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Wohnungseigentümer kann nicht für Eigentümergemeinschaft klagen

Wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Unternehmer mit Bauleistungen beauftragt, ist sie auch Inhaberin sämtlicher Rechte aus diesem Vertrag, insbesondere der Gewährleistungsansprüche.

Eine Klage eines dazu nicht ermächtigten Mitglieds der Gemeinschaft wegen Mängeln ist, auch wenn Zahlung an die Eigentümergemeinschaft verlangt wird, unzulässig.

Ein Wohnungseigentümer hatte Gewährleistungsansprüche seiner Eigentümergemeinschaft wegen des Einbaus von Aluminiumfensterbänken und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems eingeklagt. Diese Arbeiten sollten angeblich mangelhaft ausgeführt worden sein.

Nachdem der Wohnungseigentümer zunächst ein selbständiges Beweisverfahren eingeleitet hatte, hatte er den Verwalter aufgefordert, die gerichtliche Inanspruchnahme des Unternehmers auf Mängelbeseitigung zu veranlassen.

Verwalter und Eigentümergemeinschaft lehnten dies jedoch ab. Daraufhin reichte der Wohnungseigentümer selbst die Klage ein und beantragte Zahlung an die Eigentümergemeinschaft.

Der Eigentümer behauptete, dass er ausdrücklich zur Geltendmachung der Ansprüche ermächtigt worden sei.


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Dies ergebe sich daraus, dass der Verwalter ihn schriftlich ausdrücklich aufgefordert habe, umgehend gerichtliche Schritte wegen der Mängel im Wege eines Beweisverfahrens einzuleiten.

Hierin sei die Ermächtigung zu der weiteren Klage zu sehen, zu der auch der Verwalter auf Grund des Verwaltervertrages berechtigt gewesen wäre.

Das Oberlandesgericht in Hamm entschied das Verfahren zu Ungunsten des klagenden Wohnungseigentümers. Er war nicht zur Geltendmachung der eingeklagten Ansprüche befugt.

Inhaberin der Gewährleistungsansprüche war die Eigentümergemeinschaft, nicht der klagende Wohnungseigentümer.

Die Gemeinschaft hatte den Vertrag mit dem Unternehmer über die Sanierung geschlossen und war deshalb Inhaberin sämtlicher Rechte aus diesem Vertrag; somit auch der Gewährleistungsansprüche gemäß § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Soweit der klagende Eigentümer Rechte der Eigentümergemeinschaft geltend machte, bedurfte er einer Ermächtigung. Eine Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG lag nicht vor.

Die Einleitung des Rechtsstreits war nicht notwendig, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Es bestand keine Gefahrenlage.

An einer Gefahrenlage fehlt es, wenn hinreichend Zeit besteht, den Verwalter bzw. die übrigen Wohnungseigentümer vorher einzuschalten. Die Verjährung der Ansprüche war nämlich bereits durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens gehemmt.

Der Wohnungseigentümer war auch nicht wirksam durch den Verwalter zur Geltendmachung ermächtigt worden. Der Verwalter hatte nämlich keine Befugnis den klagenden Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung zu ermächtigen.

Gemäß § 27 Abs. 2 und 3 WEG kann ein Verwalter Ansprüche einer Eigentümergemeinschaft nur gerichtlich oder außergerichtlich geltend machen, wenn er hierzu durch Beschluss oder eine Vereinbarung  der Gemeinschaft ermächtigt wurde.

Ein Beschluss der Gemeinschaft, wonach der Verwalter zu einer gerichtlichen Geltendmachung ermächtigt wurde, lag jedoch nicht vor. Eine etwaige Ermächtigung im Verwaltervertrag bezog sich nur auf Angelegenheiten der laufenden Verwaltung.

Hierunter fällt nicht die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 27 Abs. 5 Nr. 2 WEG sind zunächst Aufgaben der Eigentümergemeinschaft (OLG Hamm, Urteil v. 06.12.11, Az. 19 U 89/11).

4. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.