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Grunderwerbsteuer: So vermeiden Sie böse Überraschungen

Jedem ist klar, dass beim Kauf eines Grundstücks Grunderwerbsteuer entsteht. Ebenfalls weitgehend bekannt ist, dass die Grunderwerbsteuer 3,5% des Kaufpreises beträgt. Jeder Käufer sollte darüber hinaus aber auch wissen, wie Zusatz- oder Sonderleistungen bei der Grunderwerbsteuer zu behandeln sind, die bei vielen Grundstücksübertragungen neben dem Kaufpreis vereinbart werden.

So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der so genannten „Gegenleistung“. Das ist beim Kauf eines Grundstücks der Kaufpreis.

Ein Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück für 500.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt demzufolge: 500 000 € X 3,5%= 17 500 €

Das versteht das Finanzamt unter „sonstige Leistungen“

Als grunderwerbsteuerpflichtige „sonstige Leistungen“ erfasst das Finanzamt beispielsweise auch die Kosten für die Löschung von Dienstbarkeiten, Grundschulden, Hypotheken, Reallasten, Rentenschulden, Vorkaufsrechten oder Wiederkaufsrechten.

Wichtig: Im Allgemeinen stellen die Finanzämter in Sonderfällen weitere Ermittlungen ein, wenn die so genannte „Nichtaufgriffsgrenze“ von 2500 € nicht überschritten wird. Einen Rechtsanspruch darauf haben Sie allerdings nicht! Diese Regelung gilt unabhängig von der Höhe der Hauptleistung. Die Nichtaufgriffsgrenze von nicht mehr als 2500 €  bezieht sich hier auf den Wert der sonstigen Leistungen oder vorbehaltenen Nutzungen.

Index der Sonderfälle bei der Grunderwerbsteuer

Wer ein bebautes Grundstück kauft, wird das Gebäude normalerweise nutzen wollen. Deshalb sind Abbruch oder Abrisskosten meistens kein Thema. Anders sieht es aber aus, wenn Sie sich zwar für die Lage der Immobilie interessieren, das mitgekaufte altersschwache Haus aber nicht weiter benutzen wollen und Ihnen schon der Neubau vor Augen schwebt. In diesem Fall zahlen Sie für die entstehenden Abbruch- oder Abrisskosten keine Grunderwerbssteuer. Die Grunderwerbssteuer fällt aber an, wenn Sie den Verkäufer von einer Abrissverpflichtung befreien.

Beispiel: Sie kaufen ein Grundstück mit alten Tankstellengebäuden. Der Verkäufer hat sich gegenüber der Stadt verpflichtet, die Tankstellengebäude abzureißen. Im Kaufvertrag vereinbaren Sie, dass Sie die Kosten für den Abbruch übernehmen.

Folge: Sie müssen nicht nur für den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis Grunderwerbssteuer zahlen, sondern auch für die Abrisskosten. Grund: Auch diese Kosten sind Bestandteil der Gegenleistung und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Steuer.

Anliegerkosten erhöhen die Grunderwerbssteuer

Anliegerkosten können die Grunderwerbssteuer ebenfalls erhöhen. Sie gehören immer dann zur Gegenleistung, wenn sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks entstanden und gegenüber dem Grundstücksveräußerer geltend gemacht worden sind. Die Kosten werden mit dem Nennwert angesetzt.

Keine Gegenleistung für das Grundstück sind Notar- und Gerichtsgebühren, die auf die Auflassung oder eine Auflassungsvormerkung entfallen. Diese Kosten hat grundsätzlich der Grundstückskäufer zu tragen. Deshalb können sie keine Gegenleistung für das Grundstück sein. Grunderwerbssteuer fällt daher insoweit nicht an.

Keine Grunderwerbssteuer bei Brandentschädigung

Keine Grunderwerbssteuer ist zu befürchten, wenn eine Brandentschädigung auf den Käufer übergeht und er hierfür eine entsprechende Ablösesumme gezahlt hat.

Der Grund: Es handelt sich bei der Ablösesumme um keine Gegenleistung für die Immobilie. Vielmehr wird mit der Ablösesumme der Anspruch auf die Entschädigung erworben.

8. Juli 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Irmelind Koch
Von: Irmelind Koch. Über den Autor

Irmelind Koch ist ausgewiesene Steuerexpertin mit den Interessenschwerpunkten Grundstücksbewertung und Nachfolgeplanung sowie erfolgreiche Autorin mehrerer Steuerratgeber.