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Wie stehen deutsche Immobilienpreise im europäischen Vergleich da?

Eine Untersuchung der LBS zeigt, dass die Preise für deutsche Einfamilienhäuser im Vergleich niedrig sind.

In vielen Ländern sind Einfamilienhäuser deutlich teurer.

Luxemburg ist am teuersten

Auch der europäische Vergleich zeigt: Trotz zuletzt wieder gestiegener Immobilienpreise sind wir in Deutschland von der Gefahr einer Preisblase weit entfernt.

Die Auswertung zeigt, dass Einfamilienhäuser 2011 fast überall deutlich mehr als in Deutschland kosteten. Luxemburg ragt mit einem Durchschnittspreis von knapp 540.000 Euro klar heraus.

Aber auch in den unmittelbaren Nachbarländern Belgien, Niederlande und Frankreich liegen die Preise für Eigenheime zwischen gut 280.000 und 330.000 Euro, also 35 bis fast 60% höher als hierzulande.

Irland mit deutlicher Korrektur

Die mit Abstand deutlichsten Preiskorrekturen gab es in jüngster Zeit in Irland, wo – ähnlich wie in einigen südeuropäischen Ländern– im Gefolge der Krise nicht nur der Neubau drastisch eingebrochen, sondern auch die vielzitierte „Preisblase“ geplatzt ist.

Die durchschnittlichen Kaufpreise fielen auf der grünen Insel nämlich von ihrem Höchstwert Ende 2006 (mit über 300.000 Euro) um über 40% auf rund 175.000 Euro nur 5 Jahre später.

Damit sind die Hauspreise dort letztes Jahr erstmals wieder unter das deutsche Niveau gesunken.

Stabiles Niveau in Deutschland

In allen anderen untersuchten Vergleichsländern hat es dagegen in den letzten Jahren keine besonders großen Immobilienpreiskorrekturen gegeben.


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Deshalb sind die Objekte etwa in den Niederlanden und Großbritannien – bis in die 90er Jahre hinein noch die großen „Vorbilder“ für preisgünstiges Bauen – nach einem mehr als zehnjährigen Auftrieb immer noch über 20 bis 40% teurer als hierzulande.

Deutschland dagegen, vor gut anderthalb Jahrzehnten noch „Europameister“ bei den Hauspreisen, hat über viele Jahre ein absolut stabiles Preisniveau bewahrt.

Bei diesem internationalen Überblick handelt es sich nicht um einen reinen Preisvergleich, bei dem unterschiedliche Gebäude- und Lagequalitäten bereinigt wären.

Vielmehr wird schlicht auf den verfügbaren Durchschnittspreis der verkauften Objekte im jeweiligen Land abgestellt – d. h. auf den tatsächlichen Mix aus Neubau- und Gebrauchtimmobilien, frei stehenden Eigenheimen und Reihenhäusern (allerdings ohne Eigentumswohnungen).

So schlägt sich z. B. im deutschen Durchschnittswert nieder, dass in den letzten Jahren der Anteil der Verkäufe von günstigeren Bestandsobjekten gegenüber Neubauten zugenommen hat.

Frankreich ist demgegenüber das einzige Land, bei dem nur Preise für Gebrauchtimmobilien erhoben werden.

Ein weiterer Sonderfall in der Übersicht ist Belgien; dort wurden ausnahmsweise nur frei stehende Häuser berücksichtigt. In den anderen Ländern dagegen sind alle Einfamilienhaustypen in die Kalkulation eingegangen.

Während dabei in Deutschland frei stehende Eigenheime im Vordergrund stehen, spielen etwa in Großbritannien, aber auch in den Niederlanden Reihenhäuser traditionell eine große Rolle. Frei stehende Häuser sind dort rund 30% teurer als der Durchschnitt der Eigenheime.

Regionale Unterschiede nur schwer abzubilden

Außerdem wird bei den nationalen Durchschnittswerten nicht deutlich, wie groß jeweils die Preisdifferenzierung nach Regionen ist.

So ist zum Beispiel in Deutschland das Immobilienpreisniveau im Ballungsraum München um ein Vielfaches höher als in strukturschwächeren ländlichen Räumen.

Ähnliches lässt sich auch in den anderen Ländern beobachten, wo sich die Wohnungsnachfrage teils noch stärker als bei uns auf die zentrale Hauptstadtregion konzentriert.

Im Fokus: Grenzregionen

Generell zeigt sich auch daran, dass vor allem wirtschaftliche Faktoren einen markanten Einfluss auf die Wohnimmobilienpreise haben.

Ganz besonders deutlich wird dies in Luxemburg. Dieser Nachbar mit dem größten Pro-Kopf-Einkommen unter allen Vergleichsländern weist nämlich auch das mit weitem Abstand höchste Preisniveau auf.

Längst kann man demzufolge in der Nähe zu Luxemburg, aber auch in Teilen des niederländischen Grenzgebiets feststellen, dass sich immer mehr Bürger der Nachbarländer aus Preisgründen für den Kauf auf der deutschen Seite entscheiden.

Nachfrage auch in der Krise stabil

In den meisten beobachteten Ländern zeigt sich, dass die Nachfrage nach guten Wohnimmobilien „unter dem Strich“ unter der Krise nicht gelitten hat.

Denn die Suche nach sicheren Anlageformen und historisch günstige Finanzierungsbedingungen sprechen vor allem für die Investition in eigene vier Wände.

In Deutschland kommt – wie der vorliegende Vergleich zeigt – als weiterer Faktor hinzu, dass Interessenten immer noch vor allem im Gebrauchtimmobilienmarkt auf ein relativ breites Angebot mit günstigen Objektpreisen treffen.

Dies mache deutlich, dass bei den verbesserten Wirtschafts- und Beschäftigungsperspektiven im deutschen Wohnungsmarkt eher Potenzial für eine weitere Aufwärtsentwicklung zu sehen ist als etwa eine Gefahr des Rückschlags bei Nachfrage und Preisen.

17. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.