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Wohnfläche: Berechnungsweise im Mietvertrag festlegen

Bei der Ermittlung der Wohnfläche besteht häufig Unsicherheit darüber, wie die Fläche eines Balkons, eines Dachgartens oder einer Terrasse angesetzt werden kann.

Geht sie nur zu einem Viertel in die Wohnflächenberechnung ein oder darf sie zur Hälfte eingerechnet werden?

Legen Sie die Berechnungsweise im Mietvertrag fest

Das ist in erster Linie Vereinbarungssache. Haben Sie im Mietvertrag die Berechnungsweise aber nicht festgelegt, dann kommt es darauf an, wann Sie Ihr Mietverhältnis abgeschlossen haben.

Bei Mietverträgen ab 2004 Anrechnung zu einem Viertel

Bei Mietverhältnissen ab dem 01.01.2004 wird die Wohnfläche grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ermittelt. Danach dürfen Sie die Flächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche in die Wohnfläche der Mietwohnung einfließen lassen.

Ausnahmsweise kommt aber eine Berücksichtigung bis zur Hälfte der Grundfläche in Betracht, wenn der Balkon oder die Terrasse einen besonders hohen Wohnwert hat. Kriterien hierfür können sein:

  • Größe und Zuschnitt ermöglichen die bequeme Aufstellung einer Sitzgruppe
  • Ausrichtung nach Süden, Westen oder Südwesten
  • Blick ins Grüne, auf Bäume, Gärten oder einen Park

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Bis Ende 2003 galt Anrechnung von Balkonen bis zur Hälfte der Fläche

Haben Sie Ihr Mietverhältnis bereits vor dem 01.01.2004 abgeschlossen, wird die Wohnfläche noch nach den Regeln der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt. Dabei können Balkone, Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze bis zur Hälfe ihrer Fläche in die Wohnfläche eingerechnet werden.

Anders als bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung müssen Sie hier eine Anrechnung der Balkonfläche, die über ein Viertel hinausgeht, nicht begründen, sondern Sie sind frei, auch ohne besondere Gründe die Fläche zur Hälfte anzusetzen.

Das hat der Bundesgerichtshof erst vor kurzem klargestellt (BGH, Urteil v. 22.04.09, Az. VIII ZR 86/08).

Ortsübliche Berechnungsweise hat Vorrang

Aber Achtung: Ist in dem Ort, in dem Ihre Mietwohnung liegt, ein bestimmter Berechnungsmaßstab zur Ermittlung der Wohnfläche allgemein üblich, so ist dieser Maßstab anzuwenden.

Als ortsübliche Berechnungsverfahren kommen neben der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Vorschriften der DIN 283 oder der DIN 277 in Betracht (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 150/06).

Nach der erstgenannten Norm dürfen beispielsweise Balkone immer nur zu einem Viertel ihrer Fläche angerechnet werden. Ob eine solche regional übliche Berechnungsweise im konkreten Fall existiert, ermitteln die Richter immer anhand von Sachverständigengutachten.

Für Sie als Vermieter ist es in der Praxis kaum möglich, zuverlässig festzustellen, ob an Ihrem Ort derzeit eine solche übliche Berechnungsmethode besteht. Diese Unsicherheiten können Sie umgehen, indem Sie bereits im Mietvertrag eine konkrete Berechnungsweise angeben.

Tipp: Berechnungsmaßstab vertraglich vereinbaren

Wenn Sie im Mietvertrag eine Wohnungsgröße angeben, schreiben Sie gleich dazu, nach welcher Berechnungsmethode Sie sie ermittelt haben.

Dann gilt diese Berechnungsmethode als vereinbart und ist damit zwischen Ihnen und Ihrem Mieter verbindlich. Welche Berechnungsweise Sie vereinbaren, können Sie selbst entscheiden.

Verbreitete Methoden sind beispielsweise:

  • die Wohnflächenverordnung
  • die Zweite Berechnungsverordnung
  • Fertigmaße
  • Rohbaumaße
  • Grundfläche (bei Dachwohnungen)

Musterformulierung einer Wohnflächenvereinbarung:

„Die Wohnung ist … m groß. Die Größe ist nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung ermittelt worden. Der Balkon ist wegen seiner besonderen Größe und Ausrichtung mit der Hälfte seiner Grundfläche berücksichtigt.“

Wichtig: Exakte Angaben

Seien Sie mit der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag sehr genau und lassen Sie sich nicht durch die vorgedruckte Formulierung „beträgt circa … m2“ zu einer groben Schätzung der Wohnungsgröße verleiten.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.