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Wohnungsbesichtigung: Diese Gründe haben Sie als Vermieter

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Wohnung in einem zu vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Dabei gibt es unterschiedliche Anlässe, die es für Sie notwendig machen, die Wohnung des Mieters zu besichtigen.

Vielleicht möchten Sie die Wohnung Mietinteressenten zeigen oder Sie müssen Wohnungsmängel beseitigen und Reparaturen durchführen oder Sie möchten einfach nach dem Rechten sehen, zum Beispiel überprüfen, ob es in der Wohnung Ungeziefer gibt.

Um Ihren Pflichten und Interessen nachkommen zu können, müssen Sie die Möglichkeit haben, die Mieträume zu betreten.

Das wird allerdings von den Mietern meist nicht gern gesehen. Nicht selten wird dem Vermieter das Betreten der Mietwohnung sogar verweigert.

Hausfriedensbruch: Wenn Sie die Wohnung ohne Erlaubnis betreten

Sie sollten sich davor hüten, die Wohnung Ihres Mieters ohne Rücksprache zu betreten. Wenn Sie unabgesprochen mit einem Zweitschlüssel in die Wohnung eindringen, kann Ihr Mieter nicht nur das Mietverhältnis fristlos kündigen. Sie machen sich darüber hinaus auch wegen Hausfriedensbruchs strafbar.

Das wäre selbst dann der Fall, wenn Sie die Wohnung aus einem guten Grund betreten wollen. Wenn Sie die Wohnung unangemeldet mit einem Handwerker betreten, um eine vom Mieter gewünschte Reparatur ausführen zu lassen, müssen Sie dies unbedingt in Absprache mit dem Mieter machen.


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Nur bei einer unmittelbaren Gefahr, wie etwa einem Wasserrohrbruch, können Sie notfalls sogar die Tür aufbrechen, ohne gegen das Hausrecht Ihres Mieters zu verstoßen.

Um eventuellen Schwierigkeiten mit Ihrem Mieter vorzubeugen, ist es aber auf jeden Fall sinnvoll, in einem solchen Fall die Polizei hinzuzuziehen. Auf keinen Fall sollten Sie die Wohnung allein betreten, nehmen Sie notfalls einen Zeugen mit.

Diese Vereinbarungen im Mietvertrag sind unzulässig

Ihr Besichtigungsrecht als Vermieter ist gesetzlich nicht geregelt. Deshalb enthalten Formularmietverträge oftmals eine Klausel, die dem Vermieter jederzeit Zutritt zur Wohnung gewährt.

Allerdings: Eine solche mietvertragliche Regelung ist rechtlich unwirksam. Sie ist nämlich mit Artikel 13 Grundgesetz, der die Unverletzlichkeit der Wohnung dem Bewohner gewährleistet, unvereinbar.

Von den Gerichten wird darüber hinaus jede Klausel als unzulässig angesehen, die das Besichtigungsrecht nicht zeitlich beschränkt und nicht zusätzlich von einer vorherigen Terminabsprache abhängig macht.

In diesen Fällen dürfen Sie die Wohnung betreten

Wenn Ihr Mieter die Besichtigung nicht erlaubt oder Sie ein Besichtigungsrecht nicht oder nicht wirksam mietvertraglich geregelt haben, bedeutet das nicht, dass Sie keine Möglichkeit haben, die Wohnung zu betreten.

Vielmehr dürfen Sie Ihr Besichtigungsrecht ausüben, wenn Sie einen Anspruch auf Duldung der Besichtigung durch den Mieter haben. Es müssen also besondere Umstände vorliegen, die eine Inaugenscheinnahme der Mietsache im Interesse der Bewirtschaftung des Objekts erforderlich macht.

Gekündigtes Mietverhältnis

Ist das Mietverhältnis gekündigt, müssen Sie die Wohnung betreten, um die Wohnungsabnahme durchzuführen. Außerdem muss Ihr Mieter dulden, dass Sie etwaigen Mietinteressenten die Wohnung schon vor seinem Auszug zeigen.

Dies setzt allerdings voraus, dass das Mietende mit ausreichender Sicherheit feststeht. Das wäre beispielsweise nicht der Fall, wenn Sie wegen Eigenbedarfs gekündigt haben und Ihr Mieter der Kündigung widersprochen hat.

Denn in einem solchen Fall bestünde die Möglichkeit, dass die Kündigung rechtswidrig wäre und das Mietverhältnis fortgesetzt werden müsste.

Sie möchten das Mietobjekt verkaufen

Wenn Sie beabsichtigen, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, muss es Ihnen möglich sein, das Mietobjekt zusammen mit Interessenten zu besichtigen.

Es sind Mängel zu beseitigen

Treten in der Wohnung Mängel auf, lässt sich oftmals nur vor Ort entscheiden, wie sich diese zügig und dauerhaft beseitigen lassen. Deshalb müssen Sie als Vermieter in diesem Fall auch berechtigt sein, die Wohnung zu betreten.

Allerdings besteht kein Besichtigungsrecht, wenn Sie sich in kürzeren Abständen allgemein darüber informieren wollen, ob Ihr Mieter Schönheitsreparaturen vornimmt.

Möchten Sie Modernisierungsmaßnahmen oder Reparaturmaßnahmen durchführen, ist es in der Regel erforderlich, mit den Handwerkern die betroffenen Wohnungen zu besichtigen.

Nur so kann sichergestellt werden, dass Sie die einzelnen baulichen Maßnahmen exakt vorbereiten und zeitsparend durchführen lassen können, was im Übrigen auch im Interesse des Mieters liegt.

Sie möchten die Miete erhöhen

Auch wenn Sie die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen wollen und dazu auf das Mietwertgutachten eines Sachverständigen angewiesen sind, muss Ihr Mieter die Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen dulden.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.