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Immobilienkauf: Mit System zum Erfolg

Nirgendwo wirken sich Fehler so schwerwiegend und kostspielig für Sie aus wie beim Kauf von Wohnimmobilien.

Deshalb ist es wichtig, planmäßig und systematisch vorzugehen. Dieser Beitrag soll Ihnen wertvolle Hilfen für den Erwerb von Mehrfamilien-, Zwei- oder Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geben.

Gerade als Vermieter müssen Sie schon bei der Objektauswahl die Nachfrage, also die Vermietbarkeit, in den Mittelpunkt der Kaufentscheidung stellen.

Denn: Sie müssen sich mit Ihrem Objekt auf einem Mietermarkt durchsetzen.

Deshalb liegen Sie bei der Objektsuche richtig, wenn Sie sich neben der wichtigen Rendite-Ermittlung Ihres Anlage-Objekts die Immobilie auch durch die Brille des Mieters anschauen.

Devise: „Würden Sie hier wohnen wollen?“

Objektkauf: Das sollten Ihre Kaufziele sein

Setzen Sie sich Ihre persönlichen Kaufziele, die im Wesentlichen von drei Kriterien bestimmt werden:

Ihre persönlichen Vorstellungen und die Anforderung des Markts

Das aktuelle Angebot am Markt

Ihre finanziellen Möglichkeiten und Erwartungen

Ihre Anlage-Vorstellung hängt davon ab, ob Sie alles selbst in die Hand nehmen oder ob Sie Verwaltung und Vermietung von Dienstleistern durchführen lassen wollen.

Im ersten Fall sollte Ihr Mietobjekt in Ihrer Wohnregion liegen, damit Sie Ihren Aufwand gering halten.

Tipp: Maximale Entfernung von 150 km zwischen Ihrem Wohnort und dem Miethaus/-Wohnung, damit Sie notfalls innerhalb eines Tages vor Ort alles Notwendige erledigen können.

Die Marktanforderungen bei der Nachfrage nach Wohnraum gehen hin zu großräumigen und gut ausgestatteten 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in Stadtkern- oder -nahen Lagen.

Das Marktangebot ermitteln Sie zum Beispiel durch das Studium von Immobilien-Anzeigen in den örtlichen Zeitungen, von Makler- und Bauträger-Prospekten sowie auch durch Gespräche mit Hausbesitzern und Mietinteressenten im Bekanntenkreis.

Ihre Anlageplanung kennen Sie am besten.

Entweder wollen Sie Ihr Vermögen sicher und langfristig anlegen oder aber durch Immobilien- Erwerb eine neue Einnahmequelle schaffen, die Ihnen auch Steuervorteile bei Ihrer Einkommensteuer bringen kann.


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Und Ihr Budget oder Ihre individuelle Bonität bestimmt schließlich auch die Größe des Anlage-Objekts.

Lohnen kann sich schon die Vermietung einer Eigentumswohnung, eines 3-Parteien-Hauses oder der Kauf zum Beispiel einer Jugendstil-Villa, die Sie in mehrere Eigentumswohnungen für den Weiterverkauf umwandeln lassen.

Auswahl-Kriterien für Ihr Anlage-Objekt

Für Wohnimmobilien gibt es fast einheitliche Kriterien, die Sie bei der Immobilien-Suche und der Objektauswahl beachten müssen.

Im Folgenden die wichtigsten und wertbestimmenden Faktoren für die Vermietbarkeit:

1. Lage/Standort

Nachgefragte Lage im Innenstadt- oder Randbereich, mäßige Nachfrage in Vororten oder stadtnaher Umgebung oder schwache Nachfrage auf dem Land.

Die Attraktivität des Standorts durch Arbeitsstellen und Bildungsstätten (Schule, Kindergarten) in der näheren Umgebung ist gegeben.

Ausreichende Verkehrsanbindung durch Stadtbahn oder Busse zu den Zentren wie auch durch Zufahrtsstraßen (keine staubelasteten Einfallstraßen).

Genügend Parkplätze sind vorhanden.

Erholungs- und Freizeiteinrichtungen (Schwimmbad, Theater, Kino) gibt es in akzeptabler Entfernung.

Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie sind in unmittelbarer Nachbarschaft angesiedelt.

Der Wohnwert der Lage verspricht Wertsteigerungen (Stadtplanung, Neubauten, U-Bahnnetz-Erweiterung).

2. Gestaltung der Umgebung

Prägen vielgeschossige Hochhäuser das Bild oder gepflegte alte Häuser?

Bäume und Grünanlagen säumen die Umgebung im Gegensatz zu extrem dichter Bebauung.

Die Anwohner-/Bewohnerstruktur zeigt sich als „gesunde“ Mischung, keine Gruppe wie alte Menschen, kinderreiche Familien oder Singles überwiegt.

3. Grundstück

Ist Rasen oder Garten vorhanden?

Liegen Balkon oder Terrasse auf der Süd- oder Süd-West-Seite?

Stören direkt angrenzende Gebäude die Sicht?

Existieren Nachbarhäuser gar mit Grenzbebauung, oder führt ein anderer Zufahrtsweg direkt an oder durch das Grundstück?

Sind Garagen (wegen Parkmöglichkeiten besonders in den Städten) vorhanden oder können sie noch gebaut werden?

4. Das Objekt

Eigentumswohnung liegt in kleiner oder mittlerer eventuell auch in größerer Wohnanlage?

Einfamilienhaus (freistehend, Reihen-/Doppelhaus)?

2-Familien-Haus (meist erweitertes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung)?

Mehrfamilienhaus (ab drei Wohnungen und mehr)?

Altbau oder Neubau?

Denkmalschutz-Objekt?

Bauweise (Modernisierungs-, Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf)?

Grundriss akzeptabel (2- bis 3-Zimmer-Wohnungen)?

Ausstattung (Sanitäreinrichtungen wie Bad und WC ausreichend, Balkon/Terrasse vorhanden, Teppichböden ausgelegt etc.)?

Sind Umbauten nötig und möglich?

5. Rendite

Wie hoch ist der geforderte Kaufpreis – stimmt er mit Ihren Finanzierungs-Zielen überein?

Ist das Objekt voll vermietet, oder gibt es Leerstände?

Wie ist die Mieterstruktur („gesunder Mix“)?

Entsprechen die Mieten dem ortsüblichen Niveau?

Gibt es für alle Parteien Mietverträge? Ist Kaution gezahlt und vom Eigentümer angelegt worden?

Wer und wie teuer ist der Verwalter (besonders bei Eigentumswohnungs-Anlagen)?

Haben Sie diese Analyse mit Ihren persönlichen Vorstellungen verglichen, können Sie damit die Angebote am Markt in Ihrer ausgewählten Region vergleichen und überprüfen.

7. Februar 2002

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.