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Wohnungseigentümer: Rechte kennen und Streitfälle erfolgreich bestehen

Eines ist klar: Wohnungseigentümer sind durch das gemeinschaftliche Eigentum noch deutlich stärker miteinander verbunden als Grundstückseigentümer.

Viele der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Konflikte spielen unter Grundstücksnachbarn keine Rolle. Manche Ärgernisse können jedoch zwischen Wohnungseigentümern und Grundstücksnachbarn in ähnlicher Weise entstehen.

Bei einem Streit zwischen Wohnungseigentümern gilt Folgendes: Bereits die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung enthalten Regelungen über das Zusammenleben der Eigentümer, die mitunter sehr detailliert sein können.

Deshalb sollten Sie immer zuerst prüfen, ob diese Dokumente eine Vereinbarung enthalten, die gerade den Streitpunkt betrifft. Ist dies nicht der Fall, so gelten die allgemeinen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

Danach sind die Wohnungseigentümer insbesondere verpflichtet, von ihrem Sondereigentum und vom gemeinschaftlichen Eigentum „nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.“

Zur Beurteilung dieser Frage, ob das Verhalten eines Eigentümers zu einem unvermeidlichen Nachteil führt und daher von den übrigen Wohnungseigentümern zu dulden ist, werden dann von den Gerichten oft ganz ähnliche Abwägungen vorgenommen wie bei Streitigkeiten zwischen Grundstücksnachbarn.


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Ein typischer Fall

Streitigkeiten können sich dabei an vielerlei Ursachen entzündet werden. Immer wieder sind es mehr oder minder typische Alltagssituationen, in denen es immer wieder zu Konflikten zwischen Nachbarn kommt.

Beachten Sie jedoch, dass bei Gerichtsentscheidungen zu Nachbarschaftsstreitigkeiten die Umstände des konkreten Falls oft von zentraler Bedeutung sind. Eine Eins-zu-eins-Übertragung auf Ihren Fall ist nicht möglich. Der im folgenden beschriebene Fall „Baulärm“ ist daher nicht mehr als eine Orientierungshilfe.

Baulärm

Bauarbeiten in der Nachbarschaft stellen für die betroffenen Anwohner oft ein erhebliches Ärgernis dar. Geschäftsinhaber müssen mit Umsatzeinbußen durch geringeren Kundenzulauf rechnen. Vermieter erleiden Verluste, wenn Mieter aufgrund des Baulärms die Miete mindern.

Grundsätzlich gilt: Ihr Mieter kann die Miete kürzen, wenn die mit den Bauarbeiten verbundenen Immissionen, insbesondere Lärm, Staub oder Erschütterungen, eine unzumutbare Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellen.

Das ist beispielsweise bei Lärmbeeinträchtigungen der Fall, die sich in erheblicher Lautstärke fast über den ganzen Tag hinziehen, dies auch noch über Wochen oder sogar Monate hin.

Tritt Baulärm nur sporadisch auf, muss er in aller Regel hingenommen werden. Unzumutbar sind auch Bauarbeiten zur Nachtzeit und lärmintensive Heimwerkerarbeiten innerhalb der üblichen Ruhezeiten.

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn Ihrem Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Lärmbeeinträchtigung bekannt war oder wenn er mit Bauprojekten in der Nachbarschaft rechnen konnte.

Wichtig: Ihre Mieter können wie gesagt, die Miete mindern, auch wenn Sie als Eigentümer den Baulärm vom Nachbargrundstück ohne eine finanzielle Entschädigung dulden müssten und keine Möglichkeit haben, die Beeinträchtigung abzuwenden. Das wird bei Baulärm meistens der Fall sein.

Beispiel: In der Nachbarschaft werden mehrere Häuser abgerissen und an ihrer Stelle wird ein Einkaufszentrum errichtet. Die lärmintensiven Abriss- und Aushubarbeiten ziehen sich über einige Wochen hin. Sie als Eigentümer könnten nicht verlangen, dass der Baulärm abgestellt wird. Trotzdem wäre Ihr Mieter zur Mietkürzung berechtigt.

Beginnen lärmintensive Arbeiten aber bereits vor 6 Uhr morgens oder gehen sie bis in die Nacht hinein weiter, können Sie vom Bauherrn verlangen, dass die Störung unterbleibt.

Ein finanzieller Ausgleichsanspruch gegen den Bauherrn steht Ihnen zu, wenn Sie den Baulärm dulden müssen, hierdurch aber beispielsweise Ertragsverluste in Ihrem Gewerbebetrieb zu verkraften haben oder durch eine berechtigte Mietminderung Ihrer Mieter Einbußen erleiden. Wenn Sie in Ihrer eigenen Wohnung von Baulärm betroffen sind, haben Sie jedoch in aller Regel keinen Anspruch auf finanziellen Ausgleich.

Praxis-Tipp: Führen Sie ein Lärmprotokoll, damit Sie gegebenenfalls vor Gericht die unzumutbare Lärmbeeinträchtigung beweisen können.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.