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Wie viele Mietwohnungen sind in Deutschland neu gebaut worden?

In Deutschland sind im vergangenen Jahr 10 % mehr Wohnungen gebaut und fertig gestellt worden. 200.500 fertig gestellte Wohneinheiten in 2012, davon 71.000 Einheiten im Geschosswohnungsbau. Sind das auch 71.000 neue Mietwohnungen in 2012?

Gestern habe ich Ihnen einige beeindruckende Zahlen über das Fertigstellungsvolumen der neu errichteten Wohnungen am Immobilienmarkt im Jahr 2012 vorgestellt.

Im Jahr 2012 wurden Einfamilienhäuser mit einem Verkaufsvolumen von etwa 644 Mio. € zusätzlich gebaut und fertig gestellt.

Sie haben den Trend zu den Eigentumswohnungen gesehen, nachdem 40.321 neue Eigentumswohnungen (+7.620 Einheiten) im Jahr 2012 fertig gestellt worden sind.

Was ist nun mit dem Mietwohnungsbau in Deutschland?

Im Jahr 2012 wurden 712.000 Wohnungen in Wohngebäuden mit mehr als 3 Wohnungen neu fertig gestellt. Das sind demnach ganz überwiegend Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Stehen diese Wohnungen dem Mietmarkt zur Verfügung?

Das weiß niemand so genau. Hier können nur Schätzungen eingreifen.

Das statistische Bundesamt hat nicht nur 71.000 neue Geschosswohnungen ermittelt sondern zugleich veröffentlicht, dass etwa 40.300 neue Eigentumswohnungen in Deutschland fertig gestellt worden sind.

Es stellen sich deshalb die folgenden Fragen:

  • Wie viele der 71.000 Geschosswohnungen sind tatsächlich Mietwohnungen?
  • Wie viele der 40.300 Eigentumswohnungen werden vermietet und wie viele werden von den Erwerbern selbst genutzt?

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  • Wie hoch ist die tatsächliche Entlastung auf dem angespannten Mietwohnungsmarkt der Innenstädte?
  • Können die 40.000 Eigentumswohnungen einfach von den 71.000 Mietwohnungen in Abzug gebracht werden?

Die letzte Frage lässt sich wohl mit „Nein“ beantworten. Denn unter den Zwei-Familienhäusern wird es auch einen Anteil von Gebäuden geben, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind.

Aber auch hier ist nicht bekannt, wie hoch dieser Anteil ist. 30 %? Ist eine solche Annahme realistisch? Mein Bauchgefühl sagt ja. Erwiesen ist dies jedoch nicht.

Wie würde der Anteil der für den Mietmarkt zur Verfügung stehenden Wohnungen ermittelt werden?

  • 71.000 neue Wohnungen im Geschosswohnungsbau
  • davon abzuziehen sind die Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau
  • hinzuzurechnen sind diejenigen Eigentumswohnungen, die von den Erwerbern als Kapitalanlage erworben und anschließend als Mietwohnung vermietet werden

Demnach wird eine Zahl von 40.000 bis 45.000 neu fertig gestellten Wohnungen des Jahres 2012 als Mietwohnungen auf den Markt gekommen sein.

Ist das viel? Ist es wenigstens ausreichend?

Es wäre eine wissenschaftliche Untersuchung über die Wirkungsmechanismen am Mietwohnungsmarkt wert. Zumindest in einem theoretischen Modell müsste einmal ermittelt werden, welche Entlastungswirkung auf den Mietwohnungsmarkt jeder Neubau eines Einfamilienhauses hat.

Der Käufer eines Einfamilienhauses fällt ja als Nachfrager einer Mietwohnung an anderer Stelle fort. Aber entlastet dieser 1:1 den Mietwohnungsmarkt?

Auch hier sagt mir mein Gefühl, dass das nicht der Fall ist, jedenfalls nicht direkt.

Aber lassen Sie uns diesen theoretischen Exkurs beenden.

Was ist festzustellen?

45.000 neue Mietwohnungen in Deutschland im Jahr 2012 sind zu wenig. Die Innenstädte in Deutschland lechzen nach mehr neuen Wohnungen.

In Berlin sind von den 5.400 neu gebauten Wohnungen des Jahres 2012 etwa 1.850 Eigentumswohnungen und 1.990 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern entstanden.

In Hamburg waren es von etwa 3.300 neu fertig gestellten Wohnungen ca. 1.100 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und etwa 800 Eigentumswohnungen. Da bleibt nicht mehr viel für die Vermietung übrig.

Deutschland braucht mehr Mietwohnungen! Offensichtlich gibt es attraktivere Betätigungsfelder in der Immobilienwirtschaft als den Neubau von Mietwohnungen. Hier wird eindeutig zu wenig getan.

18. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.