungsnahen Aufwendungen die Bemessungsgrundlage für die Anschaffungskosten. Das bedeutet, daß sie ebenfalls nur im Wege der Absetzung für Abnutzung steuermindernd berücksichtigt werden können.

Wichtig: Es nützt Ihnen nichts, wenn Ihre Reparatur und Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Erwerb des Objekts pro Jahr unterhalb der 15%-Grenze liegen. Die Steuerbescheide für diese Jahre ergehen ohnehin nur vorläufig. Der Grund: Das Finanzamt wartet die 3 Jahre ab und prüft dann, ob Sie die 15%-Grenze überschritten haben. Ist dies der Fall, werden die bereits ergangenen Steuerbescheide geändert.

Beispiel: Sie erwerben im Jahre 1994 ein Miethaus für 980.000 DM. Der anteilige Kaufpreis für das Gebäude beträgt 784.000 DM. Das Haus weist einen erheblichen Renovierungsstau auf. In den Jahren 1994 bis 1996 wollen Sie deshalb grundlegende Reparatur und Modernisierungsarbeiten durchführen lassen. Die Investitionen hierfür verteilen sich auf die 3 Jahre wie folgt:

  • 1994: 56.350 DM
  • 1995: 63.250 DM
  • 1996: 48.300 DM

Bei Ihrer Einkommensteuererklärung für die Jahre 1994 und 1995 müssen Sie (noch) keine steuerlichen Probleme befürchten. Die Investitionen, die Sie bis dahin getätigt haben, übersteigen die 15%-Grenze nicht. Zwar summieren sich die Beträge von 56.350 DM und 63.250 DM auf insgesamt 119.600 DM, darin enthalten ist aber noch die Mehrwertsteuer. Rechnen Sie diese heraus, ergibt sich der – allein maßgebliche – Nettobetrag in Höhe von 104.000 DM – und der liegt noch unterhalb der 15%Grenze der Gebäudeanschaffungskosten.

Durch Ihre weiteren Investitionen im Jahre 1996 überspringen Sie dann aber die 15%Grenze deutlich, und zwar selbst dann, wenn man (nur) die Nettobeträge zugrunde legt. Diese summieren sich auf insgesamt 146.000 DM. Der Bruttobetrag beläuft sich auf 167.900 DM. Das bedeutet: Ihre Investitionen in den Jahren 1994 bis 1996 werden den Anschaffungskosten zugerechnet, erhöhen also die Bemessungsgrundlage für die GebäudeAfA. Soweit das Finanzamt bei Ihren Investitionskosten für die Jahre 1994 und 1995 höhere Abschreibungssätze zugrunde legt, werden die entsprechenden Steuerbescheide nachträglich korrigiert. Die Folge sind erhebliche Steuernachzahlungen.

Praxis-Tipp: Ausgaben, die Ihnen zur Beseitigung versteckter Mängel oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entstehen, stellen keine anschaffungsnahen Aufwendungen dar. Diese Ausgaben bleiben bei der Ermittlung der 15%-Grenze von vornherein unberücksichtigt. Vorsicht: Versuchen Sie am besten gar nicht erst, notwendige Reparatur und Modernisierungsarbeiten über mehrere Jahre in kleineren Abschnitten durchzuführen, um so unterhalb der 15%-Grenze zu bleiben. Wenn es sich um eine einheitliche Baumaßnahme handelt, kennt das Finanzamt kein Pardon. Auch in einem solchen Fall werden die Finanzbeamten anschaffungsnahe Aufwendungen annehmen.

Betriebskosten

Als Vermieter können Sie alle mit Ihren Mieteinnahmen zusammenhängenden Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören auch sämtliche Kosten, die Ihnen als Vermieter durch – wie die Juristen sagen – „das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“.

Diese Betriebskosten können Sie umlegen

Nur die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten können Sie auf Ihren Mieter abwälzen und, wenn nötig, auch erhöhen. Im einzelnen handelt es sich um folgende Kostenarten:

  • laufende öffentliche Lasten, wie die Grundsteuer

  • Wasserversorgung

  • Entwässerung

  • Heizung, Fernwärmeversorgung oder die Reinigung und Wartung von

  • Etagenheizungen

  • zentrale Warmwasserversorgung, Fernwarmwasserversorgung oder die

  • Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten

  • verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen

  • Betrieb eines maschinellen Personen und Lastenaufzugs

  • Straßenreinigung und Müllabfuhr

  • Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung

  • Schornsteinreinigung

  • Beleuchtung

  • Gartenpflege

  • Sach und Haftpflichtversicherung

  • Hausmeister (für Arbeiten, die sich nicht auf Verwaltungs oder Instandsetzungsaufgaben beziehen)

  • Betrieb der maschinellen Wascheinrichtung

  • Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder der privaten Verteilanlage

  • des Breitbandkabelnetzes

  • sonstige Betriebskosten, wie beispielsweise Gemeinschaftssauna

Üblicherweise müssen die Mieter die Betriebskosten anteilig bezahlen. Das setzt allerdings eine eindeutige Regelung im (Formular)Mietvertrag voraus. In der Praxis kommt es immer wieder vor, daß solche Vereinbarungen fehlen oder die getroffenen Regelungen unwirksam sind. Dies gilt insbesondere für ältere Mietverträge.

Beispiel: Sie erben ein Miethaus. Bei Durchsicht der Vermietungsunterlagen stellen Sie fest, daß die in den Mietverträgen getroffenen Regelungen zur Übernahme der Betriebskosten durch die Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sind. Sie können jetzt versuchen, mit den Mietern neue Regelungen zu treffen. Bis dies geschehen ist, müssen Sie die Betriebskosten selbst tragen und können diese deshalb als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter

Die Kosten für Möbelstücke und Elektrogeräte, die Sie im Zusammenhang mit Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die Wohnungen anschaffen, können Sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Soweit die Anschaffungskosten für den einzelnen Gegenstand den Betrag von 800 DM (ohne Mehrwertsteuer) nicht übersteigen, können Sie diese Kosten gleich im Jahr der Anschaffung in voller Höhe absetzen.

Beispiel: Zu der Einbauküche, mit der Sie die Wohnung ausstatten, gehört ein Kühlschrank. Er hat 908,50 DM (790 DM + 15% Mehrwertsteuer) gekostet. Da der Kaufpreis nach Abzug der Mehrwertsteuer unter 800 DM liegt, handelt es sich hier um sofort abziehbare Werbungskosten. Die 800-DM-Grenze versteht sich grundsätzlich ohne Mehrwertsteuer, unabhängig davon, ob Sie die Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen können oder nicht.

Liegt der Anschaffungspreis dagegen über der 800-DM-Grenze, ist er auf die voraussichtliche Nutzungsdauer der Möbelstücke und Elektrogeräte zu verteilen. Für Möbelstücke wird im allgemeinen eine Nutzungsdauer von 10 Jahren angenommen. Das bedeutet, daß Sie beispielsweise die Anschaffungskosten für einen Einbauschrank in der Küche 10 Jahre lang mit 10% pro Jahr als Werbungskosten absetzen können. Für Elektrogeräte gilt ein verkürzter Abschreibungszeitraum von 4 bis 5 Jahren. So können Sie beispielsweise einen Gefrierschrank, der 1.500 DM gekostet hat, fünf Jahre lang mit jeweils 300 DM abschreiben.

Grundstückskosten

Bei Erwerb eines Mietobjekts bleiben die anteiligen Grundstückskosten stets unberücksichtigt. Sie können insbesondere auch nicht bei der Abschreibung in Ansatz gebracht werden, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen. Lediglich bei Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung für Selbstnutzung können Sie die Grundstückskosten steuerlich berücksichtigen. Der Abzugsbetrag nach § 10e Einkommensteuergesetz bemisst sich nach den auf die selbstgenutzte Wohnung entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich der Hälfte der Anschaffungskosten des dazugehörenden Grundstücks.

Beispiel: Sie haben 1993 ein Eigenheim erworben. Kaufpreis: 450.000 DM. Für das 800 qm große Grundstück haben Sie 240.000 DM bezahlt. Für den Abzugsbetrag nach der Grundförderung sind berücksichtigungsfähig: 450.000 DM + 120.000 DM (50% von 240.000 DM) = 570.000 DM. Da die Bemessungsgrundlage bei einem Neubau maximal 330.000 DM beträgt, sind alle darüber hinausgehenden Kosten steuerlich „verloren“. Die Ausnahme: Sie nutzen Ihr Eigenheim teilweise gewerblich.

Zu den Ausgaben, die als Grundstückskosten berücksichtigungsfähig sind, gehören insbesondere Anliegerbeiträge, Ansiedlungsbeiträge, Auflassungsgebühren, Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, Erschließungsbeiträge, Gerichtskosten bei Erwerb des Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer (bei Erwerb eines bebauten Grundstücks anteilig), Kanalanschlußgebühren, der Kaufpreis (bei Erwerb eines bebauten Grundstücks anteilig), die Maklerprovision, Notarkosten sowie Reisekosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks Steuerberatungskosten.

Herstellungskosten

Bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung können Sie die Herstellungskosten für das Gebäude in voller Höhe berücksichtigen. Dazu zählen vor allem folgende Ausgaben:

  • Abbruchkosten Ablösung der Verpflichtung zur Errichtung von Stellplätzen Abstandszahlung zur Ablösung von Rechten Dritter Alarmanlage Abwasserleitung (Hausanschlus) Antennenanlage

Herstellungskosten Fortsetzung

  • Architektenhonorar Ausheben der Baugrube und Beseitigung des Erdaushubs Baubetreuungskosten Bauhandwerkerleistungen Baumaschinen Baumaterial Blitzschutzanlagen Breitbandkabelanschluss Einbaumöbel, soweit weder Wohnungseinrichtung noch Hausrat Einfriedung (Hecken und Büsche) Einstellplätze Elektroinstallationen Fahr und Gehwege von der Grundstücksgrenze zum Hauseingang und rund ums Haus Fahrstuhl Gebühren für Bauerlaubnis und Bauabnahme Gemeinschaftsantenne Gutachterkosten Heizungsanlage einschließlich Heizkörper Küchenentlüftung Notarkosten Reisekosten während der Bauzeit Richtfest Rollläden Sanitäre Anlagen Senkung des Grundwasserspiegels während der Bauzeit Teppichboden, wenn er auf Estrich oder einem noch nicht fertigen Fußboden verlegt wird Umzäunung Versorgungsleitungen für Wasser/Wärme/Strom/Gas

Modernisierungskosten

Reparatur- und Modernisierungskosten können Sie entweder sofort als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen oder gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilen. Voraussetzung ist allerdings, daß es sich nicht um „anschaffungsnahe Aufwendungen“ handelt.

PraxisTipp: Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme, die ohne Mehrwertsteuer nicht mehr als 4.000 DM je Gebäude betragen, erkennt das Finanzamt auf Antrag ohne weiteres als Erhaltungsaufwand an. Dies hat zur Folge, daß Sie diese Ausgaben jeweils sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehen können.

Instandhaltung und Instandsetzung: So schreiben Sie Ihre Kosten steuerlich ab

Beispiel: Sie haben 1994 die einfach verglasten Holzfenster Ihres Miethauses gegen doppelt verglaste Kunststofffenster ausgetauscht. Kostenpunkt: 21.000 DM. Für den Neuanstrich der Hausfassade im selben Jahr haben Sie 14.000 DM bezahlt. Die Gesamtkosten von 35.000 DM können Sie wie folgt verteilen:

Verteilung auf … Jahre 1994 1995 1996 1997 1998 1 Jahr 35.000 2 Jahre 17.500 17.500 3 Jahre 11.667 11.667 11.667 4 Jahre 8.750 8.750 8.750 8.750 5 Jahre 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000

Verwaltungskostenn

Bei den Verwaltungskosten handelt es sich um Ausgaben für Ihr Mietobjekt, die Sie nicht als Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen können. Es handelt sich somit um Ausgabenpositionen, die von Ihnen persönlich zu tragen sind und deshalb als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd berücksichtigt werden können. Im wesentlichen handelt es sich um

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  • Kosten für den Hausverwalter

  • Instandhaltungsrücklage (Eigentumswohnung)

  • Kontoführungsgebühren

  • Sachverständigenkosten

  • Anwaltsgebühren

  • Fahrtkosten

  • Zeitungsanzeigen

  • Büromaterial

  • Prozesskosten

  • Telefonkosten.

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, können Sie die Gebühren für den Verwalter als Werbungskosten abziehen. Dasselbe gilt bei einem Hausverwalter für ein Mehrfamilienhaus. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um einen professionellen Hausverwalter handelt oder beispielsweise einen nahen Angehörigen, den Sie mit der Hausverwaltung beauftragt haben. Verwalten Sie das Haus in Eigenregie, können Sie keine Verwaltungskosten ansetzen.

Beachten Sie zur Instandhaltungsrücklage folgendes: Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage sind Teil des Wohngelds, das der einzelne Wohnungseigentümer an die Hausverwaltung zu leisten hat. Dabei führt nicht bereits die Zahlung der Instandhaltungsrücklage an den Verwalter zum Werbungskostenabzug, sondern erst die tatsächliche Verwendung der Rücklage für konkrete Instandsetzungsarbeiten. Erst wenn der Hausverwalter die Kosten für die Instandsetzungsarbeiten bezahlt, kommt für Sie ein Werbungskostenabzug in Betracht.

Als Wohnungseigentümer können Sie dann anteilig den Erhaltungsaufwand als Werbungskosten abziehen, der rechnerisch auf Ihren Miteigentumsanteil entfällt.

Kosten für Reisen zwischen Ihrem Wohnort und dem Miethaus sind als Werbungskosten abziehbar, wenn sie der Erhaltung und Sicherung der Mieteinnahmen dienen. Das ist etwa der Fall, wenn Sie

einen neuen Mietvertrag abschließen Reparaturen am Haus durchführen Baumaterial besorgen mit Sachverständigen oder Handwerkern Besichtigungstermine im Mietobjekt durchführen im Falle einer vermieteten Eigentumswohnung eine Eigentümerversammlung besuchen.

Fahrtkosten sind in der nachgewiesenen Höhe abzugsfähig. Benutzen Sie Ihren eigenen PKW, so sind sämtliche Kosten im einzelnen durch Belege nachzuweisen. Sie können aber auch auf den Einzelnachweis verzichten und die Fahrtkosten in Höhe eines Pauschbetrags geltend machen. Dieser beträgt gegenwärtig 0,52 DM je gefahrenen Kilometer. Darüber hinaus sind auch Verpflegungsmehraufwendungen und gegebenenfalls Übernachtungskosten als Werbungskosten abzugsfähig.

PraxisTipp: Die Finanzämter und Finanzgerichte prüfen sehr kritisch, ob die von Ihnen angegebenen Reisekosten angemessen sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie überdurchschnittlich oft ein eher weit entfernt gelegenes Mietobjekt aufgesucht haben. In einem solchen Fall empfiehlt es sich deshalb, über die Fahrten im Zusammenhang mit dem Mietobjekt ein Fahrtenbuch zu führen. Es wird Ihnen dann wesentlich leichter fallen, die Anerkennung der Fahrtkosten beim Finanzamt durchzusetzen.

Werbungskosten

Zu den Werbungskosten zählen besonders die laufenden Ausgaben wie Betriebskosten und Verwaltungskosten. Sie können auch sogenannte vorweggenommene Werbungskosten steuermindernd berücksichtigen. Das sind solche Ausgaben, die Ihnen zum Beispiel im Zusammenhang mit der Finanzierung Ihres Mietobjekts noch vor der Vermietung entstanden sind.

An diesen Kosten beteiligen Sie das Finanzamt

Als Vermieter können Sie alle mit Ihren Mieteinnahmen zusammenhängenden Ausgaben als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Auf dieser Seite finden Sie eine Zusammenstellung der wichtigsten Ausgabenpositionen, die Ihre Steuer senken.

  • Abbruchkosten

  • Geldbeschaffungskosten

  • Abstandszahlungen

  • Gutachterkosten

  • Angehörigenmithilfe

  • Hausverwaltung

  • Anzeigen

  • Kabelanschluss

  • Baumängel

  • Kontoführungsgebühren

  • Bausparvertrag

  • Möbel

  • Betriebskosten

  • Prozesskosten

  • Büromaterial

  • Reisekosten

  • Courtage

  • Schönheitsreparaturen

  • Dachreparatur

  • Schuldzinsen

  • Disagio

  • Steuerberatungskosten

  • Einbauküchen

  • Telefonkosten

  • Erbbauzinsen

  • Vergeblicher Aufwand

  • Erhaltungsaufwand

  • Versicherungen

  • Gartenanlage

  • Zwangsvollstreckungen

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Der spezielle Tip: Ihr Steuervorteil durch Verträge mit Ihren Angehörigen

Sie überlassen einem Angehörigen unentgeltlich eine Wohnung

Sie schaffen in einem bestehenden Gebäude eine neue Wohnung, die Sie anschließend unentgeltlich einem nahen Angehörigen zu Wohnzwecken überlassen. Dann können Sie die Herstellungskosten für diese Wohnung wie Sonderausgaben geltend machen, und zwar wie folgt:

  • 1. bis 4. Jahr jeweils 6%, höchstens aber 19.800 DM 5. bis 8. Jahr jeweils 5%, höchstens aber 16.500 DM.

Soweit Ihnen vor dem Bezug der Wohnung Aufwendungen entstanden sind, die nicht zu den Herstellungskosten rechnen, können Sie diese zusätzlich als Vorkosten absetzen. Die Ähnlichkeiten mit der Eigenheimförderung sind unverkennbar.

Beachten Sie jedoch zwei wichtige Abweichungen: Bei der unentgeltlich überlassenen Wohnung gibt es keinen Objektverbrauch, aber auch keinen erweiterten Schuldzinsenabzug.

Steuerlich begünstigt sind nur solche Wohnungen, die folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie dürfen den Bauantrag erst nach dem 30.9.1991 gestellt oder aber erst nach diesem Zeitpunkt mit den Bauarbeiten begonnen haben.

  • Die Wohnung muß durch Umbau, Ausbau, Anbau oder Aufstockung eines bestehenden Gebäudes geschaffen werden (zum Beispiel Umbau von Kellerräumen oder Ausbau eines Dachgeschosses).

  • In dem Haus, in dem Sie die unentgeltlich überlassene Wohnung neu geschaffen haben, muß sich auch eine

Wohnung befinden, die von Ihnen selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die neue Wohnung in einem Einfamilienhaus entsteht oder sich beispielsweise in einem Miethaus befindet, in dem Sie eine Wohnung selbst nutzen.

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  • Für die neu geschaffene Wohnung dürfen Sie keine Miete verlangen. Die Nutzungsüberlassung muß im vollen Umfang unentgeltlich erfolgen. Sie sind aber nicht gehindert, Ihre Angehörigen an solchen Betriebskosten zu beteiligen, die auch auf einen Mieter umgelegt werden können.

  • Die neu geschaffene Wohnung müssen Sie einem nahen Angehörigen überlassen. Das sind in gerader Linie Verwandte und Verschwägerte, zum Beispiel Eltern, Kinder, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und Geschwister.

Die Nutzungsvoraussetzungen für die eigene und die neu geschaffene Wohnung müssen im jeweiligen Jahr des insgesamt achtjährigen Begünstigungszeitraums erfüllt sein.

Nutzt Ihr Angehöriger einen Teil der ihm überlassenen Wohnung zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, entfällt die Steuervergünstigung.

Wenn Sie mit Ihren Angehörigen eine Vorzugsmiete vereinbaren

Als Vermieter haben Sie selten etwas zu verschenken. Wenn es sich bei den Mietern allerdings um nahe Angehörige handelt, macht manch ein Vermieter gern eine Ausnahme. Allerdings nicht ganz uneigennützig. Denn das Finanzamt beteiligt sich an der „Vorzugsmiete“.

Grundsätzlich gilt: Beträgt die verbilligte Miete mindestens 50% der ortsüblichen Miete, können Sie sämtliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung als Werbungskosten abziehen.

Beträgt die Vorzugsmiete dagegen weniger als 50% der Marktmiete, können Sie die Werbungskosten nur noch anteilig von der Steuer absetzen. Maßgeblich ist jeweils die Nettokaltmiete.

So ermitteln Sie Ihren Steuervorteil bei unentgeltlicher Wohnungsüberlassung

Beispiel: Sie errichten an Ihrem Eigenheim einen Anbau für Ihre Eltern mit 70 m2 Wohnfläche. Die Fertigstellung und kostenlose Nutzungsüberlassung an Ihre Eltern erfolgen am 30.11.1994.

Die Herstellungskosten von 210.000 DM finanzieren Sie mit einem Darlehen von 150.000 DM, das Sie nach Abzug eines Disagios von 8% am 1.9.1994 ausbezahlt bekommen. Ihre Zinsbelastung durch den Kredit beträgt ab 1.9.1994 monatlich 900 DM.

  • Abzugsbetrag nach § 10h EStG

(6% von 210.000 DM)

12.600 DM

  • Vorkosten – Disagio (8% von 150.000 DM) 12.000 DM – Zinsen (1.9. bis 30.11., 900 DM x 3) 2.700 DM

—————

Abzugsbetrag für 1994 27.300 DM Die Steuerförderung für die kommenden Jahre: 1995 – 1997 1998 – 2001 jeweils 12.600 DM jeweils 10.500 DM Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung liegt bei 800 DM. Verlangen Sie eine Vorzugsmiete von 500 DM, sind sämtliche Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig, da die 50%Grenze deutlich überschritten ist.

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Begnügen Sie sich dagegen mit einer Miete von 360 DM (45% der Marktmiete), erkennt das Finanzamt auch nur 45% Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten an.

PraxisTipp: Nicht überall gibt es Mietpreisspiegel. Um den vollständigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden, empfiehlt es sich deshalb, als „Vorzugsmiete“ vorsichtshalber 55 bis 60% der Marktmiete zu verlangen.

Heben Sie auch die verbilligte Miete von Zeit zu Zeit an. Andernfalls riskieren Sie angesichts der allgemeinen Mietpreissteigerungen, daß die „Vorzugsmiete“ auf unter 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete sinkt.

PraxisTipp: Den vollständigen Werbungskostenabzug erhalten Sie auch dann, wenn Sie die Wohnung zunächst zur üblichen Marktmiete an Ihren Angehörigen vermieten und die Miete dann erst im Verlaufe des Mietverhältnisses reduzieren.

11. November 1994

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.