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Wohnungsbesichtigung erfordert konkreten Anlass

Immer wieder hört man von Vermietern den Satz:

„Ich habe einen Zweitschlüssel, mit dem ich die Wohnung meines Mieters jederzeit betreten kann, um dort nach dem Rechten zu sehen.“

Hierzu sollten Sie wissen: Würden Sie tatsächlich die Wohnung Ihres Mieters ohne sein Wissen und ohne einen konkreten Grund mit Hilfe eines Zweitschlüssels betreten, würden Sie gegen sein Hausrecht verstoßen.

Sie würden sich dann wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen und eine erhebliche Vertragsverletzung begehen, die Ihren Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde.

Grundsätzlich überwiegt Hausrecht

Beachten Sie unbedingt:

  1. Auch wenn die Wohnung in Ihrem Eigentum steht, so überwiegt grundsätzlich das Hausrecht Ihres Mieters. Daher dürfen Sie die Wohnung ohne konkreten Anlass nicht betreten.
  2. Ein solcher konkreter Anlass ist nur gegeben, wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Wohnung die Besichtigung erforderlich macht.

Sie dürfen Wohnung wegen Mängeln und Schäden besichtigen

Als Vermieter haben Sie die Verpflichtung, die Wohnung frei von Mängeln zu halten. Daher dürfen Sie die Besichtigung der Wohnung verlangen, wenn Ihr Mieter Ihnen einen Mangel anzeigt.


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Sie dürfen dann, gegebenenfalls zusammen mit Handwerkern oder Sachverständigen, den Mangel besichtigen und die Mängelbeseitigung vornehmen.

Auch wenn Sie die Wohnung Ihres Mieters betreten müssen, um die Ursache eines Mangels herauszufinden, steht Ihnen ein Besichtigungsrecht zu.

Besichtigung zur Ursachenfindung möglich

In der Wohnung von Mieter 1 ist die Decke im Bad feucht. In der Wohnung dieses Mieters finden Sie die Ursache für den Mangel nicht.

Sie vermuten, dass diese in der Wohnung des darüberwohnenden Mieters 2 in Form eines Wasserrohrschadens zu finden ist.

Hier dürfen Sie die Wohnung des Mieters 2 besichtigen, um festzustellen, ob es dort tatsächlich zu einem Wasserschaden gekommen ist.

Auch bei drohenden Schäden darf besichtigt werden

Das Recht zur Besichtigung der Wohnung Ihres Mieters steht Ihnen aber nicht erst dann zu, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist. Auch wenn Sie konkrete Anhaltspunkte für einen drohenden Schaden haben, dürfen Sie die Wohnung besichtigen.

In der Wohnung des Mieters 1 haben sich im Wohnzimmer feuchte und schimmlige Stellen gebildet

Sie finden als deren Ursache einen kleinen Wasserrohrschaden heraus, durch den wohl bereits seit Monaten immer wieder kleinere Mengen Wasser ein Fallrohr herunterlaufen.

Sie befürchten nun, dass sich auch in der Wohnung darunter Feuchtigkeit angesammelt hat.

Lösung: Sie haben das Recht, auch diese Wohnung zu besichtigen. Es besteht nämlich die große Wahrscheinlichkeit, dass sich in dieser Wohnung Feuchtigkeit im Mauerwerk angesammelt hat.

Sie müssen hier Maßnahmen treffen, die eine drohende Schimmelbildung verhindern. So etwa das Abrücken der Möbel von den Wänden, gutes Lüften oder aber das Aufstellen von Bautrocknern.

Besichtigungsrecht bei Verdacht der Verwahrlosung

Ebenso steht Ihnen ein Recht zur Besichtigung zu, wenn der begründete Verdacht der Verwahrlosung der Wohnung besteht.

Dringt beispielsweise aus der Wohnung ständig der Geruch nach Müll und Sie vermuten, bei Ihrem Mieter handle es sich um einen sogenannten Messi, dürfen Sie in der Wohnung nach dem Rechten sehen.

Modernisierungs-, Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahmen berechtigen zur Besichtigung

Möchten Sie in der Wohnung Ihres Mieters eine Modernisierungs-, Instandsetzungs- oder Sanierungsmaßnahme durchführen, steht Ihnen ebenfalls das Recht zu, die Wohnung zu besichtigen.

Das ergibt sich in diesem Fall schon aus § 554 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach der Mieter Maßnahmen zu dulden hat, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

Wenn Ihr Mieter die Baumaßnahmen selbst hinnehmen muss, erstreckt sich seine Duldungspflicht natürlich auch auf die Vorbereitungsmaßnahmen, beispielsweise das Ausmessen der Wohnung oder deren Besichtigung.

Hinweis: Muss Ihr Mieter die Baumaßnahme selbst nicht dulden, weil sie für ihn eine unzumutbare Härte nach § 554 Abs. 2 BGB bedeutet, dürfen Sie seine Wohnung dennoch besichtigen, wenn dies für die bauliche Maßnahme im gesamten Objekt erforderlich ist.

Ablesung von Messeinrichtungen: bei Betriebskosten umlage immer ein Besichtigungsgrund

In den meisten Mietwohnungen sind Messeinrichtungen wie Wasser- oder Gaszähler vorhanden. Die rechtzeitige Ablesung dieser Zähler ist Voraussetzung dafür, dass Sie Ihre Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß erstellen können.

Daher müssen Sie auch aus diesem Zweck die Wohnung Ihres Mieters betreten. Ihr Recht, die Wohnung zu betreten, erfolgt hier bereits aus der Umlagevereinbarung.

16. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.