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Wohnungen verkaufen – Nachteil durch Vermietung?

Grundsätzlich können Sie eine leerstehende Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen als eine vermietete.

Allerdings können Sie das bestehende Mietverhältnis nicht in jedem Fall als erheblichen Nachteil zur Begründung einer Verwertungskündigung heranziehen.

Nachteil besteht, wenn Verkauf wirtschaftlich sinnlos ist

Ein erheblicher Nachteil besteht nur dann, wenn der Verkauf in vermietetem Zustand wirtschaftlich sinnlos ist (BVerfG, Beschluss v. 20.09.91, Az. 1 BvR 539/91).

Dies wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn Sie wegen der Vermietung eine Kaufpreiseinbuße in einer Größenordnung von 15% bis 20% hinnehmen müssen.

Auch wenn die Einbußen, die Ihnen durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung entstehen, die Nachteile des Mieters durch den Verlust seiner Wohnung weit übersteigen, steht Ihnen die Verwertungskündigung zur Verfügung (BVerfG, Urteil v. 14.02.89, Az. 1 BvR 1131/87).


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In der genannten Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht eine Kaufpreiseinbuße von 125.000 € bei einem Verkehrswert von 250.000 € als Nachteil des Vermieters angesehen, der die Nachteile des Mieters weit übersteigt.

Ob Sie sich auf die Verwertungskündigung berufen können, lässt sich nur für den Einzelfall entscheiden.

Sie müssen hierzu den Verkaufspreis, den Sie im unvermieteten Zustand erzielen können mit dem potenziellen Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung vergleichen. Die Angaben zur Preisdifferenz können Ihnen am besten Makler und Bausachverständige geben.

Kein Nachteil durch Vermietung bei Erwerb

Etwas anderes gilt, wenn Sie die Wohnung schon vermietet gekauft haben. Dann dürfen Sie als Vergleichsmaßstab nicht den Verkaufspreis in unvermietetem Zustand heranziehen.

Stattdessen müssen Sie den von Ihnen gezahlten Ankaufspreis mit dem möglichen Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung vergleichen. Nur wenn Sie bei einem Vergleich zwischen Ankaufspreis und Verkaufspreis einen Verlust erleiden, kann Ihnen ein erheblicher Nachteil entstehen.

Eine Verwertungskündigung ist sonst ausgeschlossen. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Gewinn bei einem Verkauf in unvermietetem Zustand erheblich höher ausfallen würde. Ähnliches gilt, wenn Sie ein geerbtes Grundstück verkaufen wollen und dieses zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet war.

Dann müssen Sie den Verkehrswert in vermietetem Zustand mit dem möglichen Verkaufserlös in vermietetem Zustand vergleichen (LG Köln, Beschluss v. 04.09.06, Az. 6 S 158/06).

Nachlass: Eine vermietete Wohnung

Sie erben eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Erbfalls vermietet ist. Zu diesem Zeitpunkt hat die Wohnung in vermietetem Zustand einen Verkehrswert von 200.000 €. Unvermietet betrüge der Verkehrswert 30% mehr, also 260.000 €.

Ihnen wird für Ihre Wohnung in unvermietetem Zustand der Verkehrswert von 260.000 € angeboten. Es liegen Ihnen auch Angebote für die Wohnung in vermietetem Zustand über 200.000 € vor. In dieser Situation können Sie keine Verwertungskündigung aussprechen.

Da Ihnen der Wert der Wohnung in unvermietetem Zustand noch nie zur Verfügung stand, können Sie sich zur Begründung eines erheblichen Nachteils auch nicht auf die Kaufpreiseinbuße berufen.

Durch die Kündigung würden Sie ansonsten den Wert der Immobilie in unvermietetem Zustand erhalten.

Eine Verwertungskündigung wäre Ihnen hier nur möglich, wenn der Verkauf nur zu einem Preis möglich wäre, der unter dem Verkehrswert in vermietetem Zustand liegt.

4. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.