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Wohnungsabnahme – teure Rechtsnachteile vermeiden

Jeder kennt es: Der Mieter hat gekündigt oder das Ende einer vereinbarten Mietdauer rückt näher. Jetzt kommt es darauf an, die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen und alles zu tun, damit die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand pünktlich zurückerhalten wird. Damit sollte man nicht bis zum letzten Tag warten.

In der Praxis hat es sich bewährt, 1 bis 2 Monate vor Mietende eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Bei dieser Gelegenheit wird der Umfang der notwendigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten gemeinsam mit dem Mieter abgeklärt.

Man sollte auch besprechen, welche selbst vorgenommenen Ein- und Umbauten der Mieter wieder beseitigen muss, oder was der Vermieter gegen eine Entschädigungszahlung übernehmen will. Nach einer solchen Vorabnahme weiß der Mieter genau, was noch zu tun ist, und hat genügend Zeit, um die Arbeiten bis zum Mietende auszuführen.

Vorabnahme sorgfältig vorbereiten

Der Vermieter sollte sich vor dem Termin zur Vorabnahme vergewissern, mit welcher Ausstattung der Mieter die Wohnung erhalten hatte und ob Einrichtungsgegenstände vom Vormieter übernommen wurden:

  • Sind Vereinbarungen zu Umbaumaßnahmen seitens des Mieters getroffen worden?
  • Wurde die Übernahme von Einrichtungen des Mieters gegen Entschädigung vereinbart?
  • Ist der Mieter auch unter Berücksichtigung der neuen Rechtsprechung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
  • Wenn Sie bei der Wohnungsübergabe an den Mieter ein Übergabeprotokoll gefertigt hatten, ziehen Sie auch dieses jetzt zurate.

Vermieter haben ein Besichtigungsrecht

Zwar haben Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Besichtigung der Mieträume gestattet, wenn das Ende der Mietzeit bevorsteht. Vermieter können jedoch nicht einfordern, dass er auch eine gemeinsame Vorabnahme durchführt und bespricht, welche Arbeiten er noch bis zum Mietende erledigen soll.

Lässt der Mieter sich auf eine Vorabnahme nicht ein, muss der Vermieter dies notgedrungen akzeptieren. Vermieter sollten aber darauf bestehen, Mietinteressenten die Wohnung zeigen zu können. Bei dieser Gelegenheit können sich Vermieter zumindest vom Zustand der Wohnung einen ersten Eindruck verschaffen und wissen schon in etwa, was im Endabnahmetermin auf einen zukommt.

Bei Mietende muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie bei Mietbeginn erhalten hat. Das bedeutet im Einzelnen:

  • Alle persönlichen Einrichtungsgegenstände sind vom Mieter zu entfernen.
  • Umgekehrt müssen alle vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtungen so angebracht sein wie zum Beginn des Mietverhältnisses.
  • Hat der Mieter bauliche Veränderungen, Einbauten oder Umbauten in den Mieträumen durchgeführt, muss er diese entfernen und den alten Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

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Beispiel: Der Mieter hat die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet. Dann muss er die vom Vermieter seinerzeit aufgestellte Spüle aufbewahren und nach Entfernung seiner Einbauküche wieder anschließen. Ebenso muss er den selbst verlegten Teppichboden entfernen, und zwar auch dann, wenn dieser mit dem Untergrund verklebt war. Etwaige Beschädigungen des Untergrunds muss er beseitigen.

Hat der Mieter im Zeitpunkt der Wohnungsabnahme noch Gegenstände in der Wohnung oder in mitvermieteten Nebenräumen, beispielsweise im Keller, der Garage oder einem Gartenhäuschen zurückgelassen, sollte man auf deren umgehender Entfernung bestehen. Möglich ist es, stattdessen eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, die dem Vermieter das Recht gibt, die Gegenstände auf Kosten des Mieters entsorgen zu lassen – am besten gegen sofortige Barzahlung.

Musterformulierung:„Der Vermieter ist berechtigt, die vom Mieter in der Wohnung/im Keller/auf dem Grundstück zurückgelassenen Gegenstände (…) ordnungsgemäß entsorgen zu lassen. Die entstehenden Kosten trägt der Mieter. Er zahlt hierzu an den Vermieter einen Vorschuss in Höhe von … €.“

In diesen Fällen braucht der Mieter seine Einrichtungen ausnahmsweise nicht zu entfernen:

  • Beim Auszug wird vereinbart, dass konkret benannte Einrichtungen zurückbleiben dürfen.
  • Bei Mietbeginn oder während der Mietzeit hat der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zu Einrichtungen oder Umbaumaßnahmen erteilt und dabei ausdrücklich auf den Rückbau zum Ende der Mietzeit verzichtet. Ohne diesen Verzicht muss der Mieter aber auch genehmigte Umbauten zurückbauen.
  • Der Mieter hat Einbauten vorgenommen, die für die Erhaltung des Mietobjekts erforderlich sind, beispielsweise einen defekten Boiler durch einen neuen ersetzt (hierzu ist der Mieter freilich nur berechtigt, wenn der Vermieter mit seiner Pflicht im Verzug ist, alle Mängel zu beheben).
  • Einbauten oder Einrichtungsgegenstände wurden nicht vom Mieter, sondern bereits vom Vormieter in die Wohnung gebracht und vom Mieter nicht ausdrücklich übernommen.
  • Der Mieter überlässt Einrichtungsgegenstände seinem Nachmieter in der Wohnung.

Übernahme von Gegenständen protokollieren

Bei Mietbeginn sollte man in den Mietvertrag oder in das Wohnungsübergabeprotokoll schreiben, welche Einrichtungen vom Vormieter auf den neuen Mieter übergehen. So sichert man sich den Anspruch auf Beseitigung der Einrichtungen am Ende der Mietzeit.

Keine Pflicht zur gemeinsamen Wohnungsabnahme

Wie bei der Vorabnahme hat der Mieter auch bei der Endabnahme keine gesetzliche Pflicht, gemeinsam eine Wohnungsbegehung durchzuführen. Ein Abnahmeprotokoll muss er weder erstellen noch unterschreiben. Der Mieter kann einfach die Schlüssel übergeben und dann die Wohnung verlassen. Wichtig: Für nicht zurückgegebene Schlüssel haftet der Mieter auf Schadenersatz, also auch für einen notwendigen Austausch der gesamten Schließanlage (BGH, Urteil v. 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).

Vermieter können sich bei der Wohnungsabnahme vertreten lassen, etwa durch den Hausmeister, den Wohnungsverwalter oder eine andere Person seines Vertrauens. Ebenso kann für den Mieter eine andere Person den Abnahmetermin wahrnehmen. Dem Vermieter und Mieter steht es darüber hinaus frei, weitere Personen als Zeugen mitzubringen.

Für Vermieter ist die Beiziehung eines Handwerkers zum Abnahmetermin sinnvoll, wenn mit größerem Renovierungsbedarf oder Schäden in der Mietwohnung zu rechnen ist.

Wohnungsabnahme notfalls ohne Mieter

Weigert sich der Mieter, an einer Wohnungsabnahme teilzunehmen, sollte sich der Vermieter trotzdem alle Mieträume sorgfältig ansehen und ein Abnahmeprotokoll anfertigen. Er kann Zeugen hinzuziehen, die das Protokoll mit unterschreiben. Und man kann im Protokollspanvermerken, dass und möglicherweise auch warum der Mieter nicht teilgenommen hat. Schließlich sollte der Zustand der Mieträume durch zahlreiche Fotos detailliert dokumentiert werden.

Rechte sichern: nur mit einem sorgfältig erstellten Abnahmeprotokoll

Das Wohnungsabnahmeprotokoll erfüllt 2 wichtige Funktionen:

  1. In erster Linie dokumentiert es den Zustand der Mieträume und der dazugehörenden Einrichtungen im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe.
  2. Darüber hinaus können in das Abnahmeprotokoll Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter aufgenommen werden, die die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen,Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder andere Arbeiten im Zusammenhang mit dem festgestellten Wohnungszustand betreffen.

Nicht ins Protokoll gehören Vereinbarungen zur Rückzahlung der Kaution oder Erklärungen, dass keine weiteren Ansprüche mehr bestehen. Meist lässt sich frühestens nach einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung sicher beurteilen, ob es noch gegenseitige Ansprüche gibt. Man sollte sich im Abnahmetermin auf den Zustand der Wohnung konzentrieren.

Abnahmeprotokoll: Aussagekräftige Zustandsbeschreibung

Das Abnahmeprotokoll erfüllt nur dann seinen Zweck, wenn der Zustand der Räume und Einrichtungen detailliert dargestellt wird.

Man sollte sich deshalb keinesfalls darauf beschränken, in einem Formular anzukreuzen, ob Mängel vorhanden sind oder nicht. Allgemeine Aussagen im Protokoll, beispielsweise, dass der Bodenbelag „stark beschädigt“ sei, die Wände „renovierungsbedürftig“ oder das Wohnzimmer „im katastrophalen Zustand“ seien, sind nicht relevant. Werden Sie daher so konkret wie möglich!

Beispiel: „In der Tür des Zimmers rechts neben dem Bad befinden sich in einer Höhe von 1,70 m mittig 2 Schraubenlöcher, Durchmesser jeweils 3 mm, in einem Abstand von 4 cm.“ Oder: „Im Wohnzimmer ist die Tapete gelblich verfärbt, die Schatten von Bildern und Möbeln zeichnen sich stark ab.“

Wurden die Feststellungen zum Zustand der Wohnung gemeinsam von Vermieter und Mieter getroffen, ist es oft auch möglich, eine einvernehmliche Regelung über die Mängelbeseitigung zu treffen. Eine solche Vereinbarung sollte mit den Unterschriften aller Anwesenden in das Protokoll aufgenommen werden. Vermieter sollten zugleich einen Termin vereinbaren, bis zu dem die Arbeiten erledigt sein müssen.

Der Mieter erkennt die protokollierten Mängel an, hat aber keine Möglichkeit oder keine Zeit, die Arbeiten auszuführen oder Fachkräfte auszuwählen und zu beauftragen? Dann sollte im Protokoll vereinbart werden, dass der Vermieter auf Kosten des Mieters die Arbeiten durchführen lässt.

Musterformulierung: „Der Mieter sieht davon ab, die protokollierten Mängel selbst zu beseitigen. Er beauftragt den Vermieter mit der Durchführung der notwendigen Arbeiten und erklärt sich bereit, die entstehenden Kosten in Höhe von voraussichtlich … € zu tragen. Wird erkennbar, dass dieser Kostenrahmen um mehr als 20% überschritten wird, so verpflichtet sich der Vermieter, die Weiterführung der Arbeiten mit dem Mieter abzustimmen.“

Auch wenn der Mieter glaubt, zur Beseitigung festgestellter Mängel oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, kann dies im Protokoll vermerkt werden.

Musterformulierung: „Der Mieter ist der Ansicht, zur Beseitigung der protokollierten Mängel und/ oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein.“

Durch einen derartigen Zusatz lässt sich der Mieter vielleicht doch noch dazu bewegen, das Protokoll zu unterschreiben und dadurch zumindest die Feststellungen zum Zustand der Wohnung zu bestätigen.

Fazit: Wenn Sie wie beschrieben vorgehen, sichern Sie sich Ihre Rechte im Streitfall vor Gericht optimal.

5. Dezember 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.