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Wie viel Rendite ein Mietshaus bringen kann

Wer in Immobilien investieren möchte, sollte sich zunächst überlegen, ob er die Immobilie ausschließlich als Investition betrachtet oder mit dem Gedanken spielt, dort irgendwann möglicherweise selbst einziehen zu wollen.

Denn für diesen Fall könnte es sich lohnen, neben dem Kaufpreis der Immobilie auch die Wohnlage und die Umgebung in die Kaufentscheidung verstärkt einzubeziehen.

Hat man diese Frage beantwortet, kann man die Suche nach einem geeigneten Objekt beginnen.

Hohes Risiko – hohe Rendite und umgekehrt

Dabei gilt grundsätzlich und wie bei den meisten anderen Investitionen auch: Je höher das Risiko, das man eingeht, desto höher ist in der Regel auch die Rendite, die aus dem Mietshaus zu erzielen ist.

Ein einfaches Beispiel mag das verdeutlichen: Investiert man in ein Mietshaus in Toplage einer Großstadt, so kann man sicher davon ausgehen, dass man die Wohnungen auch kontinuierlich vermietet hält, weil die Nachfrage nach Wohnungen in Toplagen hoch ist.

Allerdings ist dafür auch der Kaufpreis hoch – und der bestimmt natürlich in erster Linie, wie viel Rendite aus einem Mietshaus heraus zu holen ist.


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Der Kaufpreisfaktor

In der Immobilienwirtschaft arbeitet man deswegen mit dem Kaufpreisfaktor. Das ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete.

Kostet ein Mietshaus beispielsweise 1 Million Euro und beträgt die anfängliche Jahresmiete100 Tausend Euro, ergibt sich ein Faktor von 10.

Liegt die anfängliche Jahresmiete dagegen bei nur 50 Tausend Euro liegt der Faktor bei 20.

Je höher also der Kaufpreisfaktor, desto niedriger die Rendite. Oder anders formuliert: Je kleiner der Kaufpreisfaktor, desto günstiger ist der Kauf und umso besser die Investition in die Immobilie. Im Prinzip zumindest.

Andere Faktoren spielen wichtige Rolle

Denn ganz so einfach ist die Sache natürlich nicht. Erstens muss man bei der tatsächlichen Rendite noch in Anschlag bringen, welche sonstigen Kosten eventuell anfallen – etwa Maklergebühren, Steuern oder Instandhaltungsarbeiten.

Zum anderen heißt es nicht automatisch, dass ein niedriger Kaufpreisfaktor zu einer höheren Rendite führt.

Denn zwar kann eine Immobilie in einer weniger attraktiven Außenlage einer Großstadt oder auf dem Land einen niedrigen Kaufpreis und damit einen vergleichsweise niedrigen Kaufpreisfaktor haben.

Dafür könnte es aber sein und ist auch wahrscheinlich, dass im Falle von Mieterwechseln mit Mietausfällen zu rechnen ist, weil man Leerstände zu beklagen hat.

Risikostreuung bei Mietshaus vorhanden

Gegenüber dem Kauf einer Eigentumswohnung hat die Investition in ein mehrparteien-Mietshaus zwei entscheidende Vorteile. Zum einen ist eine Risikostreuung bei der Investition in ein Mietshaus immer vorhanden.

Mehr zum Thema: Vermögensaufbau mit vermieteten Immobilien

Denn es ist unwahrscheinlich, dass alle Mieter zur gleichen Zeit ausziehen und so die Rendite insgesamt schmilzt, je länger der Leerstand anhält.

Bei einer Eigentumswohnung kann im ungünstigen Fall ein Leerstand von einigen Monaten schon die Rendite beträchtlich schmälern. Zum anderen bekommt der Investor in ein Mietshaus auch so etwas wie einen Mengenrabatt.

Denn gewöhnlich liegen die Quadratmeterpreise für Mietshäuser deutlich unter denen von Einkommenswohnungen.

8. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marcus Schult. Über den Autor

Finanzen sind sein Leben: Mit dem richtigen Gespür für Wirtschaft- und Finanzthemen ausgestattet liefert der ehemalige ARD-Mann das richtige Know-How.