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Wie viel ein Haus tatsächlich wert ist

Ein eigenes Haus ist nicht nur Wohnraum, sondern zugleich eine Absicherung für verschiedenste Lebenslagen. Muss man etwa den Wohnort wechseln oder bevorzugt im Alter eine übersichtliche Wohnung, so deckt der Verkaufserlös zumindest den Löwenanteil der Kosten. Im Idealfall bleibt eine stattliche Summe übrig.

Wertsteigerung ist keine Garantie

Wer sich mit solchen Gedanken trägt, sollte aber zuvor den genauen Wert vom Haus ermitteln. Denn nicht immer geht die Rechnung mit der Wertsteigerung auf. Erfahrungsgemäß bewerten die meisten ihr Haus auf Anhieb viel zu hoch. Auch wenn die Preise auf breiter Front gestiegen sind, wie viel eine Immobilie bringt, hängt entscheidend von der Lage sowie Alter und Zustand ab.

So mancher, der sich an die Zustände im eigenen Haus gewöhnt hat, ist von den Wertabschlägen wegen der veralteten Ausstattung überrascht. Auch haben sich die Vorlieben geändert. So sind etwa die einst begehrte Sauna oder das Schwimmbad heute eher ein Verkaufshindernis.

Den Wert vom Haus ermitteln – worauf es ankommt

Geachtet wird vielmehr auf Energieeffizienz, also Isolierung, Fenster und neue Heizung. Die meisten Käufer verlangen ohnehin einen Energiepass. Auch das Alter des Hauses ist wichtig: Jedes Jahr vermindert den Wert zwischen 0,5% und 1%.


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Entscheidender aber ist der Zustand: Dach und Außenhaut sollten in Ordnung sein – Reparaturstau oder gar Schimmelflecken verursachen hohe Wertabschläge. Im Innenbereich tragen großzügig geschnittene Räume und eine variable Nutzung zur Wertsteigerung bei.

Mit am wichtigsten aber ist die Lage. Je näher die Stadt, je besser die Verkehrsanbindung und je größer die Vielfalt in Sachen Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung oder Kultur, desto besser. In der Fachsprache ist das die Mikrolage. Die Makrolage betrifft die Region, und die kann mehr oder weniger gefragt sein.

Gutachten gegen Ärger beim Verkauf

Ungeübte sind jedoch nur bedingt in der Lage, anhand dieser Kriterien den Wert des Hauses einigermaßen richtig zu ermitteln. Das Problem: Setzt man den Wert etwa in einer Annonce zu hoch an, bleiben die Käufer aus. Wird das Haus zu lange angeboten, kommt Argwohn auf, was die Verhandlungsposition schwächt. Potenzielle Käufer und Makler beobachten den Markt genau.

Und selbst wenn ein Käufer gefunden wird, so besteht das Risiko, dass Mängel übersehen wurden und der neue Eigentümer Schadensersatz verlangt. Eine Bewertung übers Internet, die für rund 30 € angeboten wird, hilft hier kaum weiter. Gerade vor Gericht entscheidet nur ein unabhängiges Gutachten. Die Kosten zwischen 1.000 € und 2.000 € sind auf alle Fälle gut angelegt.

So rechnet der Profi

Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert eines Hauses nach einem standardisierten Verfahren. Zunächst benötigt er eine Reihe von Daten und Unterlagen wie Grundbuch, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen etc. Grundsätzlich deckt das Gutachten die 3 Bereiche Sachwert, Vergleichswert und Ertragswert ab.

Der Schwerpunkt hängt vom Haustyp ab. So kommt bei vermieteten Objekten vorwiegend der Ertragswert zum Tragen. Bei Einfamilienhäusern hingegen der Vergleichs- und Sachwert. Beim Vergleichswert wird mit den Werten ähnlicher Gebäude in der Umgebung abgeglichen, was besonders beim Grundstück eine Rolle spielt.

Beim Sachwertverfahren werden zunächst die Normalherstellungskosten ermittelt. Die umfassen auch die Außenanlagen, den Grundstückswert sowie Baunebenkosten. Hinzu kommen dann Alter, Abnutzung, Restnutzungsdauer sowie eventuelle Baumängel und anderes wie Anschlüsse, Terrasse oder Garten. Schließlich wird der Wert an die örtliche Marktlage angepasst.

Mit einem Gutachten haben sowohl Verkäufer als auch Käufer eine sichere Grundlage für Verkaufsgespräche. Absolut unentbehrlich ist es etwa bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen und Behörden. Und nicht zuletzt stärkt es die eigene Position bei Kreditverhandlungen mit der Bank.

3. September 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.