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Wohnungsbesichtigung: Was Vermieter dürfen

Normalerweise sind die vier Wände Ihres Mieters für Sie tabu.

In bestimmten Ausnahmefällen haben Sie allerdings ein Besichtigungsrecht.

So dürfen Sie die Wohnung beispielsweise betreten, um:

  • sie Kaufinteressenten zu zeigen
  • eine vertragswidrige Nutzung aufzudecken
  • Maßnahmen zur Instandsetzung der Wohnung durchzuführen oder vorzubereiten
  • eine Schadensursache ausfindig zu machen

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Vorherige Anmeldung ist Pflicht

Ihre Besichtigung müssen Sie in allen Fällen vorher anmelden. Dabei gilt: Ist die Besichtigung eilbedürftig, genügt eine Vorankündigungszeit von 24 Stunden, ansonsten müssen Sie eine angemessene Ankündigungsfrist von 14 Tagen einhalten.

Darüber hinaus sind die Belange Ihres Mieters, wie Arbeits- und Urlaubszeiten, zu berücksichtigen.

Ohne eine Anmeldung steht Ihnen ein Besichtigungsrecht nicht zu. Lediglich in Notfällen, wenn umgehendes Handeln erforderlich ist, dürfen Sie die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn es zu einem Wasserrohrbruch in der Wohnung gekommen ist.

Notfalls klagen Sie Ihr Recht auf Besichtigung ein

Lässt Ihr Mieter Sie nicht freiwillig in die Wohnung, müssen Sie Ihr Besichtigungsrecht gerichtlich durchsetzen.

Das bedeutet, dass Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk sich Ihre Wohnung befindet, Klage auf Duldung der Besichtigung einreichen müssen.

Problematisch ist das allerdings insoweit, als bei dieser Vorgehensweise viel Zeit vergehen kann, bis Sie zu Ihrem Recht kommen. Es kann 3 Monate oder länger dauern, bis Sie Ihr Urteil in der Hand halten.

Möchten Sie beispielsweise die Wohnung betreten, um sie Mietinteressenten zu zeigen, können Sie nicht so lange warten: Die Mietinteressenten werden dann bereits in eine andere Wohnung eingezogen sein.

Einstweilige Verfügung ist meist nicht erfolgreich

Grundsätzlich können Sie eine Woh – nungsbesichtigung auch im Weg einer einstweiligen Verfügung erzwingen.

Hierfür müssen Sie neben einem sachlichen Grund auch die besondere Dringlichkeit des Betretens der Wohnung, also die Eilbedürftigkeit, darlegen. Eilbedürftigkeit besteht z. B. bei erheblichen Gefahren für Sachen oder Personen.

In den meisten Fällen werden Sie mangels Eilbedürftigkeit mit einer einstweiligen Verfügung nicht zum Erfolg kommen.

Nutzen Sie Ihren Schadensersatzanspruch

Da gerichtliche Verfahren aufgrund ihrer Dauer äußerst unpraktikabel sind, bemühen Sie sich besser um eine außergerichtliche Abstimmung der Besichtigungstermine.

Weigert sich Ihr Mieter, nutzen Sie einen zu erwartenden Schadensersatzanspruch dazu, Druck auszuüben.

Ein Schadensersatzanspruch steht Ihnen etwa in folgenden Fällen zu:

Ihr Mieter hat gekündigt, ermöglicht es Ihnen aber nicht, vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung zusammen mit Mietinteressenten zu besichtigen.

In diesem Fall muss er den Schaden in Höhe des Mietausfalls tragen, sofern es durch die Verweigerung der Besichtigung nicht zur Weitervermietung kommt. Um den Anspruch erfolgreich durchzusetzen, benennen Sie den potenziellen Mieter als Zeugen.

Ebenso kann es zum Schaden kommen, wenn der Mieter es Ihnen nicht ermöglicht, Mängel zu besichtigen oder zu beseitigen. Verschlimmert sich der Mangel oder kommt es zu weiteren Mängeln, muss der Mieter dafür aufkommen.

Verweigert Ihr Mieter Ihnen also Ihr Besichtigungsrecht, weisen Sie ihn ausdrücklich und am besten schriftlich darauf hin, dass er Ihnen den daraus resultierenden Schaden zu ersetzen hat.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.