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Wohnungseigentümergemeinschaften – ein Bund fürs Leben

Wohnungseigentümergemeinschaften sind auf ein dauerhaftes Zusammenleben angelegt.

Deshalb ist es wichtig, dass es so wenig Reibereien wie nur möglich gibt. Um insoweit zu verhindern, dass Personen Wohnungseigentum erwerben, von denen eine nachhaltige Störung des Gemeinschaftsfriedens zu erwarten ist, können Sie mit der Gemeinschaft eine so genannte Veräußerungsbeschränkung vereinbaren.

Veräußerungsbeschränkung: So schützen Sie sich vor unliebsamen Nachbarn

In diesem Fall ist ein Verkauf ohne Zustimmung unwirksam. Der Verkäufer macht sich also nicht nur schadensersatzpflichtig, sondern der Käufer kann die Eigentumseinheit gar nicht erwerben.

Hierzu wird in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben, dass „ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“.

Wichtig: Dies gilt aber nur, wenn das Wohnungseigentum verkauft oder zwangsversteigert wird. Wird eine Wohnung dagegen vererbt, können hierfür Beschränkungen nicht wirksam vereinbart werden.

Personenkreis

Wird dieser Anordnung nun zuwider gehandelt und eine Wohnung ohne die erforderliche Zustimmung veräußert, ist die Veräußerung zwar dennoch wirksam. Jedoch macht sich der Verkäufer in diesem Fall den anderen Wohnungseigentümern gegenüber schadensersatzpflichtig.

In der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, von der Zustimmung welcher Personen der Verkauf abhängig sein soll. Dies können alle übrigen Wohnungseigentümer oder auch nur der unmittelbar angrenzende Nachbar sein.

Grundbucheintragung

Als Wohnungseigentümer haben Sie aber auch die Möglichkeit, eine Veräußerungsbeschränkung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eintragen zu lassen. Möglich ist auch, dass außenstehende Personen, zum Beispiel der Verwalter, dem Verkauf ebenfalls zustimmen müssen.


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Ist über den Kreis der Zustimmungspflichtigen keine besondere Regelung getroffen, gilt der Grundsatz, dass alle Wohnungseigentümer der Veräußerung zu ihrer Wirksamkeit zustimmen müssen.

Wichtige Gründe

Die Zustimmung darf aber nicht einfach so versagt werden. Sie ist nur dann zulässig, wenn in der Person des Erwerbers ein wichtiger Grund liegt aufgrund dessen der Wohnungserwerber den anderen Eigentümern unzumutbar ist. Dies ist nach Meinung der Gerichte etwa der Fall, wenn nicht verweigert werden.

Keinesfalls ausreichend wäre es, dass der Erwerber einigen Wohnungseigentümern unsympathisch ist oder es schon in der Vergangenheit zu Meinungsverschiedenheiten gekommen ist. Nach Meinung der Gerichte darf die Zustimmung ebenfalls nicht versagt werden, wenn

  • der Veräußerer mit Wohngeldzahlungen im Rückstand ist
  • der Erwerber bereits eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat
  • der Erwerber einen ausländischen Ehepartner oder viele Kinder hat
  • andere Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber zahlungsunfähig ist

Unberechtigte Verweigerung

  • der Erwerber nachweislich als streitsüchtig gilt bzw. als Querulant bekannt ist
  • der Erwerber beabsichtigt, in der Wohnung künftig eine Arztpraxis zu betreiben und hiervon eine höhere Belastung der Mitbewohner zu befürchten ist
  • der Erwerber schon Eigentum in der Gemeinschaft hat und in der Vergangenheit unzulässige bauliche Veränderungen vorgenommen hat

Wird die Zustimmung zur Veräußerung grundlos verweigert, kann der Verkäufer auf Zustimmung klagen. Daneben setzt sich der Verweigernde der Gefahr von Schadensersatzansprüchen aus und haftet dem Verkäufer dafür, dass der Erwerber wegen fehlender oder verspäteter Zustimmung vom Kauf Abstand nimmt.

Form der Zustimmung

  • der Erwerber in der Vergangenheit schon andere Eigentümer beleidigt bzw. vorsätzlich verletzt hat

Besteht hingegen ein solch wichtiger Grund nicht, darf dem Verkauf der Eigentumswohnung die Zustimmung Die Zustimmung zum Verkauf hat in öffentlich beglaubigter Form zu erfolgen, wobei sie in aller Regel vor einem Notar erklärt wird. Weil die anfallenden Kosten solche des Erwerbs sind, werden sie regelmäßig vom Immobilienkäufer getragen.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.