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Wohnfläche-Urteil: 10% Abweichung stellt Mangel dar

Achten Sie stets genau auf die Angabe der Wohnfläche.

Auch nachträglich festgestellt können Abweichungen zu viel Ärger führen.

Neues Urteil zur Flächenangabe

In einem neuen Urteil hat der BGH entschieden, dass ein Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. VIII ZR 142/08).

Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 10% kleiner als die im Mietvertrag genannte Fläche, so stellt dies nach der bekannten BGH-Rechtsprechung einen Mangel der Mietwohnung dar. Folge: Der Mieter kann die Miete mindern und für die Vergangenheit die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Für die Zukunft bleibt es bei der geminderten Miete.

In dem jetzt entschiedenen Fall wollte der Mieter aber nicht nur die Miete mindern, sondern hat außerdem das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Und das, obwohl er bereits fast drei Jahre in der Wohnung gelebt hatte.


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Er hat nicht einmal erläutert, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses plötzlich nicht mehr zumutbar sein sollte. Im Vertrag hieß es „Wohnfläche ca. 100 m²“, die tatsächliche Wohnfläche betrug aber nur 77,37 m², was einer Abweichung von mehr als 22,6% entspricht. Die Richter des BGH akzeptierten die Kündigung.

BGH: Mieter muss Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht begründen

Die Übergabe einer mangelbehafteten Wohnung hat zur Folge – so die Richter – dass dem Mieter nicht der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung, sondern eben ein mangelhafter Gebrauch gewährt wird.

Das heißt: Der vertragsgemäße Gebrauch wird nicht rechtzeitig gewährt. Dies stellt einen gesetzlich vorgesehenen Grund zur fristlosen Kündigung dar (§ 543 BGB). Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung muss der Mieter in einem solchen Fall nicht besonders begründen.

Kündigungsrecht kann verwirkt sein

Ein Recht kann verwirkt sein, wenn derjenige, dem das Recht zusteht, es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sein Vertragspartner inzwischen darauf vertraut, dass der Berechtigte sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen wird, sondern quasi darauf verzichtet hat.

Die Richter haben aber entschieden, dass das Kündigungsrecht des Mieters nicht verwirkt war. Voraussetzung wäre nämlich gewesen, dass der Mieter die Flächenabweichung erkennt und trotzdem längere Zeit nicht kündigt. Es gab jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter in diesem Fall bereits längere Zeit von der Flächenabweichung wusste.

14. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.