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Wirtschaftsplan Eigentumswohnung – 7 Punkte für die perfekte Vorbereitung

Die Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht nur leidige Veranstaltungen, sondern können für Sie als Investor auch handfeste Vorteile bringen. Ein Wirtschaftsplan kann beispielsweise bares Geld und viel Stress ersparen.

Um Ihre wirtschaftlichen Interessen bei einer solchen Versammlung optimal durchzusetzen, müssen Sie folgende Tagesordnungspunkte besonders sorgfältig prüfen:

  • Wirtschaftsplan
  • Verwalterabrechnung
  • Instandhaltungsrücklage
  • Pflege des Gemeinschaftseigentums
  • Sonderumlage
  • Bauliche Veränderungen

Entscheidend für Ihre Vorbereitung sind die folgenden sieben Punkte:

  • Ist Ihnen die Einladung rechtzeitig und vollständig zugegangen, und sind Versammlungsort und -zeit zumutbar?
  • Sind die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan dem Einladungsschreiben beigefügt?
  • Haben Sie die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan kritisch geprüft?
  • Können Sie vorher strittige Punkte mit anderen Wohnungseigentümern abstimmen?

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  • Haben Sie sich über Art und Umfang erforderlicher Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen informiert?
  • Nehmen Sie selbst an der Wohnungseigentümerversammlung teil oder lassen Sie sich vertreten?
  • Wollen Sie sich von einem Fachmann (beispielsweise einem Architekten) begleiten lassen, und ist dies nach der Teilungserklärung zulässig?

Haben Sie bei der Prüfung der Tagesordnung den einen oder anderen Punkt ermittelt, der Ihre Vermietungspraxis hinsichtlich Wirtschaftlichkeit oder Vermietbarkeit berührt?

Dann können Sie oder unter Umständen auch ein von Ihnen Bevollmächtigter (z.B. Rechtsanwalt) Ihre Interessen in die Eigentümer-Versammlung einbringen. Doch das Wohnungseigentumsgesetz und die Rechtsprechung weisen dazu einige Fallstricke und Tücken auf.

Um nicht an Formalien zu scheitern, sollten Sie auf folgende Regularien besonders achten:

Den Vorsitz in der Wohnungseigentümer-Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nicht einen anderen Vorsitzenden wählt oder die Teilungserklärung/- Gemeinschaftsordnung eine andere Regelung vorsieht.

Aufgabe des Vorsitzenden ist es, die Versammlung zu leiten, die Annahme oder Ablehnung von Beschlüssen festzustellen und eine ordnungsgemäße Protokollierung sicherzustellen.

Schon im eigenen Interesse sollten aber auch Sie selbst stets darauf achten, dass wichtige Formalien eingehalten werden.

Warum der Wirtschaftsplan so wichtig ist

Zu einer der zentralen Verwalterpflichten gehört die Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das folgende Kalender- oder Wirtschaftsjahr. Hat die Eigentümer-Versammlung den Wirtschaftsplan gebilligt, dient er als Basis für die während des Wirtschaftsjahrs zu erbringenden Vorauszahlungen.

Die im Wirtschaftsplan enthaltenen Kostenansätze stoßen nicht immer auf ungeteilte Zustimmung der Eigentümer. Aus diesem Grund gibt es oftmals lebhafte Diskussionen.

Wichtig: Wurde ein Verwaltungsbeirat bestellt, hat dieser den Wirtschaftsplan vorher zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Der Wirtschaftsplan ist vom Verwalter aufzustellen. Bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan Grundlage für die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen auf das Hausgeld.

Checkliste: So überprüfen Sie den Wirtschaftsplan

Anhand der nachfolgenden Checkliste können Sie leicht selbst überprüfen, ob der vom Verwalter vorgeschlagene Wirtschaftsplan ordnungsgemäß erstellt ist:

  • Enthält der Wirtschaftsplan nur solche Kostenansätze, welche die Anlage betreffen, in der sich Ihre Wohnung befindet?
  • Beziehen sich die Einnahmen- und Ausgabenpositionen ausschließlich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums?
  • Fallen die Einnahmen und Ausgaben tatsächlich innerhalb des Wirtschaftsjahrs an?
  • Werden die in der Vergangenheit angesetzten Durchschnittssätze erheblich überschritten, ohne dass dies sachlich gerechtfertigt ist?
  • Sind die Einnahmen und Ausgabenpositionen in geordneter Weise zusammengestellt, so dass Sie die einzelnen Positionen nachvollziehen können?
  • Sind die Einnahmen- und Ausgaben der Gemeinschaft vollständig erfasst?
  • Sind die für etwaige Eigenleistungen angesetzten fiktiven Kosten angemessen? Vergleichen Sie diese Kostenansätze gegebenenfalls mit den Zahlen des Vorjahrs.
  • Ist bei jeder Kostenposition der zutreffende Verteilerschlüssel angegeben, wie er sich aus der Teilungserklärung sowie aus etwaigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergibt?
  • Sind die Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind (Verwaltervergütung, Reparaturkosten, Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage), gesondert ausgewiesen?
  • Hat der Verwaltungsbeirat zum Entwurf des Wirtschaftsplans Stellung genommen?

Die im Wirtschaftsplan zu berücksichtigenden Positionen dürfen sich nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beziehen.

Inhaltlich muss der Plan eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben während des Wirtschaftsjahrs enthalten. Daneben ist die Höhe der Instandhaltungsrücklage genau festzusetzen, um den geschätzten Finanzbedarf der Gemeinschaft zu ermitteln.

Vom Aufbau her ist der Wirtschaftsplan in zwei Teile gegliedert: Während der Gesamtplan die Zahlen für die gesamte Anlage ausweist, ergeben sich aus dem Einzelplan die anteiligen Zahlungsverpflichtungen des einzelnen Wohnungseigentümers.

15. Juni 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.