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Mietvertrag: So bleibt nichts unklar

Die wichtigsten Punkte eines Mietverhältnisses sollten immer schriftlich festgehalten werden

Dadurch vermeiden Sie Auseinandersetzungen über den tatsächlichen Inhalt des Mietverhältnisses.

Eine klare schriftliche Regelung ist für Sie als Vermieter nach wie vor das beste Beweismittel, wenn es um den Inhalt der tatsächlich getroffenen Vereinbarung geht.

Schließen Sie einen solchen Vertrag lediglich mündlich ab, ist er zwar nicht unwirksam. Er wird dann aber so behandelt, als wäre er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Er kann dann frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach der Überlassung der Wohnung gekündigt werden.

Doch auch beim schriftlichen Vertrag lauern Gefahren, denn der Teufel steckt im Detail.

Parteien des Mietvertrages genau bezeichen

Achten Sie darauf, dass die Parteien des Mietvertrags so genau wie möglich bezeichnet werden.

In der Praxis führt dieser Punkt immer wieder dann zu Auseinandersetzungen, wenn auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind.

Bei Privatpersonen sollten Sie darauf achten, dass diese mit vollständigem Vor- und Nachnamen und ihrer aktuellen Anschrift im Vertrag festgehalten werden.

Die genaue Bezeichnung des bzw. der Mieter ist beispielsweise dann von Bedeutung, wenn es um die Wirksamkeit einer Kündigung oder einer Mieterhöhung geht. Aber auch dann, wenn Sie gegen den Mieter einen Rechtsstreit anstrengen, müssen Sie wissen, gegen welche Partei Sie Ihre Klage zu richten haben.

In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch dafür Sorge tragen, dass nicht nur der Mietvertrag, sondern alle dazugehörigen Anlagen von sämtlichen Mietern unterschrieben werden. Dies gilt beispielsweise für eine dem Mietvertrag beigefügte Hausordnung.

Eine korrekte Bezeichnung der Mietpartei im Fall von Eheleuten sieht beispielsweise wie folgt aus:


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„Mieter: Eheleute Monika und Günter Gerber, derzeit wohnhaft in Sonnenallee 17, 12345 Grünstadt“

Praxis-Tipp: Achten Sie auch darauf, dass die Mietparteien nicht nur als solche im Vertrag bezeichnet werden. Hinzukommen muss, dass auch tatsächlich beide Ehepartner den Vertrag unterschreiben.

Unterschreibt nur ein Ehepartner, sollten Sie sicher stellen, dass der unterzeichnende Ehepartner auch für den anderen mitunterzeichnet.

Dies geschieht beispielsweise dadurch, dass der Unterzeichnende auch im Namen des anderen Partners unterschreibt und dies durch einen entsprechenden Zusatz verdeutlicht (z.B. „in Vertretung für Monika Gerber“).

Achtung: Unterschreiben beide Ehepartner und wird lediglich einer zu Beginn des Mietvertrages als Vertragspartner bezeichnet, wird der andere Ehepartner im Zweifel nicht Mieter.

Er haftet dann für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag allenfalls als Mitschuldner.

Wohnung als Mietgegenstand genau festsetzen

Die vermietete Wohnung sollte so genau wie möglich im Vertrag bezeichnet werden. Die Beschreibung sollte so detailliert sein, dass die Wohnung eindeutig zugeordnet werden kann.

Außerdem sollte die Anzahl der vermieteten Zimmer festgehalten werden. Besonders bedeutsam sind auch diejenigen Nebenräume und Flächen, die außerhalb der Wohnung gelegen sind.

Die Erfahrung zeigt, dass die Nutzung derartiger Räume und Flächen häufig zu Auseinandersetzungen führt.

Dies gilt insbesondere dann, wenn es um die Nutzungsberechtigung mehrerer Mietvertragsparteien in einer Anlage bzw. einem Haus geht.

Nutzungszweck der Wohnung festhalten

Vergessen Sie auch nicht, den Nutzungszweck im Vertrag anzugeben. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihre Wohnung zu – teilweise – gewerblichen Zwecken nutzen möchten.

Sichern Sie sich gegenüber der Behörde ab, dass Sie der Zweckentfremdung nicht zugestimmt haben.

Erfahrungsgemäß gehen aber auch damit nicht selten Störungen der übrigen Bewohner einher.

Handelt es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Eigentumswohnung, so müssen Sie auch mit Unterlassungsansprüchen der anderen Miteigentümer rechnen, so weit die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung nicht zulässt.

Um hier rechtlich klare Verhältnisse zu schaffen, sollten Sie festhalten, dass die Wohnung „ausschließlich zu Wohnzwecken“ überlassen wird.

Garagen und Stellplätze im Mietvertrag

Im Zusammenhang mit den außerhalb der Wohnung liegenden Flächen sollten Sie mitvermietete Garagen und Stellplätze unbedingt gesondert im Vertrag aufführen.

Dabei sollten Sie sich nicht mit der häufig anzutreffenden Formulierung begnügen, wonach „ein Stellplatz“ mitvermietet ist.

Wenn möglich, sollte auch dieser Stellplatz genau spezifiziert werden. Dies kann durch Angabe einer Stellplatznummer oder einer textlichen Beschreibung (z.B. „…zweiter Stellplatz unterhalb des Hauseingangs“) erfolgen.

Mietdauer im Dokument regeln

Achten Sie darauf, dass die Mietdauer eindeutig geregelt ist. Üblicherweise werden Wohnungsmietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen. In diesem Fall ist es ausreichend, wenn Sie den Beginn des Mietverhältnisses festhalten.

Beispiel: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2012.“
Möchten Sie hingegen einen Zeitmietvertrag abschließen, muss neben dem Beginn des Mietverhältnisses auch der Beendigungszeitpunkt angegeben werden. Vergessen Sie in diesem Fall auch nicht, eine Begründung für die Befristung anzugeben.

Beispiel: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2012 und ist bis zum 30. September 2015 befristet. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Befristung erfolgt aus folgendem Grund: ………… .“

17. August 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Dr. Peter Herz
Von: Dr. Peter Herz. Über den Autor

Dr. Peter Herz arbeitet als Rechtsanwalt in der Industrie. Zugleich ist er als Fachautor unter anderem zu Themen aus dem Bau-, Grundstücks- und Mietrecht tätig.