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Wohnungseigentümergemeinschaft: Diese Rechte und Pflichten hat sie

Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 6 des WEG festgelegt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer teilrechtsfähig ist.

Dies bedeutet, dass sie als Rechtssubjekt am Rechtsverkehr aktiv teilnehmen kann.

Sie kann zum Beispiel Verträge abschließen.

Dies schließt ein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Schuldnerin von Verbindlichkeiten sein kann.

Sie ist also ganz allgemein Trägerin von Rechten und Pflichten und kann deshalb auch im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden.

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Dritten gegenüber verpflichtet sein

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann also im Außenverhältnis Dritten gegenüber verpflichtet sein.

Mit dem Begriff Außenverhältnis sind diejenigen Rechtsverhältnisse gemeint, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten auftritt.

Vertragspartner bei solchen Rechtsverhältnissen im Außenverhältnis sind nicht die Wohnungseigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis sind beispielsweise:

  • der Verwaltervertrag
  • die Beauftragung von Handwerkern im Rahmen von Maßnahmen der Instandhaltung, Instandsetzung oder Modernisierung
  • der Abschluss von Wartungs- oder Dienstleistungsverträgen

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Gläubiger können Gemeinschaft verklagen

Nachdem also die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt anerkannt ist, können Gläubiger hinsichtlich gemeinschaftsbezogener Forderungen das Verwaltungsvermögen in Anspruch nehmen und gegebenenfalls ihre Forderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche direkt gerichtlich geltend machen.

Beispiel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt einen Handwerker zur Reparatur des Daches.

Die Kosten hierfür belaufen sich auf 10.000 €.

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Hand werker nicht bezahlt, kann dieser die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich in Anspruch nehmen.

Der Handwerker muss nicht mehr jeden einzelnen Eigentümer verklagen, sondern richtet seine Forderung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Forderung bezieht sich auf das Verwaltungsvermögen.

Eigentümer haften neben der Gemeinschaft …

Als Eigentümer sind Sie Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das heißt, dass die Gläubiger nach wie vor auch einzelne Wohnungseigentümer für die Verwaltungsschulden in Anspruch nehmen können.

Ein Gläubiger kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie auch den einzelnen Eigentümer nebeneinander in Anspruch nehmen.

… aber nur in Höhe ihres Miteigentumsanteils

Allerdings ist Ihre Haftung als einzelner Wohnungseigentümer der Höhe nach beschränkt. Die persönliche Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers ist beschränkt auf seinen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Ihr Umfang der Haftung bestimmt sich nach der Höhe des Miteigentumsanteils, dies gilt selbst dann, wenn innerhalb der Gemeinschaft ein abweichender Kostenverteilungsschlüssel vereinbart wurde.

Vorteil: beschränkte Haftung

Dies ist im Vergleich zur alten Rechtslage ein Vorteil für Sie. Nach der alten Rechtslage hafteten Sie als einzelner Eigentümer in voller Höhe für eventuelle Forderungen.

Nunmehr ist Ihre Haftung beschränkt. Auf der anderen Seite bedeutet diese Begrenzung der Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer eine Schwächung der Gläubiger.

Diese müssen nämlich gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer ein eigenes Verfahren anstrengen und, falls dies erforderlich werden sollte, auch vollstrecken.

Bei dem oben genannten Beispiel ergaben sich Kosten in Höhe von 10.000 €, welche der Dachdecker für die Reparatur des Daches berechnet.

Wenn nunmehr die Finanzierung der Arbeiten von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr geleistet werden kann, stellt sich die Situation wie folgt dar: Der Dachdecker kann selbstverständlich die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagen.

Der Dachdecker kann Sie aber auch als Eigentümer in Anspruch nehmen. Jedoch haften Sie nur in Höhe Ihres Miteigentumsanteils.

Wenn Sie zu 100/1000stel Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft sind, haften Sie somit nur in Höhe von 1.000 €. Nach der alten Rechtslage haftete jeder Eigentümer in voller Höhe gegenüber dem Handwerker.

Sie haben einen Ausgleichsanspruch

Wurden Sie im vorgenannten Beispiel von einem Gläubiger anteilig in Höhe Ihres Miteigentumsanteils in Anspruch genommen, so steht Ihnen im Innenverhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ausgleichsanspruch zu.

Sollte jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft nach wie vor zahlungsunfähig sein, können Sie als betroffener Eigentümer andere Wohnungseigentümer bis zur Höhe ihres Miteigentumsanteils in Anspruch nehmen.

Schadensersatz wegen unterlassener Mitwirkung

Bedenken Sie, dass Sie grundsätzlich als Eigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mitwirkungspflicht zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung haben.

Wird diese Mitwirkungspflicht schuldhaft verletzt, sind Sie, wie bereits oben dargestellt, gegenüber dem einzelnen Eigentümer schadensersatzpflichtig. Sie haften daneben aber auch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz.

Verweigern Sie die Mitwirkung zur Beschlussfassung einer Sonderumlage, mit der die Zahlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wiederhergestellt werden soll, machen Sie sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Der Umfang der Schadensersatzpflicht kann hierbei Ihren Miteigentumsanteil jedoch übersteigen. Eine Begrenzung wie bei vertraglichen Ansprüchen gibt es also nicht.

16. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.