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Zeitmietvertrag: Die Alternative zum befristeten Mietvertrag

Sie wissen es: Die Beendigung des Mietverhältnisses ist für Ihren Mieter erheblich leichter als für Sie. Denn im Gegensatz zu Ihnen braucht Ihr Mieter keinen Grund zur Kündigung. Erschwerend kommt hinzu, dass Sie als Vermieter zum Teil lange Kündigungsfristen zu beachten haben.

Hat das Mietverhältnis nämlich mehr als fünf Jahre gedauert, beträgt die Kündigungsfrist schon 6 Monate.

Bestand das Mietverhältnis gar mehr als acht Jahre, müssen Sie eine 9-monatige Kündigungsfrist einkalkulieren.

Wissen Sie aber schon bei Abschluss des Mietvertrages, dass Sie die Wohnung später selbst oder anderweitig nutzen wollen, können Sie mit Ihrem Mieter von vornherein einen Zeitmietvertrag abschließen.

Dann haben Sie diese Schwierigkeiten nicht.

Bei einem Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis nämlich automatisch zu dem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt.

Lesen Sie in diesem Beitrag mehr über den Zeitmietvertrag.

Was den Zeitmietvertrag von einem befristeten Mietvertrag unterscheidet

Oftmals wird bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages keine Vereinbarung über die Dauer des Mietverhältnisses getroffen. In diesem Fall ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Wollen Sie von diesem Normalfall abweichen und mit Ihrem Mieter eine feste Vertragslaufzeit vereinbaren, bestehen hierzu zwei Möglichkeiten: Zeitmietvertrag und befristeter Mietvertrag.

Damit Sie einen Zeitmietvertrag abschließen können, brauchen Sie als Vermieter von Wohnraum ein besonderes Interesse daran, dass der Mietvertrag zu einer bestimmten Zeit endet, weil Sie dann über die Räume wieder selbst verfügen wollen.


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Auch bei einem befristeten Mietvertrag treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung zur Laufzeit.

Die Gemeinsamkeit von Zeitmietverträgen und von befristeten Mietverträgen besteht denn auch darin, dass bei beiden Vertragstypen das Recht auf ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist.

Nur durch eine fristlose Kündigung (oder durch einen Mietaufhebungsvertrag) ist es Ihnen und Ihrem Mieter also noch möglich, das Mietverhältnis zu beenden.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und befristetem Mietvertrag besteht aber darin, dass Sie als Vermieter bei einem Zeitmietvertrag Ihr Bedürfnis für die begrenzte Laufzeit besonders begründen müssen, während dies für den Abschluss eines befristeten Mietvertrages nicht erforderlich ist.

Der Grund hierfür: Anders als bei einem Zeitmietvertrag endet bei einem befristeten Mietvertrag das Mietverhältnis nicht automatisch mit Ablauf der Befristung.

Während der veinbarten Zeit ist das Recht auf ordentliche Kündigung zwar ausgeschlossen.

Danach aber besteht das Mietverhältnis fort; es wandelt sich mit dem Auslaufen der Befristung in ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis, welches von nun an wieder durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Bei einem Zeitmietvertrag bestehen dagegen keinerlei zeitliche Obergrenzen.

Wann Sie einen Zeitmietvertrag schließen können

Im Unterschied zu einem befristeten Vertrag verlängert sich bei einem Zeitmietvertrag das Mietverhältnis nicht automatisch, wenn die Mietzeit abgelaufen ist.

Dieser für Sie als Vermieter beträchtliche Vorteil wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Achtung: Vermieten Sie Gewerberaum, können Sie eine begrenzte Laufzeit in jedem Fall vereinbaren. Die nachfolgenden Voraussetzungen zum Abschluss eines Zeitmietvertrages sind für Sie also nur dann zu beachten, wenn Sie Wohnraum vermieten.

Zu den gesetzlichen Erfordernissen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages bei Wohnungen gehört, dass Sie an der zeitlichen Begrenzung des Mietverhältnisses ein „besonderes Interesse“ haben, und dass Sie dieses Interessse Ihrem Mieter schon bei Vertragsschluss in schriftlicher Form mitgeteilt haben.

Gewisse Interessen an der Begrenzung der Mietzeit (z. B. die Wohnung aus Spekulationsgründen leerstehen zu lassen) werden vom Gesetz nicht anerkannt.

Möglich ist es aber, wenn Sie sich als Vermieter auf mehrere Verwendungsabsichten gleichzeitig beziehen und diese begründen.

Ihr Mieter hat ein Auskunftsrecht

Frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kann Ihr Mieter von Ihnen Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses noch besteht.

Macht er hiervon Gebrauch, sind Sie als Vermieter verpflichtet, sich hierzu binnen eines weiteren Monats zu äußern.

Denken Sie bei Ihrer Auskunft daran, dass Ihre Angaben überprüft werden können.

Ihr Mieter muss nämlich anhand Ihrer Auskunft zweifelsfrei erkennen können, ob Sie den bei Vertragsschluss genannten Befristungsgrund unmittelbar nach Ablauf der Mietzeit auch umsetzen werden.

Um dies überprüfen zu können, darf Ihr Mieter ggf. sogar Einsicht in Ihre Modernisierungspläne bzw. Ihre entsprechenden Unterlagen nehmen.

Der Mieter kann die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen

Hat Ihr Mieter von seinem Auskunftsanspruch keinen Gebrauch gemacht, kann er die Verlängerung des Mietverhältnisses über die vereinbarte Zeit hinaus in keinem Fall von Ihnen fordern.

Was aber gilt, wenn Ihr Mieter Sie um Auskunft gebeten hat, Sie als Vermieter aber die zeitliche Vorgabe nicht einhalten und erst nach Ablauf eines Monats mitteilen, ob Ihre Verwendungsabsicht weiter fortbesteht?

Antwort: Bei Verspätung der Mitteilung ist der Mieter berechtigt, von Ihnen eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu verlangen und zwar genau für die Dauer der Verspätung.

22. August 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.