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Eigentumswohnung: Sichern Sie sich größtmögliche Gestaltungsfreiheit!

Wie Sie sich bei der Nutzung Ihrer Eigentumswohnung größtmögliche Gestaltungsfreiheit sichern

Achtung! Tauschen Sie diesen aktualisierten Beitrag gegebenenfalls gegen den alten Beitrag G 37 aus.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

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Egal, ob Büro, Laden, Garage oder Wohnung: So setzen Sie Ihre Interessen durch

Gebrauchsregelungen innerhalb einer Eigentumswohnanlage erweisen sich in der Praxis immer wieder als besonders heikles Thema. Es gibt kaum eine Wohnungseigentümer- Versammlung, auf der Gebrauchsregelungen nicht auf der Tagesordnung stehen. Dass ein derartiger Tagesordnungspunkt ohne größere Diskussion „abgehakt“ werden kann, ist eher die Ausnahme.

Selbst wenn es sich nur um alltägliche Gebrauchsregelungen handelt, kommt es immer wieder vor, dass sich die Diskussion zu einer regelrechten Redeschlacht entwickelt, bei der tief greifende Meinungsverschiedenheiten der Wohnungseigentümer aufeinander prallen. Häufig müssen dann die Gerichte entscheiden, ob der schließlich doch noch zustande gekommene Beschluss rechtmäßig ist.

Egal, ob eine Rasenfläche einem Gartenteich weichen, ein Laden in ein Bistro umgebaut oder am Hauseingang ein Reklameschild angebracht werden soll: Die Interessenlagen der einzelnen Wohnungseigentümer sind oftmals gegensätzlich, und eine Einigung ist nur schwer zu erzielen:

Was können Sie durchsetzen, was müssen Sie dulden, was können Sie verhindern? Die wichtigsten Bestimmungen und Praxis-Tipps dazu lesen Sie in diesem Beitrag.

Die Gestaltungsfreiheit und ihre Grenzen: Was zu den Gebrauchsregelungen zählt

Als Eigentümer können Sie über Ihre Wohnung grundsätzlich frei verfügen. Sie können Ihre Wohnung nicht nur verkaufen, verschenken, vererben oder belasten. Sie können mit Ihrer Eigentumswohnung auch im Übrigen nach Belieben verfahren, also die Wohnung bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen.

20 Dieses Nutzungsrecht wird allerdings durch entgegenstehende gesetzliche Bestimmungen oder entgegenstehende Rechte anderer Wohnungseigentümer begrenzt. Wohnungseigentümer dürfen ihre Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum nur in einer Weise gebrauchen, die keinem anderen Wohnungseigentümer einen Nachteil erbringt, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Jeder Wohnungseigentümer kann vom jeweils anderen die Unterlassung von Beeinträchtigungen oder Störungen verlangen.

Die Unterteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis von großer Bedeutung. Über Ihr Sondereigentum können Sie grundsätzlich allein verfügen, während das Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft verwaltet wird.

Ihr Sondereigentum bei Eigentumswohnungen umfasst die Wohnung selbst, und zwar alles innerhalb der Wohnung. Das sind nichttragende Innenwände, Putz- und Wandbeläge, Fußbodenbelag einschließlich Estrich, Heizkörper, Leitungen, Elektro- und Sanitärinstallation, Türen und Balkon.

Zum Gemeinschaftseigentum zählt das Gebäude. Das sind alle tragenden Bauteile, Versorgungsleitungen bis zu den Eigentumswohnungen, Heizungsanlage, Fahrstuhl, Treppenhaus, Fassade. Außerdem gehören dazu alle Gemeinschaftsanlagen wie Sauna, Schwimmbad, Gemeinschaftsräume, Außenanlagen und das Grundstück, so weit daran keine Sondernutzungsrechte bestehen.

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Wohnungseigentum oder Teileigentum: Nur eine klare Regelung erspart Ärger

Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass die Räume, die dem Sondereigentum unterliegen, anderen als den Wohnzwecken dienen, also nicht baulich als Wohnung ausgestaltet und nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind.

Soweit einzelne Räume als Teileigentum bezeichnet sind, gibt dies Ihnen als Eigentümer die Möglichkeit, die Räume in beliebiger Weise gewerblich, beruflich oder sonst wie zu nutzen.

Beispiel: Ihr Mieter richtet dort ein Ladengeschäft oder Restaurant ein oder Sie vermieten die Räume an Ärzte, Rechtsanwälte oder Steuerberater.

Zu allgemein gehaltene Formulierungen in Teilungserklärungen führen immer wieder zum Streit darüber, wie bestimmte Räume innerhalb der Wohnanlage genutzt werden dürfen. Achten Sie deshalb unbedingt darauf, ob die Teilungserklärung eine Zusatzbezeichnung wie beispielsweise „Laden“ oder „Büro“ enthält.

Achtung: Durch solche Zusatzbezeichnungen wird der Umfang der zulässigen Nutzung eingeschränkt. So dürfen beispielsweise in einem „Laden“ weder eine bis in die Nacht hinein geöffnete Gaststätte noch ein Tanzcafé betrieben werden.

Die Bezeichnung „Büro“ gestattet nicht den Betrieb einer Arztpraxis. Mit der sehr allgemein gehaltenen Zweckbestimmung „Geschäftsräume“ lässt sich der Betrieb eines bis in die frühen Morgenstunden geöffneten Nachtlokals mit Musikdarbietungen allenfalls nur dann vereinbaren, wenn eine derartige Nutzung dem Charakter der Wohnanlage entspricht. Die Übersicht ab der nächsten Seite nennt 84 Fälle, wie sie von Gerichten entschieden wurden.

Nutzungsänderungen in Eigentumswohnanlagen: 84 Fälle aus der Praxis

Werden die ...ist die Räume in der Nutzung Teilungserklärung dieser Räume nicht bezeichnet als... als ... zulässig zulässig „abgeschlossener abgeschlossener ? Raum“ Raum als Garage „Laden, Büro, Arzt- Billard-Café ? (praxis) oder Wohnung“ „nicht zu Wohn- grds. jede Nutzung ? zwecken dienende der Räume außer Räume“ zu Wohnzwecken „Sauna, Ruheraum, Sexclub Duschraum, ? Tauchbecken“ „Sondereigentum Schulungsräume in gewerblichen für Asylbewerber ? Räumen“ von Mo-Fr, 8.00-15.30 Uhr „Weinkeller, Kegel- Discothek bahn, Windfang, ? Abstellraum, Kühlraum, WC, Vorplatz“ Blumenladen Pilsstube Büro Kinderarztpraxis Büro Spielsalon Café- und Bierpavillon ? Ziergarten Dachgeschoss Wohnung ? Eiscafé Restaurant Eisdiele und Café Pilslokal, Pilsstube Geschäftsräume Gaststätte Gewerbe /Laden Restaurant
Werden die ...ist die Räume in der Nutzung Teilungserklärung dieser Räume nicht bezeichnet als... als ... zulässig zulässig Gewerberaum Sex-Shop (Fachge? schäft; Videothek) Gewerberaum Sex-Shop (Filmvorführungen in ? Einzelkabinen) gewerblich genutzter Sauna ? Laden Hobbykeller Wohnung Hobbyraum Ballettstudio Hobbyraum selbstständige ? Wohnung Hobbyräume Betreuungsstätte für Kleinkinder an ? Wochentagen Kammer vermietete ? (im Dachgeschoss) Wohnung Keller Gewerberaum ? Keller Wohnung Laden Café/Bistro Laden Café mit Bierbar Laden Chemische ? Textilreinigung Laden Eisdiele Laden Gaststätte Laden Imbissstube Laden Kindertagesstätte, Schülerladen (mit Auflagen hins. Mit? tagsruhe/Schallschutz) Laden Kleingaststätte, Öff? nung bis 22:00 Uhr
Werden die ...ist die Räume in der Nutzung Teilungserklärung dieser Räume nicht bezeichnet als... als ... zulässig zulässig Ladenwohnung mit Café für Drogen? separatem Eingang abhängige Lagerraum im Gymnastik-/ ? Kellergeschoss Tanzstudio Praxis/Büro Ballettstudio ? Räume für gewerb- Café ? liche Zwecke Sauna Pärchentreff Sauna Swinger Club Schwimmbad Fitness-Center Sondereigentum Bordell Sondereigentum freiberufliche- ? Nutzung Sondereigentum Versicherungs? vertretung Sondereigentum „Wahrsagerei“ ? Speicherraum, Wohnung ? Spitzboden Spitzboden Wohnung ? Supermarkt Getränkemarkt ? Teileigentum Wohnung ? Teileigentum im Wohnung ? Dachraum Wohnung Hotelappartement ? Wohnung (zugewiesene) Wohnung für asyl? berechtigte Familie Wohnung Architektenbüro ? Wohnung Arztpraxis Wohnung Ballettstudio Wohnung Blumenladen

Oft ein umstrittenes Thema: Haustiere

Tierhaltung führt immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten unter Wohnungseigentümern. Sind Eigentumswohnungen vermietet und halten die Mieter Tiere, gestaltet sich der Sachverhalt oftmals noch schwieriger. Während die Miteigentümer auf die Abschaffung des Haustieres pochen, besteht der Mieter auf der Einhaltung des Mietvertrags. Als Wohnungseigentümer und Vermieter sitzen Sie dann „zwischen den Stühlen“.

Beispiel: In der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die Aufstellung und Änderung der Hausordnung von der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen wird. Nach der Hausordnung wird dann das Halten von Haustieren grundsätzlich gestattet.

Hier haben die Wohnungseigentümer haben jedoch dafür zu sorgen, dass durch die Tiere weder Schmutz noch Belästigungen verursacht werden. Hunde sind innerhalb des Hauses und der Außenanlage an der Leine zu führen, andernfalls kann die Tierhaltung vom Hausverwalter untersagt werden.

Oftmals regeln die Wohnungseigentümer dann auch noch, dass Hunde und Katzen so zu halten sind, dass sie in den Außenanlagen und im Haus nicht frei herumlaufen dürfen. Gelegentlich findet sich auch noch eine weitergehende Regelung, wonach die Tierhaltung in bestimmten Fällen untersagt werden kann und „bei Nichtbeachtung der Hausordnung nach drei erfolglosen schriftlichen Abmahnungen untersagt werden muss“.

Bevor Sie Ihrem Mieter die Tierhaltung erlauben, sollten Sie also prüfen, ob entgegenstehende Regelungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen. Die Haltung von Kleintieren, die im Käfig leben, können Sie Ihrem Mieter nicht verbieten und kann die Wohnungseigentümer- Versammlung auch Ihnen selbst nicht verbieten. Dazu zählen Ziervögel, Hamster, Meerschweinchen und Zwergkaninchen.

Hausmusik ist mit Zeitlimit erlaubt

Schon Wilhelm Busch wusste: „Oft wird es einem sehr verdacht, wenn man Geräusch nach Noten macht.“ Grundsätzlich gehört das Musizieren zum normalen Wohngebrauch. Dabei muss aber auf die übrigen Wohnungseigentümer und Hausbewohner Rücksicht genommen werden.

Um hier Streit zu vermeiden, wird in manchen Hausordnungen ausdrücklich geregelt, ob und in welchem Umfang in der eigenen Wohnung musiziert werden darf. Es ist allgemein anerkannt, dass häusliches Musizieren durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zwar nicht völlig verboten, wohl aber auf bestimmte Tageszeiten und auf eine tägliche Höchstdauer beschränkt werden kann. Eine Begrenzung der Spieldauer auf zwei bis drei Stunden täglich ist zulässig. Berufsmusiker und Studenten der Musikwissenschaften genießen dabei keine Vorrechte.

Achtung: Dass die tägliche Spieldauer begrenzt werden darf, bedeutet nicht, dass hierfür starre Zeiten festgelegt werden können. Vielmehr kann für das Musizieren immer nur ein zeitlicher Rahmen vorgegeben werden. Der Grund: Berufstätige Wohnungseigentümer haben häufig nur abends und am Wochenende Zeit, der Hausmusik zu frönen.

Außerdem hängt das Musizieren auch von der jeweiligen Gemütsverfassung und von äußeren Gegebenheiten, wie beispielsweise Familienfeiern und Besuchen, ab. Das muss bei der Regelung der Spielzeiten berücksichtigt werden. Die üblichen Ruhezeiten (von 13 bis 15 Uhr und ab 22 Uhr) müssen aber auf jeden Fall eingehalten werden.

Praxis-Tipp: Als Wohnungseigentümer können Sie verlangen, dass die Miteigentümer das gemeinschaftliche Eigentum und die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsprechend dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen nutzen. Diesen Anspruch können Sie notfalls auch allein gerichtlich durchsetzen.

Was Sie als Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen können

Soweit in der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung Gebrauchsregelungen nicht getroffen sind, können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen, was sie unter ordnungsgemäßem Gebrauch verstehen. Dazu zählen speziell Regelungen über Haustierhaltung oder das Musizieren. Aber auch folgende Regelungen können mehrheitlich beschlossen werden:

  • Beschränkung der Befugnis, den Heizungsraum zu betreten


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  • Nutzung von Außenwänden durch Werbeeinrichtungen, Warenautomaten oder Schaukästen

  • Turnusmäßige Benutzung der Waschküche

  • Turnusmäßige Benutzung von Kfz-Abstellplätzen, wenn diese nicht in ausreichender Anzahl vorhanden sind

  • Nutzung eines Kellervorplatzes zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen

  • Verpflichtung, die Hauseingangstür offen oder bei Vorhandensein einer Sprech- und Türöffnungsanlage geschlossen zu halten

  • Schließen der Kellerfenster

  • Regelung der Benutzung des Spielplatzes

  • Gestatten des Spielens auf gemeinschaftlichen Flächen innerhalb festgelegter Grenzen auf einem Garagenhof

Wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht zusteht

Eine echte „Extrawurst“ für einzelne Wohnungseigentümer kann das so genannte „Sondernutzungsrecht“ sein. Gemeint ist damit ein besonderes Recht, das nur einem bestimmten Miteigentümer an einem bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums zusteht.

Es kann nur durch die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung festgelegt werden. Das bedeutet, dass es auch nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss wieder abgeändert oder abgeschafft werden kann. Vielmehr ist dazu ein einstimmiger Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig.

Solche Sondernutzungsrechte sind weit verbreitet. Sie werden typischerweise an Kfz-Stellplätzen in Tiefgaragen eingeräumt.

Haben Sie mit der Eigentumswohnung einen Kfz-Stellplatz erworben, können Sie diesen ohne weiteres an Ihren Mieter vermieten. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie im Mietvertrag ganz genau bezeichnen, um welchen Kfz-Stellplatz es sich handelt.

In den meisten Fällen sind die Stellplätze nummeriert oder in sonstiger Weise gekennzeichnet. Übernehmen Sie diese Kennzeichnung in den Mietvertrag („Stellplatz Nr. 5“).

Sondernutzungsrechte sind daneben insbesondere auch an Boden- und Kellerräumen, Terrassen und Gartenflächen möglich. Vor allem den Eigentümern von Erdgeschosswohnungen wird häufig das Recht eingeräumt, die Gartenflächen allein nutzen zu dürfen. Das bedeutet dann, diese Wohnungseigentümer können allen anderen verbieten, sich dort aufzuhalten.

Worin sich Gebrauchsregelungen und bauliche Veränderungen unterscheiden

Der kleine, aber feine Unterschied: Die Abgrenzung von Gebrauchsregelungen zu baulichen Veränderungen ist in der Praxis häufig schwierig. Diese Unterscheidung ist deshalb von so großer Bedeutung, weil eine Gebrauchsregelung von der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschlossen werden kann. Eine bauliche Veränderung muss dagegen grundsätzlich einstimmig beschlossen werden.

Eine bauliche Veränderung liegt vor bei

  • einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile,

  • jeder auf Dauer angelegten Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und etwas Neues schafft, etwas Bestehendes abschafft oder eine Einrichtung zweckentfremdet.

Vor allem die geänderte Zweckbestimmung ist es, auf die es in diesem Zusammenhang entscheidend ankommt. Es genügt, wenn die fragliche Grundstücksfläche jahrelang einem bestimmten Zweck gedient hat und die geplante Veränderung damit nicht vereinbar ist. In folgenden Fällen handelt es sich um eine bauliche Veränderung:

  • Ein im gemeinschaftlichen Garten gelegener Kinderspielplatz wird verlegt.

  • Auf Kfz-Abstellplätzen werden Reihengaragen errichtet.

  • Die Zufahrt zu Garagen, die im Sondereigentum stehen, wird betoniert.

  • Auf einer Rasenfläche wird ein Plattenweg angelegt.

  • Der Hof der Wohnanlage wird mit Garagen bebaut.

  • Der vorhandene Müllcontainerplatz wird in einen Parkplatz umgewandelt.

  • An der Außenwand werden Schaukästen angebracht.

  • Auf der Gartenfläche wird ein Gerätehaus errichtet.

Demgegenüber handelt es sich in folgenden Fällen um eine Gebrauchsregelung:

  • Die gemeinschaftliche Rasenfläche wird in eine kleingärtnerische Nutzung umgestaltet.

  • Die Stellflächen auf einem vorhandenen Parkplatz werden durch Markierungen voneinander abgegrenzt.

  • Ein Teil der Rasen- oder Hoffläche wird als Kinderspielplatz freigegeben.

Ein „Immobilien-Berater“-Beitrag von Chefredakteur Heinz-Wilhelm Vogel, Hamburg, Rechtsanwalt, Fachautor und geschäftsführender Gesellschafter einer Medienagentur und Verlagsgesellschaft. In mehr als 70 Büchern liefert er praktischen Nutzwert speziell auch zum Miet-, Immobilien- und Steuerrecht. Sein Motto: „Klartext statt Fachchinesisch“.

23. Juni 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.