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Wie wird die Grundsteuer berechnet?

In Deutschland gibt es 2 Arten der Grundsteuer:

Die Grundsteuer A und die Grundsteuer B.

Die Grundsteuer A fällt für agrarisch genutzte Grundstücke an und ist daher für die meisten Immobilieneigentümer nicht relevant.

Die Grundsteuer B dagegen wird für alle bebauten und bebaubaren Grundstücke erhoben und gilt auch für Miteigentum und Erbbaurechte.

Für Immobilieneigentümer ist daher die Grundsteuer B von Bedeutung.

Wie die Grundsteuer berechnet wird

Die Grundsteuer B wird in 3 Schritten ermittelt.

Als erstes wird vom Finanzamt der Einheitswert festgelegt.

Dazu existieren 2 verschiedene Verfahren: Das gängigere ist das Ertragswertverfahren, das vor allem für Mietshäuser verwendet wird.


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Hierbei wird die erzielbare Jahresrohmiete ermittelt und dann mit dem Vervielfältiger multipliziert. Das ist ein Faktor, der die Restnutzungsdauer, Baujahr, Bauweise und den Ausstattungsstandard und den Liegenschaftszins berücksichtigt.

Er kann der entsprechenden Tabelle aus dem Anhang des Bewertungsgesetzes entnommen werden. Das Ertragswertverfahren kann auch für Häuser benutzt werden, die nicht vermietet sind, wenn sie in theoretisch vermietbare Einzeleinheiten zerlegbar sind.

Ist das nicht möglich, wird das Sachwertverfahren eingesetzt. Dabei wird der Einheitswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes abgeleitet. Bei höherem Gebäudealter wird ein entsprechender Wertabschlag vorgenommen.

Ist der Einheitswert ermittelt, erhalten Eigentümer und Gemeinde den Einheitswertbescheid vom Finanzamt. Dieser Vorgang hat seine rechtliche Grundlage im Bewertungsgesetz.

Im nächsten Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Die Grundsteuermesszahl ist ein prozentualer Anteil des Einheitswerts und richtet sich nach der Art des Grundstücks.

Das Ergebnis wird im Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt der Gemeinde und dem Eigentümer zugestellt.

Damit erhält die Gemeinde den Messbetrag, den sie dann mit ihrem eigenen Hebesatz multiplizieren kann um die endgültige Höhe der Grundsteuer festzustellen.

Der Eigentümer hat dabei lediglich die Aufgabe, ein Formular auszufüllen, in dem er Angaben zu seinem Gebäude machen muss, und dieses an das Finanzamt zu schicken.

Berechnung der Grundsteuer: Die Gemeinderäte entscheiden

Die Gemeinderäte legen die Höhe der Hebesätze selbst fest. Von Gemeinde zu Gemeinde sind die Hebesätze daher sehr unterschiedlich.

Meist sind sie in städtischen Gebieten höher als auf dem Land. Innerhalb der Gemeinde wird aber immer der gleiche Hebesatz angewandt.

Als Eigentümer sollte man alle Bescheide sorgfältig überprüfen. Besteht Grund zum Zweifel, können Rechtsmittel gegen sie eingesetzt werden. Diese müssen immer an die ausstellende Behörde gerichtet werden.

Für diesen Zeitraum wird die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer B als Realsteuer richtet sich nur nach dem Wert des Grundbesitzes, die finanzielle Lage des Eigentümers spielt keine Rolle.

Der Berechnungszeitraum für die Grundsteuer beträgt meist ein ganzes Kalenderjahr. Im Steuerbescheid des zuständigen Finanzamts stehen die entsprechenden Fristen. Diese werden dem Eigentümer aber auch explizit mitgeteilt.

Die Grundsteuer kann von der Gemeinde auch durchaus für mehrere Jahre festgelegt werden, wobei der Hebesatz nicht verändert werden darf.

Für Immobilieneigentümer ist wichtig zu wissen, dass die Grundsteuer B meist im Vierteljahres-Rhythmus abgerechnet wird. Die Berechnungsintervalle beginnen normalerweise Mitte Februar, Mai, August und November.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Grundsteuer in einem einzigen jährlichen Betrag abzubezahlen.

7. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.