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Wohnflächenberechnung: Als Vermieter vorbeugen

„Ca.-Angaben“ helfen bei Wohnflächenangaben nicht.

Das heißt aber nicht, dass Sie als Vermieter der Auslegung einer unklaren Regelung zugunsten des Mieters gar nicht vorbeugen können.

Denn die Rechtsprechung des BGH hat sich rasant fortgesetzt und im letzten November zu einem für Vermieter sehr erfreulichen Urteil geführt.

BGH: 10%-Regel gilt nicht automatisch

Danach gilt: Selbst wenn eine Wohnung um mehr als 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, darf ein Mieter nur dann die Miete mindern, wenn es sich bei der Flächenangabe nicht um eine „Beschaffenheitsvereinbarung“ handelt (Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09).

Auch in diesem Urteilsfall hatte eine Mieterin festgestellt, dass ihre Potsdamer Wohnung nur knapp 43 m² statt der im Vertrag angegebenen fast 55 m² maß.


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Sie klagte deshalb auf Erstattung zu viel gezahlter Miete und Betriebskosten. Der Fall schien nach der 10%-Rechtsprechung des BGH eigentlich klar.

Keine Mieterrechte bei Beschaffenheitsvereinbarungen

Doch gibt es eine Einschränkung: Die 10%-Regel ist nicht automatisch anzuwenden, sondern es gilt:

Ist die Größe einer Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich als nicht verbindlich beschrieben, darf die Miete nicht gemindert werden. Selbst dann nicht, wenn die Wohnung wie im Urteilsfall sogar um über 20% kleiner ist als im Vertrag angegeben.

Vermieter haftet nur für verbindliche Angaben

Maßgeblich ist somit, ob die angegebene Fläche verbindlich ist. Und das war im Urteilsfall nicht gegeben. Denn dort hatten sich die Mietparteien in ihrem Mietvertrag explizit darauf verständigt, dass nicht die Größe, sondern die Zahl der Räume ausschlaggebend sei, befand das Gericht.

Tipp: Verwenden Sie – um bei eventuellen Flächenabweichungen das Recht des Mieters auf Mietminderung auszuschließen – am besten exakt den Passus im Mietvertrag, den der BGH jetzt „abgesegnet“ hat:

„Vermietet werden folgende Räume (…), deren Größe rund (…) Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.

Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Ihr Vorteil: Trotz einer solcherart unverbindlich festgelegten Flächenangabe können Sie die Betriebskosten dennoch anhand Ihrer etwaig falschen Flächenangabe umlegen – das hatte der Vermieter in dem Urteilsfall nämlich auch getan, was vom BGH unbeanstandet blieb.

Nennen Sie die Grundlage Ihrer Flächenberechnung

Die zweite Möglichkeit, Problemen wegen Flächenabweichungen effektiv vorzubeugen, wurde oben schon genannt: Prüfen Sie, auf welche Grundlage sich Ihre Flächenangabe bezieht und geben Sie diese im Mietvertrag an.

Denn wenn Sie Baupläne für verbindlich erklären, darf Ihnen der Mieter nicht ein anderes Flächenmaß entgegenhalten, das auf anderer Grundlage ermittelt wurde.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.