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Wohnungsabnahme: Tipps für eine stressfreie Durchführung

Die Wohnungsabnahme ist ein wichtiger Termin in der Vermietungspraxis. Hier kommt es für Sie darauf an zu überprüfen, ob Sie von Ihrem Mieter die gemieteten Räume in ordnungsgemäßem Zustand pünktlich zurückerhalten.

Erfreulich ist es, wenn die Wohnungsrückgabe reibungslos verläuft und Sie als Vermieter einen mangelfreien Wohnungszustand feststellen können.

Aber selbst in bis dahin harmonisch verlaufenden Mietverhältnissen kommt es beim Auszug des Mieters plötzlich doch noch zu erheblichen Auseinandersetzungen über den Zustand der Wohnung.

Wohnungsabnahme und Vorabnahme

Wenn Ihr Mieter gekündigt hat oder das Ende einer vereinbarten Mietdauer näher rückt, kommt es für Sie darauf an, die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen. Warten Sie nicht bis zur Wohnungsabnahme.

Die Wohnungsabnahme findet in aller Regel an dem Tag statt, an dem der Mieter Ihnen die Schlüssel zurückgibt.

Dies ist häufig der letzte Tag der Mietzeit, aber auch ein früherer Rückgabetermin ist möglich.

Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen: Fällt der letzte Tag der Mietzeit auf einen Sonn- oder Feiertag, so ist der Mieter berechtigt, die Wohnung erst am darauf folgenden Tag zurückzugeben.

Ist dieser Tag ebenfalls ein Sonn- oder Feiertag, kann sich der Rückgabetermin noch einmal verschieben.

Beispiel: Mietende ist der 30. April, ein Sonntag. Da der 1. Mai ein Feiertag ist, muss die Wohnung erst am 2. Mai zurückgegeben werden.

Stellt sich dann bei einer Wohnungsabnahme am letzten Tag der Mietzeit heraus, dass noch Schäden zu beseitigen oder Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind, kann dies zu Problemen führen, wenn der neue Mieter bereits einziehen will und daran wegen notwendiger Reparatur- und Renovierungsarbeiten gehindert ist.

Deshalb kommt es für Sie darauf an, alles zu tun, damit Ihr Mieter bereits in den letzten Wochen des Mietverhältnisses die erforderlichen Arbeiten ausführt.

Praxis-Tipp: Schicken Sie Ihrem Mieter eine Kündigungsbestätigung bzw. eine Erinnerung an das bevorstehende Mietende und weisen Sie ihn bei dieser Gelegenheit auf seine vertraglichen Pflichten hin.


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Benennen Sie die erforderlichen Arbeiten und die entsprechenden Regelungen des Mietvertrags möglichst genau. Bieten Sie gleichzeitig Ihrem Mieter einen Termin zu einer gemeinsamen Vorabnahme an.

So führen Sie eine gemeinsame Vorabnahme durch

Die Vorabnahme stellt eine zeitlich vorverlegte vorläufige Wohnungsabnahme dar.

Es empfiehlt sich, diese Besichtigung etwa einen Monat vor dem definitiven Mietende durchzuführen.

Der Vorteil einer vorläufigen Wohnungsabnahme: Sie können den Umfang der notwendigen Renovierungs- und Reparaturarbeiten gemeinsam abklären.

Gleichzeitig kann besprochen werden, welche selbst vorgenommenen Ein- und Umbauten der Mieter wieder beseitigen muss oder was Sie gegen eine Entschädigungszahlung übernehmen wollen.

Informieren Sie Ihren Mieter auch, wenn Sie nach Mietende einen Umbau der Wohnung planen. So werden unnötige Arbeiten vermieden und der Mieter hat noch genügend Zeit, um die notwendigen Arbeiten bis zum Mietende auszuführen.

Achtung: Auch wenn Sie eine Vorabnahme durchführen, sollten Sie auf die Wohnungsabnahme am Tag der Schlüsselrückgabe nicht verzichten.

Denn bei der Vorabnahme wird die Wohnung des Mieters noch weitgehend eingerichtet sein. Schäden und Mängel sind dann möglicherweise noch verdeckt und schwer zu erkennen.

Auch wenn noch eine endgültige Abnahme folgt: Gehen Sie bei einer Vorabnahme in bewohnten Räumen besonders sorgfältig vor, ohne es aber an dem nötigen Respekt vor der Privatsphäre Ihres Mieters fehlen zu lassen.Selbstverständlich macht eine Vorabnahme nur Sinn, wenn alle Räume inklusive der Nebenräume einer Besichtigung offen stehen.

Bitten Sie Ihren Mieter auch gegebenenfalls, Vorhänge beiseite zu schieben oder leichte Möbelstücke zu verrücken.

Das Fehlen einer Fußleiste hinter einer schweren Wohnzimmerschrankwand beispielsweise, lässt sich aber auch bei größter Sorgfalt im Vorabnahmetermin kaum feststellen.

Bereits bei der Vorabnahme ist es sinnvoll, dass Sie in einem Protokoll Ihre Feststellungen zum Zustand der einzelnen Räume schriftlich festhalten.

Auch Vereinbarungen mit Ihrem Mieter zu notwendigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten können Sie aufnehmen.

Wichtig: Weisen Sie Ihren Mieter im Vorabnahmetermin darauf hin, dass Sie sich vorbehalten, bei der endgültigen Wohnungsabnahme weitere Mängel und Schäden geltend zu machen, die wegen der noch vorhandenen Möblierung bei der Vorabnahme noch nicht bemerkt wurden.

Nehmen Sie einen entsprechenden Vermerk in das Vorabnahmeprotokoll auf

Was Sie über die Rückgabe der Schlüssel wissen sollten

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter Ihnen sämtliche Schlüssel übergeben, die er von Ihnen erhalten hat.

Darüber hinaus ist er verpflichtet, auch solche Schüssel herauszugeben, die er sich selbst während der Mietzeit als Nachschlüssel hat anfertigen lassen.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich zu Beginn des Mietverhältnisses die Übergabe der einzelnen Schlüssel vom Mieter quittieren.

Dann können Sie bei der Wohnungsrückgabe anhand dieser Quittung leicht überprüfen, ob Ihr Mieter die Schlüssel vollständig zurückgibt.

Die Aufzählung von Schlüsseln im Mietvertrag kann Ihnen zwar auch als Gedächtnisstütze dienen, sie stellt aber keinen Nachweis dafür dar, dass diese Schlüssel auch tatsächlich dem Mieter übergeben wurden.

Er könnte einwenden, dass er den einen oder anderen Schlüssel beim Einzug gar nicht erhalten hat.

Hat Ihr Mieter selbst Schlüssel nachmachen lassen und verlangt er nun, dass Sie ihm die Kosten für die Anfertigung der Nachschlüssel erstatten, so müssen Sie sich darauf nicht einlassen. Sie können stattdessen verlangen, dass die Schlüssel unbrauchbar gemacht werden.

Kann Ihr Mieter nicht alle Schlüssel zurückgeben, weil er angeblich einen Haustür- oder Wohnungsschlüssel verloren hat, dann können Sie auf Kosten des Mieters die betroffenen Türschlösser austauschen lassen. Das gilt auch, wenn der verlorene Schlüssel zu einer Schließanlage gehört.

Ausnahmsweise lehnen die Gerichte das Recht zum Austausch der Schlösser ab, wenn der Mieter nachweisen kann, dass kein Missbrauch des Schlüssels zu befürchten ist.

Beispiel: Der Mieter hat den Schlüssel in einer anderen Stadt verloren, und am Schlüsselbund befand sich kein Hinweis auf seinen Namen und die Adresse.

10. April 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Elisabeth Dauwe-Arnold
Von: Elisabeth Dauwe-Arnold. Über den Autor

Elisabeth Dauwe-Arnold ist ausgewiesene Mietrechtsexpertin. Nach mehrjähriger Richtertätigkeit hat sie viele Jahre lang praxisorientierte Forschungs- und Beratungsprojekte zu Fragen des Wohnungswesens bearbeitet und geleitet. Sie veröffentlicht als Fachautorin vorwiegend Beiträge zum Wohnungseigentums- und Mietrecht.