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Wohnungsbesichtigung: Verklagen Sie Ihren Mieter notfalls auf Duldung

Sie als Vermieter können triftige Gründe haben, die Wohnung Ihres Mieters zu besichtigen.

Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie kurz vor Ende des Mietverhältnisses eine Wohnungsabnahme durchführen müssen.

Lässt Ihr Mieter Sie dennoch nicht in die Wohnung, haben Sie nur noch die zeitaufwendige Möglichkeit, Ihren Mieter auf Duldung der Wohnungsbesichtigung zu verklagen.

Sie erheben dann Ihre Klage bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

Sie beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, den Kläger oder einen von ihm bevollmächtigten Handwerker nach vorheriger schriftlicher Ankündigung eines Termins an einem Werktag zwischen 10.00 und 13.00 Uhr oder 15.00 bis 18.00 Uhr Zutritt zur Wohnung 3. Stock links in der Mieterstraße 11 in 53557 Mieterstadt, bestehend aus … zu gewähren und zwar durch Öffnen der Haustür und sämtlicher Türen.

Möchten Sie, dass weitere Personen an der Besichtigung teilnehmen, benennen Sie diese genau. Zur Begründung Ihrer Klage nennen Sie den Grund Ihrer Besichtigung.

Eilverfahren ist ausgeschlossen

Eine Beschleunigung dieses Verfahrens im Rahmen eines Eilverfahrens – der sogenannten einstweiligen Verfügung – ist allerdings regelmäßig nicht möglich.


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Selbst wenn weiteres Zuwarten für Sie mit einer erheblichen finanziellen Belastung verbunden ist, sprechen die Gerichte Ihnen aufgrund des gegen Ihren Mieter bestehenden Schadensersatzanspruchs jegliche Eilbedürftigkeit ab.

Möchten Sie die Verweigerung der Besichtigung allerdings zur Begründung einer – eventuell sogar fristlosen – Kündigung heranziehen, ist auch dies in der Regel aussichtslos.

Zwar liegt in der Verweigerung der Besichtigung eine Verletzung nebenvertraglicher Mieterpflichten; eine Kündigung ist jedoch nur dann möglich, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar ist.

Das ist aber nur dann der Fall, wenn durch die Verweigerung der Besichtigung Ihre Rechte am Eigentum in erheblichem Maß verletzt sind und weitere Umstände aus dem Mietverhältnis vorliegen, die zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen. In der Regel werden Sie das nicht nachweisen können. Wenn doch, vergessen Sie die Abmahnung nicht.

Schritt für Schritt: So setzen Sie Ihr Besichtigungsrecht durch

  1. Bemühen Sie sich um eine einheitliche Terminabsprache, kommen Sie Ihrem Mieter entgegen, auch wenn Ihnen seine Zeiten nicht unbedingt passen.
  2. Fixieren Sie den abgesprochenen Termin schriftlich oder vereinbaren Sie ihn unter Zeugen. Denn die Voraussetzung Ihres Schadensersatzanspruchs müssen Sie beweisen.
  3. Verweigert Ihr Mieter Ihnen den Zutritt zur Wohnung, überprüfen Sie zur Sicherheit nochmal, ob Ihr Besichtigungsrecht tatsächlich besteht.
  4. Weisen Sie Ihren Mieter dann auf seine Schadensersatzpflicht hin, vergessen Sie auch nicht, den erwarteten Schaden zu beziffern, damit der Mieter eine Vorstellung hat, was ihn seine weitere Weigerung kosten kann.
  5. Erklären Sie auch, dass Sie früher oder später ohnehin in die Wohnung kommen werden, da Sie Klage auf Duldung der Besichtigung einreichen werden. Weisen Sie auch darauf hin, dass diese Kosten Ihr Mieter zu tragen hat. Im Zweifel wird Ihr Mieter hier einsichtig werden. Wenn nicht: Klagen Sie.

Beachten Sie diese Spielregeln

Als Vermieter haben Sie nicht nur ein starkes Interesse daran, Ihre vermietete Wohnung gelegentlich zu besichtigen. Sie haben auch das Recht auf eine solche Besichtigung. Wie Sie sicher wissen, dürfen Sie die Wohnung Ihres Mieters nicht jederzeit, wann es Ihnen gerade passt, besichtigen.

Wie Sie sicher wissen, dürfen Sie die Wohnung Ihres Mieters nicht jederzeit, wann es Ihnen gerade passt, besichtigen. Vielmehr benötigen Sie einen hinreichend gewichtigen Grund.

Einen solchen Grund haben Sie etwa, wenn Sie – ggf. zusammen mit Fachleuten – die Wohnung betreten möchten, um Mängel oder Schäden zu untersuchen oder diese zu beseitigen.

Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, der Sie zur Besichtigung berechtigt, wenn Sie die Wohnung zwecks Weitervermietung oder Verkauf zusammen mit einem Miet- oder Kaufinteressenten ansehen möchten.

Haben Sie einen Grund für die Besichtigung der Wohnung, ist es wichtig, dass Sie einige Spielregeln beachten:

So müssen Sie Besichtigungstermine mindestens 48 Stunden vorher ankündigen. Bei der Vereinbarung eines Termins sollten Sie auf die Belange des Mieters wie Urlaub, Krankheit oder Berufstätigkeit Rücksicht nehmen. Besichtigungen dürfen Sie nur zu vertretbaren Zeiten durchführen.

Also: Keine Besichtigung in der Mittagszeit, an Samstagen, Sonn- oder Feiertagen. Angemessene Besichtigungszeiten sind in der Regel die üblichen Zeiten von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 18.00 Uhr.

Etwas anderes gilt selbstverständlich, wenn Ihr Mieter die Besichtigung zu anderen Zeiten wünscht.

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.