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Wohnungsbesichtigung: Betreten Sie die Wohnung nicht eigenmächtig

Als Vermieter kann für Sie eine Wohnungsbesichtigung in bestimmten Situationen unabdingbar sein.

In keinem Fall sollten Sie jedoch die Mieträume eigenmächtig betreten.

Auch dann nicht, wenn Ihnen ein Besichtigungsrecht zusteht.

Selbst wenn Sie über einen Wohnungsschlüssel verfügen, ist es auf keinen Fall zulässig, wenn Sie die Wohnung Ihres Mieters ohne dessen Erlaubnis oder gar gegen dessen Willen betreten.

Sie dürfen die Wohnung erst recht nicht aufbrechen, um Ihrem Besitzrecht Geltung zu verschaffen. Sie würden sich in jedem Fall des Hausfriedensbruchs strafbar machen.

Hinweis: Sofern die Umsetzung Ihres Besichtigungsrechts daran scheitern sollte, dass die zeitlichen Möglichkeiten des Mieters stark eingeschränkt sind, beachten Sie bitte Folgendes: Sie haben keinen Anspruch auf Überlassung des Wohnungsschlüssels, da Ihr Mieter grundsätzlich ein Recht hat, bei der Besichtigung zugegen zu sein.

Bieten Sie Ihrem Mieter in einer solchen Situation an, den Schlüssel einem Nachbarn oder Bekannten zu geben, damit dieser die Besichtigung mit Ihnen zusammen durchführt.

Ausnahmefall: Von der Wohnung geht Gefahr aus

Etwas anderes gilt aber, wenn von der Wohnung eine Gefahr ausgeht, bei der ein Schaden eintreten könnte, wenn nicht sofort eingegriffen wird. Man nennt diese Situation „Gefahr im Verzug“.


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Gefahr im Verzug liegt beispielsweise vor, wenn aus der Wohnung Gasgeruch strömt, Wasser aus ihr läuft oder aber Rauch aus der Wohnung dringt.

Nach einer Entscheidung des OVG Münster (OVG NRW, Urteil v. 04.11.08, Az. 13 E 1290/08) kann die Ordnungsbehörde den Mieter darüber hinaus sogar zum Betreten der Wohnung verpflichten.

Dies ist der Fall, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sich die Wohnung in einem Zustand befindet, der zum Auftreten von übertragbaren Krankheiten führen kann, wenn also von der Wohnung eine Infektionsgefahr ausgeht.

Im entschiedenen Fall ließ der Mieter Polizeibeamte zur Überprüfung der Fahrzeugpapiere in seine Wohnung. Die Wohnung machte einen verwahrlosten Eindruck, Waschbecken und Spüle waren verdreckt und verschimmelt, überall lagen verbrannte und verschimmelte Essensreste und Hausmüll.

Die Polizei fertigte einen Bericht an die Ordnungsbehörde an. Diese forderte daraufhin den Mieter auf, ihr Einlass in die Wohnung zu gewähren, um feststellen zu können, ob Gesundheitsgefahren für die Nachbarschaft oder die Allgemeinheit bestünden.

Ein Antrag des Mieters auf vorläufigen Rechtsschutz gegen die entsprechende Ordnungsverfügung wurde abgelehnt.

Also: Liegt Gefahr im Verzug vor, dürfen Sie die Wohnung zwar auch nicht allein, aber zusammen mit der zuständigen Ordnungsbehörde, Polizei oder Feuerwehr betreten.

Weisen Sie Ihren Mieter auf seine Schadensersatzpflicht hin

Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne berechtigten Grund, liegt darin eine Verletzung seiner mietvertraglichen Nebenpflichten. Entsteht Ihnen durch diese Pflichtverletzung ein Schaden, können Sie diesen von Ihrem Mieter ersetzt verlangen. Das gilt allerdings nur dann, wenn Sie den Schaden konkret beziffern können.

Ihr Mieter verhindert nach wirksamer Kündigung die Besichtigung durch Mietinteressenten. Ihre Mietinteressenten wären eigentlich bereit gewesen, die Wohnung unmittelbar nach Auszug Ihres Mieters zu übernehmen.

Aufgrund der Verweigerung der Besichtigung springen die Mietinteressenten aber ab. Ihr Mieter hat Ihnen dann den erlittenen Mietausfall zu ersetzen.

Sie haben mit Ihrem Mieter einen Termin zur Schadensbeseitigung vereinbart. Als Sie mit den Handwerkern zum vereinbarten Zeitpunkt erscheinen, öffnet der Mieter nicht. Die Handwerker stellen Ihnen die vergebliche Anfahrt in Rechnung. Auch diese Kosten können Sie von Ihrem Mieter ersetzt verlangen.

In der Dachschräge der Küche der Wohnung befindet sich ein feuchter Fleck, da die Fensterlaibung des Dachfensters defekt ist. Als die Handwerker den Schaden im Rahmen ihrer Gewährleistung beheben möchten, lässt Ihr Mieter sie nicht in die Wohnung.

Als er den Handwerkern nach einigen Wochen schließlich doch den Zutritt zur Wohnung ermöglicht, hat sich der Feuchtigkeitsschaden erheblich vergrößert und auf die Nachbarwand ausgedehnt. Die Handwerker lehnen eine Beseitigung dieses weiteren Schadens im Rahmen ihrer Gewährleistung ab. Auch mit diesen Kosten können Sie Ihren Mieter belasten.

Wenn Ihr Mieter sich weigert, Sie in die Wohnung zu lassen, weisen Sie ihn unbedingt ausdrücklich auf seine Schadensersatzpflicht hin. Wenn möglich, halten Sie ihm einen bezifferten Schaden vor Augen und erklären Sie, dass Sie sich nicht scheuen werden, diesen Betrag gerichtlich geltend zu machen.

Vielleicht wird er dann einsichtig und lässt Sie freiwillig in die Wohnung.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.