MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wohnfläche: Abweichung über 10% ist ein Mangel

In den meisten Fällen entspricht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht den tatsächlichen Verhältnissen.

Da immer mehr Mieter nachmessen, stellt sich häufig die Frage, welche Auswirkungen eine unzutreffende Wohnfläche auf Mietminderung, Mietkaution, Betriebskosten, fristlose Kündigung und Mieterhöhung hat.

Wirkliche oder vereinbarte Fläche bei Mietererhöhung

Die Antwort auf diese vor allem für Vermieter gewichtige Frage gibt der BGH mit seiner „10-%-Rechtsprechung“.

Das jüngste Urteil dieser Rechtsprechung ist erst wenige Wochen alt und beantwortet die Frage, ob für die Berechnung einer Mieterhöhung die wirkliche oder die (unzutreffend) vereinbarte Fläche anzusetzen ist.

In dem Fall hatte eine Vermieterin gegen ihre Mieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt. Allerdings war im Mietvertrag die Wohnfläche mit 55,75 Quadratmetern angegeben, während sie tatsächlich nur 51,03 Quadratmeter beträgt.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Das Problem hierbei: Durch je mehr Quadratmeter die bisherige Miete geteilt wird, desto geringer ist die Miete pro Quadratmeter – und desto höher kann die Mieterhöhung ausfallen.

So auch im Urteilsfall: Hier ergab sich ausgehend von der höheren Quadratmeterzahl eine Miete von 6,46 €, während diese bei Anwendung der wirklichen Quadratmeterzahl schon bei 7,06 € gelegen hätte.

Da in diesem Fall die Mieterhöhung geringer ausgefallen wäre, war es aus Sicht der Mieterin verständlich, dass sie der Mieterhöhung nicht zustimmen wollte.

BGH gab Vermieterin Recht

Der BGH gab jedoch der Vermieterin Recht und entschied, dass sie bei der Berechnung der Miete die im Vertrag angegebene Fläche zugrunde legen durfte.

Und zwar auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht – solange die Abweichung nicht mehr als 10% ausmacht. Denn dann liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze.

10% Abweichung muss der Mieter hinnehmen

Die Richter entschieden: Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10% ist es dem nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, an dieser Vereinbarung festzuhalten (BGH, Urteil v. 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08).

Diese Erheblichkeitsgrenze zieht sich auch durch alle weiteren Entscheidungen des BGH: Erst wenn die Abweichung der Wohnfläche mehr als 10% beträgt, ist etwa auch eine Mietminderung oder eine fristlose Kündigung möglich.

Vorsicht bei über 10% Abweichung

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt

(BGH, Urteil vom 07.07.2004, Aktenzeichen VIII ZR 192/03).

Darum sollten Sie als Vermieter stets genaustens auf die Angabe der Wohnungsfläche achten, denn wo ein Ausreizen der 10%-Abweichung Vorteile bringt, verursacht eine Überschreitung im Klagefall nur Ärger und Kosten.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.