MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Wohnungseigentümerversammlung: Das kann sie entscheiden

In Wohnungseigentümerversammlungen wird das Zusammenleben der einzelnen Parteien geregelt. Die Versammlung kann zu verschiedenen Bereichen Regeln beschließen.

Bauliche Veränderung

Das ist jede über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Aufteilungsplan.

Eine bauliche Veränderung liegt im Allgemeinen vor bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile beziehungsweise jeder auf Dauer angelegten Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht und etwas Neues schafft, etwas Bestehendes abschafft oder eine Einrichtung zweckentfremdet.

Zu den baulichen Veränderungen gehören insbesondere auch Veränderungen an der äußeren Gestaltung des Hauses, also des architektonischen oder ästhetischen Bilds oder der farblichen Gestaltung.

Bauarbeiten, die zur Fertigstellung der Wohnanlage nachgeholt werden müssen, fallen nicht unter bauliche Veränderungen.

Achtung: Bauliche Veränderungen müssen einstimmig beschlossen werden.

Sinn dieses Einstimmigkeitsprinzips ist es, Sie als Miteigentümer mit Ausnahme von ohnehin zu erwartenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor solchen Aufwendungen zu schützen, die beispielsweise unter ästhetischen Gesichtspunkten wünschenswert sein mögen, wirtschaftlich aber nicht erforderlich sind.

Als Wohnungseigentümer müssen Sie sicher sein können, dass Ihr finanzielles Engagement Grenzen hat und ohne Ihre Zustimmung nicht beliebig ausgeweitet werden kann.

Dies gilt unabhängig davon, ob Sie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst eintreten oder dieser bereits angehören.

Ausnahme: Die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist entbehrlich, wenn aus der beabsichtigten Umgestaltung für ihn kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht.

Bauliche Veränderungen sollen nicht am Widerspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers scheitern, wenn er daran kein vernünftiges Interesse hat, weil die Maßnahme, die er verhindern will, ihn nicht oder nicht in erheblicher Weise beeinträchtigt.

Das bedeutet, dass Sie bei einer baulichen Veränderung immer „nur“ die Zustimmung derjenigen Miteigentümer brauchen, die durch Ihr Vorhaben in ihren Rechten beeinträchtigt werden.

Im Extremfall kann dies dazu führen, dass Sie als einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen gegen den Willen sämtlicher Miteigentümer durchführen können, solange den übrigen Eigentümern dadurch kein oder ein nur unerheblicher Nachteil entsteht.

Praxis-Tipp: Wenn Sie die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümer zur baulichen Veränderung benötigen, informieren Sie diese am besten frühzeitig.

Dies kann beispielsweise durch ein Rundschreiben geschehen, dem Sie gegebenenfalls auch einen Bauplan oder eine Skizze über die von Ihnen geplanten Änderungen beifügen.

In der Praxis hat es sich auch bewährt, die betroffenen Miteigentümer zu einem gemeinsamen Treffen einzuladen.

Durch eine offensive „Informationspolitik“ wirken Sie von vornherein einer unnötig breiten Diskussion über Ihre Pläne auf der Wohnungseigentümer-Versammlung entgegen. Hinzu kommt, dass Sie auf etwaige Gegenargumente besser vorbereitet sind.

Gebrauchsregelung

Jeder Wohnungseigentümer kann von den übrigen Miteigentümern verlangen, dass diese das gemeinschaftliche Eigentum und die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entsprechend dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen nutzen.

Soweit in der Gemeinschaftsordnung und in der Teilungserklärung Regelungen nicht getroffen sind, können die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschliessen, was sie unter ordnungsgemäßem Gebrauch verstehen.

Dies sind etwa Regelungen über die Haustierhaltung oder das Musizieren.

Aber auch folgende Regelungen können mehrheitlich beschlossen werden:

  • Beschränkung der Befugnis, den Heizungsraum zu betreten,
  • Nutzung von Außenwänden durch Werbeeinrichtungen, Warenautomaten oder Schaukästen,

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


  • turnusmäßige Benutzung der Waschküche,
  • turnusmäßige Benutzung von Kfz-Abstellplätzen, wenn diese nicht in ausreichender Anzahl vorhanden sind,
  • Nutzung eines Kellervorplatzes zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen,
  • Verpflichtung, die Hauseingangstür offen oder bei Vorhandensein einer Sprech- und Türöffnungsanlage geschlossen zu halten,
  • Schließen der Kellerfenster,
  • Regelung der Benutzung des Spielplatzes,
  • Gestatten des Spielens auf gemeinschaftlichen Flächen innerhalb festgelegter Grenzen auf einem Garagenhof.

Hausgeld

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils oder nach einem anderen Verteilungsschlüssel zu tragen.

Dieses so genannte Hausgeld wird entsprechend dem beschlossenen Wirtschaftsplan monatlich pauschal im Voraus an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des Verwalters geleistet, der darüber einmal jährlich abrechnet.

Zum Hausgeld gehören im Einzelnen folgende Kosten-Positionen:

Achtung: Von einem in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel kann grundsätzlich nur mit

  • Laufende öffentliche Lasten
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Aufzugskosten
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Hausreinigung
  • Stromkosten für gemeinschaftliche Einrichtungen und Anlagen
  • Schornsteinreinigung
  • (Gemeinschaftliche) Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Betrieb einer Gemeinschaftsantennenanlage
  • Instandhaltungsrücklage
  • Sonderumlagen
  • Verwalterhonorar
  • Sonstige Kosten der Verwaltung (z. B. Kontoführungsgebühren, Sachverständigenkosten, Anwalts- und Gerichtsgebühren)

Zustimmung aller Wohnungseigentümer abgewichen werden.

Ein Mehrheitsbeschluss ist ausnahmsweise nur dann gültig und für alle Wohnungseigentümer verbindlich, wenn er nicht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung angefochten und durch Gerichtsbeschluss für ungültig erklärt wird.

Das Hausgeld ist in den letzten Jahren im Durchschnitt deutlich gestiegen. Speziell dann, wenn Reparaturen und Sonderumlagen fällig werden, stellen sich Wohnungseigentümer die Frage:

„Muss ich mich an diesen Kosten überhaupt beteiligen?“

Ganz klar: Zur Kassen können Sie nur dann gebeten werden, wenn das Gemeinschafts- und nicht das Sonder- beziehungsweise Teileigentum betroffen ist.

Hausgeldinkasso

Kommen andere Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann sich das unmittelbar auf Sie persönlich auswirken.

Bei erheblichen Hausgeldrückständen helfen oftmals nur noch Sonderumlagen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, fällige Rechnungen zu bezahlen.

Deshalb stellt nur ein konsequent durchorganisiertes Hausgeldinkasso sicher, dass die Wohnungseigentumsanlage ordnungsgemäß verwaltet werden kann.

Um die Zahlungsmoral zu heben, gehen deshalb immer mehr Wohnungseigentümergemeinschaften dazu über, von den säumigen Wohnungseigentümern auf rückständige Hausgeldzahlungen Verzugszinsen in einer Höhe zu verlangen, wie sie für Ratenkredite banküblich sind.

Achtung: Diese Praxis ist unzulässig.

Dazu liegen bereits mehrere Gerichtsentscheidungen vor. Nach einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs kann die Eigentümergemeinschaft entweder den tatsächlich entstandenen Zinsschaden geltend machen oder pauschal die gesetzlichen Verzugszinsen verlangen.

Praxis-Tipp: Um die Eintreibung rückständiger Beträge zu beschleunigen, sollte mit dem Verwalter vereinbart werden, die säumigen Wohnungseigentümer lediglich einmal zu mahnen.

Kommen sie der Zahlungsaufforderung nicht nach, sollte der Zahlungsrückstand am besten ohne weitere Zeitverzögerung gerichtlich geltend gemacht werden.

Die Hausgeldzahlungen, eine etwaige Sonderumlage und die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungen dienen dazu, die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sichern.

Deshalb ist es für Sie als Wohnungseigentümer praktisch nur in zwei Fällen möglich, diese Beträge mit eigenen Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verrechnen.

Im ersten Fall handelt es sich um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen, die Sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft haben.

14. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.