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Zweifelsfragen bei der Wohnflächenberechnung

Obwohl es die Wohnflächenverordnung gibt, die genauestens die Ermittlung der Wohnfläche regelt, gibt es Zweifelsfragen.

Eine in der Praxis wichtige Frage ist vom BGH geklärt worden:

Zählt eine zu Wohnzwecken vermietete Galerie, die nach der Bauordnung nicht als Aufenthaltsraum gilt, zur Wohnfläche?

Zählt Galerie als Wohnfläche?

Im Urteilsfall verfügte die Wohnung über eine beheizbare Galerie, die über eine innenliegende Treppe zu erreichen ist. Aufgrund der Dachschräge hatte die Galerie eine lichte Höhe von 2,20 m.

Auch hier war die Einordnung der Galerie als Wohnfläche von großer Bedeutung: Nach dem Mietvertrag war die Wohnung „ca. 88 m²“ groß, die Galerie war hier ausdrücklich eingeschlossen.

Die Fläche des unteren Geschosses betrug 72,55 m², die des Galeriegeschosses unter Berücksichtigung der Dachschräge 11,79 m². Hätte die Galerie bei der Wohnfläche nicht mitgezählt werden dürfen, wäre die Wohnfläche daher mit 72,55 m² mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche von 88 m² abgewichen.


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Bei Präzisierung durch weitere Unterlagen

In diesem Fall sah der BGH eine solche Abweichung um mehr als 10% aber als nicht gegeben an, da die Galerie bei der Berechnung der Wohnfläche – entgegen der Einstufung in der Bauordnung – mitzuzählen ist.

Zum einen war sie als Wohnraum mitvermietet worden.

Zum anderen hatte die Mieterin die Wohnung zuvor besichtigt und ihr waren die Grundrisspläne ausgehändigt worden, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet waren.

Daher war für die Mieterin eindeutig erkennbar, dass bei der mit „ca. 88 m²“ angegebenen Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war (BGH, Urteil v. 16.12.09, VIII ZR 39/09).

Besonderheiten im Mietvertrag explizit nennen

Tipp: Gibt es in Ihrer Wohnung eine Besonderheit, wie hier eine Galerie oder ein im Keller oder im Dachgeschoss befindliches Wohnzimmer, so vermieten Sie diese Räumlichkeiten ausdrücklich zu Wohnzwecken mit und beziehen Sie deren Quadratmeterzahl in die Wohnfläche ein:

„Das Dachgeschoss wird zu Wohnzwecken mitvermietet. Die Wohnfläche einschließlich Dachgeschoss beträgt 100 m².“

Tatsächliche, nicht rechtliche Nutzbarkeit entscheidend

Wichtig in diesem Zusammenhang ist auch ein weiteres grundsätzliches BGH-Urteil aus dem Jahr 2009.

Darin haben die Karlsruher Richter entschieden, dass ein ausgebautes Dachgeschoss auch dann mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche zählt, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht (BGH, Urteil v. 16.09.09, Az. VIII ZR 275/08).

Ihr Vorteil: Dieses Urteil entbindet Sie davon, sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüfen zu müssen, um die Wohnfläche Ihrer Wohnung berechnen zu können.

Tipp: Nehmen Sie daher bei ausgebauten Keller- oder Dachgeschossen besser in den Mietvertrag auf, dass dessen Vermietung zu Wohnzwecken erfolgt.

So beugen Sie etwaigen Mieterrechten wegen erheblicher Flächenabweichung, insbesondere auch einer Minderung, vor.

3. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.