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Wohnungsabnahme: Zustandsbericht ist besonders wichtig

Ist das Mietverhältnis beendet, machen Sie als Vermieter in aller Regel eine Wohnungsabnahme. Sie dient dazu, den Zustand der Räume, die Sie seit Jahren mitunter nicht gesehen haben, zu erfassen.

Diese Bestandsaufnahme ist für Sie von besonderer Wichtigkeit, da es später oftmals zu Streit darüber kommt, ob und in welchem Umfang Schönheitsreparaturen notwendig geworden sind.

Gemeinsame Begehung

Allerdings ist Ihr Mieter nicht verpflichtet, bei der Wohnungsabnahme selbst anwesend zu sein. Weil eine gemeinsame Begehung aber hilft, spätere Meinungsverschiedenheiten zu verringern, sollten Sie Ihrem Mieter seine Anwesenheit empfehlen. Ein vernünftiger Mieter wird diesem Rat nachkommen.

Mit gutem Grund hat es sich in der Praxis daher eingebürgert, dass Sie sich als Vermieter hierzu der Hilfe eines Zustandsberichts bedienen. Doch worauf ist dabei zu achten und welche rechtlichen Folgen sind für Sie mit dem Zustandsbericht verbunden?

Zustandsbericht: Vorabnahme ist sinnvoll

Zunächst einmal ist es sinnvoll, schon einige Zeit vor Ende des Mietvertrages eine Vorabnahme der Wohnung durchzuführen.

Zur Mitwirkung ist der Mieter zwar nicht verpflichtet. Doch sind viele Mieter hiermit einverstanden, da so geklärt werden kann, welche Arbeiten genau von ihm verlangt werden und er sich hierauf sodann besser einstellen kann.

Bei der Wohnungsbesichtigung halten Sie für jeden Raum im Einzelnen fest, ob und ggf. welche Mängel und in welchem Ausmaß vorhanden sind. Seien Sie hierbei so genau als möglich. Es reicht nämlich nicht, wenn zum Beispiel nur ausgeführt wird: „Die Heizkörper wurden nicht fachgerecht gestrichen“.

Beschreiben Sie das Vorgefundene konkret und benennen Sie, weshalb die Arbeiten ggf. nicht fachgerecht sind, etwa indem Sie hinzufügen: „Der Farbauftrag ist wegen verunreinigter Farbe ungleichmäßig und weist Farbnasen auf. Zudem wurde Binderstatt Lackfarbe verwendet“.


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Notieren Sie auch, wenn Arbeiten fachgerecht ausgeführt wurden. Sind positive Feststellungen möglich, sollten auch sie getroffen werden. In der Praxis hat sich hierzu das Kürzel „i. O.“, also „in Ordnung“ eingebürgert.

Zustandsbericht kann vor Gericht entscheidend sein

In jedem Fall sollten Sie bedenken, dass ein vollständig und gründlich erstellter Zustandsbericht seine Aussagekraft – und damit häufig auch die Vermutung seiner Richtigkeit steigert.

Für diesen Beweis reicht es den Gerichten nicht, dass Sie nur den Zustandsbericht vorlegen, jedenfalls dann nicht, wenn er von Ihrem Mieter nicht unterschrieben wurde. In diesem Fall müssen Sie dem Gericht Zeugen angeben, die Ihre Feststellungen im Zustandsbericht bestätigen.

Mietereinbauten besonders beachten

Ebenso sollten Sie bei der Wohnungsbesichtigung immer prüfen, ob der Mieter Einbauten vorgenommen hat. Vor allem der Einbau von Steckdosen, Gardinenstangen und Scheuerleisten ist in der Praxis verbreitet.

Hierfür benennen Sie die Personen als Zeugen, die bei der Abnahme anwesend waren und deshalb über den Zustand der Räume aussagen können. Dies ist schon aus Gründen der „Waffengleichheit“ wichtig, denn Ihr Mieter wird aus dem gleichen Grund oftmals einen Zeugen zur Wohnungsabnahme mitbringen.

Weil der Mieter verpflichtet ist, den Zustand der Wohnung wieder herzustellen, wie er bei seinem Einzug gewesen ist, sind auch insofern genaue Feststellungen für Sie unerlässlich.

Rechtzeitige Begehung: Zeugen & Fotos

Die Wohnungsabnahme sollten Sie als Vermieter nie allein durchführen, sondern immer noch weitere Personen als Zeugen hinzubitten.

Unterschreibt der Mieter Ihnen den Zustandsbericht nicht und kommt es später zum Streit und einem Gerichtsverfahren, müssen Sie als Vermieter nämlich beweisen, dass und ggf. welche Mängel und Mietereinbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses noch vorhanden waren.

Es kommt vor, dass die Inspektion der Mieträume zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem der Mieter schon seit längerer Zeit ausgezogen ist. Wenn ihm die Beanstandungen dann mitgeteilt werden, gibt es regelmäßig Streit, weil er einwendet, die Räume seien zwischenzeitlich genutzt worden und er sei für ihren Zustand nicht mehr verantwortlich.

Als Vermieter müssen Sie in einem solchen Fall beweisen, dass dieser Einwand unzutreffend ist.

Zustandsbericht: Ein Exemplar für den Mieter

Ihr (ehemaliger) Mieter kann von Ihnen ein Exemplar des Zustandsberichts verlangen. Aber auch wenn er dies nicht wünscht, sollten Sie direkt nachdem Sie alle Mängel und Mietereinbauten protokolliert haben, ihm ein Exemplar zu Verfügung stellen bzw. zusenden, falls er nicht anwesend war.

Grund: Hat Ihr Mieter das Protokoll erhalten und seinem Inhalt nicht widersprochen, werten dies die Gerichte als Beweiserleichterung zu Ihren Gunsten: Insofern spricht nämlich einiges dafür, dass Ihre Feststellungen zutreffend sind.

kann derzeit nicht beurteilt werden, da noch ein mietereigener und zu entfernender Teppichboden verlegt ist“.

Nur wenn Sie einen solchen Hinweis gegeben haben, können Sie erst später zu Tage tretende Mängel Ihrem Mieter gegenüber rügen.

Beweiserleichterung hat ihren Preis

Diese Beweiserleichterung hat allerdings ihren Preis: Entdecken Sie später noch weitere Mängel in der Wohnung, die Sie zunächst nicht gesehen haben, können Sie deren Vorhandensein nun kaum noch beweisen. Umso wichtiger ist daher also die genaue Begutachtung.

Haben Sie die Wohnungsbesichtigung gemeinsam mit dem Mieter durchgeführt und besteht über Art und Ausmaß der Mängel Einigkeit, so sollten Sie sich den Zustandsbericht unterschreiben lassen. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Mieter, dass die Feststellungen zutreffend sind.

Dies hat für Sie den Vorteil, dass der Mieter nun nicht mehr behaupten kann, die Mängel seien doch nicht oder nicht in dem dargestellten Umfang vorhanden gewesen.

23. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.