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Wohnraum-Vermietung: Dann ist eine (teil-)gewerbliche Nutzung zu erlauben

Räume, die zu Wohnzwecken vermietet werden, dienen dem Wohnen und aus diesem Grund auch grundsätzlich nicht einer gewerblichen Tätigkeit. Allerdings dürfen Vermieter die gewerbliche Tätigkeit in der Mietwohnung nicht vollständig verbieten. Das zeigt auch ein aktuelles Gerichtsurteil:

Nutzt ein Selbständiger seine Mietwohnung auch für die Ausübung seines Berufs, allerdings lediglich zum Empfang von Post und findet kein Kundenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung nicht möglich. Dies stellte das Landgericht Berlin im März des Jahres 2016 klar.

Der Fall: Klage auf Räumung der Wohnung wegen teilgewerblicher Nutzung

Ein Vermieter von Wohnräumen hatte seinen Mieter, einen Rechtsanwalt, auf Räumung der Mietwohnung verklagt. Nach seiner Zulassung als Rechtsanwalt meldete sich der Mieter unter seiner Wohnanschrift bei der Rechtsanwaltskammer an.


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Er war dann seit seiner Zulassung in verschiedenen Anwaltskanzleien tätig, teilte der Rechtsanwaltskammer jedoch nicht die jeweilige Anschrift seines Arbeitgebers mit.

Ein Schild, das auf seine Anwaltstätigkeit hinwies, brachte der Mieter allerdings nicht am Haus an. Er empfing in der Wohnung keine Mandanten. Mit einem Schreiben vom 06. Juni 2014 mahnte der Vermieter gegenüber dem Mieter eine teilgewerbliche Nutzung ab und kündigte im Oktober des Jahres 2014 fristlos und hilfsweise ordentlich.

Die Entscheidung des Gerichts: Mieter musste Wohnung nicht räumen

Das Gericht entschied den Rechtsstreit jedoch zu Gunsten des angeklagten Mieters. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits entschieden, dass ein Vermieter dann zu einer Kündigung einer zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung berechtigt ist, wenn der Mieter Inhaber eines Gewerbebetriebs ist und die gemietete Wohnung trotz Abmahnung gegenüber Kunden als Geschäftsadresse nutzt.

Ein dem Vermieter unzumutbarer Vertragsverstoß liegt jedoch erst dann vor, wenn eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Der Mieter hatte jedoch keine Mandanten in der Mietwohnung empfangen. Es war kein Kanzleischild angebracht worden und nicht einmal am Briefkasten befand sich ein Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung als Rechtsanwalt. Zudem hatte der Vermieter die bemängelte Nutzung bereits zwei Jahre gekannt.

Dann ist eine (teil-)gewerbliche Nutzung vom Vermieter zu erlauben

Wichtig für Vermieter: Eine selbständige berufliche Tätigkeit kann so organisiert sein, dass sie – beispielsweise bei einem Rechtsanwalt – im Wesentlichen am Schreibtisch ausgeübt wird.

Wenn dann auch in der Mietwohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und kein Publikumsverkehr stattfindet; somit keine gewerbliche Nutzung der Mieträume oder Belastungen der übrigen Hausbewohner vorliegt, kann diese Tätigkeit dem Mieter nicht untersagt werden.

Bei einem solchen Sachverhalt kann ein Mieter gegenüber dem Vermieter sogar einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zu einer (teil-)gewerblichen Nutzung haben (LG Berlin, Urteil v. 04.03.16, Az. 63 S 199/15).

1. Juni 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.